房地產中介金融夢被扼殺 ：「一些平台基本上被認為是失敗的」

2016年的春天，正在房地產中介開始陸續唱響和布局更大的金融版圖的時候，由上海鏈家違規發行金融產品推高槓桿引發的房產中介金融業務危機，推倒了整個行業的多米諾骨牌；隨後，多地火速叫停首付貸等違法違規的金融產品和服務。而後一年，各家中介的房地產金融野心，基本被逐漸扼殺。

2017年3月，原平安旗下的房地產平台「平安好房」董事長庄諾確認加盟中民投，此前，他曾對媒體稱，「在調控日益趨嚴的金融環境下，首付貸叫停，P2P被嚴控，創新產品要嚴格做好風控十分不易。」一位知情人士對《鳳凰周刊》坦言，「類似於平安好房等互聯網金融平台，基本上被認為是失敗的，管理團隊也出現了人才流失的問題。」

偃旗息鼓，從去年年底就已經開始。如今房地產中介旗下的互聯網平台，或者被剝離，或者長時間沒有新的標的，就像一個「植物人」，殘喘維繫。

3月24日，央行再次發聲，各房地產中介機構不得提供或與其他機構合作提供首付貸、尾款貸等違法違規金融產品和服務。對使用首付貸等金融產品加槓桿的客戶，應拒絕發放貸款。這個表態讓那些等待反轉和回暖的平台，幾乎完全斷了迎接「春天」的念頭。

被「扼殺」后的中介系互聯網金融平台

3月7日，北京發布樓市最嚴新政后，不僅認房又認貸，且二套房首付比例提高至60%，絕大部分賣一買一的需求，實際首付成本提高了幾十萬到數百萬不等。一些先賣后買的在途交易的換房者，不僅面臨首付無法湊齊而一夜無房的境地，更面臨違約的風險。

但是如果發生在2016年3月以前，他們面臨的突如其來的絕望，或許可以大大的緩解和補救。

因為那時，正值中介推出的首付貸快速斬殺市場。

首付貸，可以簡單理解為，通過互聯網平台，為購房支付能力不足或需資金周轉的購房者提供首付部分不同比例的貸款，平台另一端連接的是有投資理財需求的投資者。

類似於這樣的業務，這樣的平台是地產中介打開金融大門的窗口。

成立於2001年的老牌房地產經紀公司鏈家，是其中最具典型性的代表。資料顯示，自2014年11月29日上線的鏈家理財主要是通過線上線下相結合，提供過橋融資，線上對接投資理財需求的投資人，線下對接在鏈家辦理購房業務的業主，形成買賣——支付——理財的房產金融閉環模式。根據官方答覆，鏈家理財是為了促成房產交易，填補銀行貸款和房產交易短期借款需求之間的空白。

在鏈家看來，金融未來的市場和前景想象空間巨大，這是依託互聯網整合房地產和金融的絕妙切入點。

數據統計顯示，截至2016年2月23日，鏈家理財平台累計投資金額已超過1755億元，用戶超31萬人，單日最高成交量近2億元，日均成交量超過3800萬元，人均投資金額超過16萬元。

如此迅速壯大的業務模式，2015年在眾多地產中介和P2P平台中迅速鋪開。那一年，多數地產中介平台推出了類似於首付貸這樣的金融產品，布局基於P2P平台的房地產金融業務。比如，搜房網推出的「天下貸」、平安旗下的「平安好房」、我愛我家旗下的「我家貸」等。

直到2016年2月23日上海市消保委新聞發布會上，「鏈家被指存在隱匿房源信息，提供『高息短借』等問題」的消息一出，自擔保、超額擔保、高利貸、關聯公司等一系列問題被暴露。這些地產中介磨刀霍霍將要奔往的蜃樓，開始頃刻間迅速坍塌。

隨後，多地開始對地產中介的違規行為進行排查，責令整改，首付貸等金融產品被明令禁止。

去年年底至今，這些曾經需要秒殺的首付貸、尾款貸類理財產品，在各家的互聯網金融平台上銷聲匿跡。

「現在暫時沒有任何標。」

「從去年年底開始就沒有新標了。」

「什麼時候恢復，目前沒有任何信息，請持續關注我們平台。」

這是我家貸客服給出的答覆，而平安好房等平台，類似的P2P產品均已下架。

鏈家理財，在今年1月3日，被「鏈鏈金融」這個完全獨立的品牌代替。其經營主體也發生變更，但管理團隊和業務主體並未發生變化。這也意味著，理財業務正式從鏈家地產旗下被拆分出來，變成一項獨立業務來運營。但據媒體稱，鏈鏈金融的實際控制人仍是左暉——鏈家地產董事長。

平台信息顯示，從1月4日運營以來，鏈鏈金融一直經營「家多寶」產品，項目信息顯示，該項目是為借款人使用資金用於裝修或購買傢具家電。

陸媒報道稱，鏈鏈金融方面曾坦言，鏈鏈金融作為全新獨立的品牌啟動運營，是基於合規發展的需求。

「監管層對中介行業從事地產金融的嚴控日趨嚴格，使得這類業務基本上被扼殺了。」一位不願透露姓名的業內人士稱。

最初的夢想

鏈家副總裁、CFO魏勇曾在接受媒體採訪時稱，「目前（鏈家）金融業務已佔整體盈利的近10%，在未來5年裡做到50%也是有可能的。」

在他看來，鏈家在北京二手房市場的佔有率為50%左右，也就是說2015年全年成交的20萬套二手房中，有10萬套左右都經鏈家成交。而截至2016年初，鏈家金融在鏈家客戶中的市場滲透率在17%左右，這意味著還有80%的空間有待開發。

此外，根據其分析，住宅房屋大概有200萬億元的資產，美國也有約合200萬億元，但是美國的按揭貸款餘額80萬億元，僅10萬億元。同樣價值的產品，由於美國的相關金融化率是80∶200，而是10：200，結論是有190萬億元的房產沒有進行金融化的任何槓桿運作。

「伴隨著存量房交易活力的進一步激發，未來的市場空間或許將比預想中更為寬廣。」

2016年初，有媒體拿到的一份鏈家項目投資計劃書顯示，鏈家對金融業務的未來有著明確規劃。計劃書顯示，鏈家金融業務包括理財和住房短期借貸兩部分，其中還將抵押消費貸、房產眾籌等業務設計為可能的資產證券化方向。

這樣的野心並非只有老牌地產中介才有。

高管出走的平安好房，原本也想打出一手漂亮的地產金融牌。

2014年由平安創辦的平安好房，組建的初衷，就是想通過金融業務切入新房、二手房銷售和租房業務，提高房地產金融滲透率，並且曾經將2016年互聯網金融的目標大幅上調：規模達到1000億元，帶動的房產銷售額超過4000億元。

以其核心金融產品貨幣基金「好房寶」為例，有購房打算的投資者把錢先存在「好房寶」里，享受貨幣基金4%-5%的年化收益，資金隨時可以轉出；投資者如果有購房意願，平安好房可以把這筆基金轉給開發商，其年化收益可達14%以上，比貨幣基金收益多出的部分，則由平安好房或者地產開發商承擔。「好房寶對開發商來說就是用金融提前鎖定客戶，對購房者來講就是認籌款購房準備金的投資理財增值。」庄諾在接受媒體採訪時解釋。

但所有當時看來深謀遠慮的思考和規劃，都難以掩蓋背後自擔自保、違規放貸等問題，在加大房地產槓桿的同時，使房地產和金融兩種風險相疊加，隱患無窮。

尷尬未來

除了央行的表態，各地陸續出台了相關政策，不斷重申地產中介的金融服務紅線。

2016年12月，北京市住建委、市發改委等9部門聯合發布《關於轉發〈住房城鄉建設部等部門關於加強房地產中介管理促進行業健康發展的意見〉通知》，明確房地產經紀業務包括收集、記錄、核查、發布房源、客源信息，協助或代理洽談、簽訂房地產交易合同等服務內容。「明確業務的同時，其實也釐清了不動產登記、金融、經營管理等非房地產經紀服務性質，禁止房地產經紀機構捆綁這類服務並收取費用。」

多地多輪對房地產中介業務的整頓此起彼伏。結果是，今年3月份的集中整頓中，「金融服務」這樣的字眼已經消失不見。這也許意味著，地產中介針對類似的業務，已經整改得卓有成效。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《鳳凰周刊》採訪時表示，對於普通的中介機構來說，此類金融支持減少以後，房屋中介買賣就相對缺少底氣。

「過去存在類似的情況，比如說房主賣一買一的時候，為了趕時間，往往中介會提供一些額外的資金扶持，這樣就不影響這兩筆業務。但現在類似資金扶持會被理解為是為首付提供資金支持，往往被認定為違規，所以後續如何看待此類金融業務，也是中介本身急需知道的。」

他認為，後續地產類金融公司會比較尷尬，關鍵是看政策走向。他預計，監管層會對此類金融業務進行限制，如提供金融服務可以，但要針對一些合規的購房尤其是換房需求進行，同時不允許提供首付貸等名義。「另外對於先交付資金理財后購房獲取折扣等做法，可能也還是會成為進一步改革的內容，很難說會完全取消。」