房貸辦不下來違約算誰的？銀行說了四個字，准房奴看完欲哭無淚

信貸政策收緊，很多購房人向融360房貸君反映，申請的房貸一直沒音信，到底是什麼原因造成的呢？這已經不是第一次聽到有人抱怨房貸不下來了。假如房貸真的沒辦下來，到底算誰的責任？會有哪些風險？

首先要知道，造成房貸辦不下來的原因主要有三個：

1、購房人自己徵信、提交材料有問題

房貸辦不下來，先要確認自己的徵信、提交的材料什麼的有沒有問題，如果個人信用記錄不良不是故意造成的，可以跟產生逾期的銀行協商能否開具非惡意逾期證明，但在政策要求比較嚴格的銀行，未必行得通。這個時候關鍵就要看產生逾期的銀行，和準備申請房貸的銀行的要求了，在申貸前可以詳細諮詢貸款銀行的信貸員，因為對方是你的對接人，對你的情況相對更了解些，解決問題也更加有針對性。

2、賣方原因（開發商、賣房人）

買新房的時候，由於買房的人較多，難免會有出現漏交材料的情況，再或者開發商出售沒有預售許可的房子，兩種情況都是開發商造成的貸款辦不下來，購房人可以要求開發商解約，並要求退還首付金、定金，並承擔相應的違約金。

買二手房貸款辦不下來，最常見的問題就是二手房產權不明確、房齡過大、不滿足滿五唯一的條件等，說白了就是二手房房主有意或者無意隱瞞了房子的真實情況，因此買房前的核實工作顯得尤為重要，除了看產權證的信息，還可以通過房產登記部門、小區其他鄰居了解房主的情況，同時在簽訂合同的時候明確違約責任，維權的時候能有理有據。

3、銀行放貸慢

還有一種情況，就是材料、房子什麼的都沒問題，等了好幾個月房貸就是不下來，問信貸員也只是說已經審核通過了，但是放款需要排隊，今年政策收緊，放貸時間普遍變長了，等上3、4個月的情況太多了，這個時候要注意做好心理準備，在簽訂貸款合同的時候，就明確一下放款時間，如果事先信貸員已經告訴說放貸比較慢，只能耐心等待。如果已經將放款期限寫到合同里，銀行在規定時間內沒有按時放款，就屬於銀行方面違約，購房人可以主張銀行承擔違約責任。

不過如果是政策變動，屬於不可抗拒力，《民法通則》里對於不可抗拒力的定義是：指合同訂立時不能預見、不能避免並不能克服的客觀情況。包括自然災害、如颱風、地震、洪水、冰雹；政府行為，如徵收、徵用；社會異常事件，如罷工、騷亂三方面。購房人失去了購房資格或者被提高了首付、利率，就屬於不可抗拒力，銀行方面不需要承擔責任，雙方可以協商解決，或放棄申貸、或按照最新政策執行。協商不成的，銀行也無能為力，只能通過法律手段解決了。

法院判決採用優先合同約定原則

需要注意的是，無論是什麼原因造成貸款辦不下來，法院判決時一般會以合同約定為準，所以購房人在與開發商和賣房人、銀行簽訂合同時，就註明違約責任，在維權時會更容易些。

貸款周期拉長易導致一房二賣，預告登記制度來幫忙

貸款周期變長，最直接的影響就是購房時間成本變長，有些賣房人在等待貸款期間，把房子抵押出去，或者出現其他債務糾紛，造成買房人不能過戶。有一種方式可以減小這種損失，那就是預告登記制度。

買房人可以在簽訂購房合同前進行預告登記，預告登記是指當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，而按照約定可以向登記機關申請預告登記。2007年頒布的《物權法》確立了預告登記的法律效力，《物權法》第二十條規定，「登記預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。」 在雙方完成預告登記之後，賣方不能做的事包括：轉移產權，以房產作抵押，以房產做擔保。如果在預告登記之後，賣方仍與第三方簽訂了房產抵押合同，第三方的抵押權也不成立。不過預告登記之後，賣房人是可以繼續出租房屋獲得收益，或者住在房子里，直到交房。

這樣看來，預告登記后，賣房人不能在沒經過買房人同意的情況下，隨意處分房產，防止了一房二賣。

需要注意的是，預告登記只有三個月的有效期，「預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。」所以，預告登記三個月內，務必完成不動產登記。如果時間真的來不及，也沒關係，你可以反覆申請預告登記。目前，法律法規並未就預告登記的次數進行限制。各地登記機構也都准許對於就同一事項多次申請預告登記。另外，二手經適房無法進行預告登記。

無論是買房還是申請房貸，都是一個複雜、容易產生變數的過程，貸款辦不下來、房子出現問題，到最後受傷最深的還是買房人，讓人慾哭無淚。大家還是謹慎些，仔細核查房屋信息、保證材料真實有效，盡量別出差錯。

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