桂林人注意，二手房與新房，購買時請注意這些問題！

最近

很多小夥伴在後台問大居

「二手房買賣跟新房一樣嗎？」

「都有哪些手續呢？」

統一回復來了

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二手房與新房購買辦法不同，具體到實際購買過程中，也有一些不一樣的注意事項。具體都有哪些？

二手房購房步驟與新房有哪些不同

區別一：看房時需要驗明產權

與新房需要檢查五證二書不同，二手房看房，驗明產權是關鍵，產權不明確、有糾紛的一定不能購買，這往往是市民在購房時最容易忽視的一個環節，也是產生購房風險的根源。

所以，在購買二手房時一定要看土地、房屋產權的關係是否明晰，有無遺留糾紛問題，防止一房兩賣；審定房屋產權的完整性、真實性、可靠性。注意產權證上的業主姓名與售房者是否相符，有無抵押或共有人等。

區別二：簽合同是三方合同

一般購買二手房的合同有兩種，如果是通過中介購買二手房，除了直接同房屋產權所有人簽署的《買賣契約》，還要同中介公司簽署《房產中介合同》。既然是三方一起簽合同，需要留意的地方更是多一些。

房產中介合同在法律上叫做居間合同，簽署前一要審查其資格，看是否辦理了工商登記手續。二要審查對方的委託授權書，以確認對方是賣主的合法代理人。要與中介公司簽訂統一規範的委託代理合同。合同上應寫明代理方式、代理報酬、代理期限與代理許可權等內容，特別要注意是否蓋章及寫清有關日期。

區別三：實際購買時還需做評估

在經過選房、看房、簽合同三個步驟后，將進入買房的實質性階段。具體是：房屋面積測繪、房屋價值評估、房屋抵押貸款、房屋產權過戶、取得回執。購房后應儘快辦理房產證，並督促賣方儘快遷出戶口；辦理二手房 貸款環節較多、需要時間較長，手續繁瑣。千萬不要因為親戚朋友介紹而簡化程序，不要私下交易，要合法、徹底辦理過戶手續。產權過戶必須報經產權部門才能完成過戶手續。

區別四：交房稅費也不一樣

按照合同約定執行辦理完所有手續后，買賣雙方按合同條款交接房屋，驗收房內不得拆除的房屋裝修和附屬設施，驗收合格后買方付款。

關於稅費的交納應在《買賣契約》中註明由哪一方繳納，未註明的要按照規定各自承擔；最後，按照房地產交易中心規定，領取房地產證時，必須本人到場，如本人因故不能到場領證，應提前辦理委託領證公證手續。

另外，與新房不同，二手房如果沒有滿5年，還有不同程度的營業稅，具體按多大比例收取，還應該具體情況具體分析。

買二手房需要注意些什麼？

知道了這些區別後，去買房時要注意些什麼呢？大居也專門為您整理了以下四點提醒，掌握了這些，相信您再買二手房，就可以避免很多麻煩了。

提醒一：核實賣方身份 選擇可靠中介

一定要核實賣方的身份。如果是個人，看他的身份證；如果選擇中介，要選擇選擇正規的、有一定信譽度的房地產中介機構作為二手房交易雙方資金、房屋交割的監管方，確保交錢后能順利過戶，過戶後房與款兩 清。必要時可查閱中介機構應具備的「兩證」，一為工商部門頒發的營業執照，二為房屋土地管理局頒發的中介代理資質證書，這是買二手房注意事項的前提。

提醒二：到房管局查驗賣方的房產證。

具體而言，需要查看這些內容：

1、產權證上的房主是否與賣房人是同一個人，核對賣方身份證或工商檔 案中的名稱與房產證上的房屋所有人是否一致，原則上是一個字也不能錯。

2、產權證所確認的面積與實際面積是否有不符之處。

3、看該房屋是否有房屋共有權人，如果房屋為多人共有，則須賣房人提供所 有共有人的身份證件及同意出賣房屋的書面文件；如是夫妻共有財產，是否經過賣方配偶的書面同意；如果房屋已出租，則須賣房人提供承租人同意出售的書面意見；如果房屋已被抵押，則須賣房人提供抵押權人同意房屋出售的書面文件。

提醒三：核實房屋是否允許買賣

以下情況的房屋千萬不要買：

1、已列入拆遷公告範圍的房屋或被國家徵用的房屋。

2、被人民法院或行政機關依法查封的房屋。

3、屬違法或違章建築的房屋。

此外，如果要購買的房屋是公房，賣房人要提供政府部門對其上市交易的批准書；由於公房原單位對公房一般都保留優先購買權，因此，應要求賣房人提供單位放棄優先購買權的書面意見；另外，軍隊、醫院、學校的公房，由於其特殊性，在沒有取得單位同意的情況下，一律不得出售，必須要原單位蓋章后 才能出讓。

保證房子不存在私自搭建的情況，所以要查看是否有佔用屋頂的平台、走廊的情況；或者屋內是否有搭建的小閣樓；是否改動過房 屋的內、外部結構，如將陽台改成卧室或廚房、將一間分隔成兩間等。

提醒四：合同中的補充協議要寫清楚

對交易的任何關鍵性約定或賣方的任何承諾均應體現在合同中，不能以口頭約定 代之，因為口頭約定在一旦發生糾紛時則無法舉證。

合同的必備條款主要包括：房屋面積及附屬設施、價款及給付方式、土地使用年限、房屋交付期限、違約責任等。

在簽定合同過程中，必須註明什麼時間賣方將房屋以何種方式交付給買方，如果屆時不能按時交房，買家將得到什麼樣的賠償，房屋是否仍存在租賃情況等。

而付款和交接也要寫明，先交錢再過戶還是先過戶再交錢是一個重要問題；可以考慮將房款押在一個雙方都信得過的單位，如律師樓或信譽較好的代理公司處，等過戶完成後，再將房款轉入賣方的賬戶。

來源：網路

編輯 | 花姐

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