因為這項調控政策，常州樓市供應量增加了16%！

2017年上半年至今的常州樓市，就如同最近40℃的氣溫一樣——熱。

常州克而瑞數據統計，今年上半年市區商品住宅供應215萬㎡，成交298萬㎡，市場依然呈現供不應求的局面；房價更是突破萬元大關，均價達到10653元/㎡。不過，常州樓市的「熱」不止於此，還在於供求量以及價格漲幅上對蘇州、無錫樓市的趕超。

年初我在與常州的一些房企交流時曾說過，蘇錫常樓市的規律是2015看蘇州、2016看無錫、2017看常州，今年常州樓市相比蘇州、無錫會更有看點，現在看來的確如此。

從上表中可以看出，去年上半年常州市區的商品住宅成交量較蘇州和無錫有很大的差距，而今年常州的成交量已經是蘇錫常這三座城市中最高的。價格方面，與去年同期相比，今年常州市區商品住宅的成交均價上漲了51%，遠高於蘇州和無錫。可以說，常州樓市的價值已然回歸。

最令人意外的是供應量方面，「三年不出地」的常州反而是今年三座城市中供應量唯一同比去年上升的城市。

蘇州、無錫供應量下滑或許不難理解。一方面嚴厲的調控下市場降溫，開發商主動延緩推案節奏；另一方面，一些地王盤、高端盤要麼有「現房銷售」的硬性要求，要麼受到預售證管控，被動的延緩推案節奏。

然而常州的供應量上升則有點意料之外。「三年不出地」讓常州甩掉庫存包袱的同時也使得市場上樓盤的數量急劇下滑。常州克而瑞數據統計，2016年上半年，常州市區商品住宅成交超100套的樓盤有79個，而2017年上半年僅46個，減少了33個，下滑幅度達到41%（由於2016、2017年上半年整體成交量基本相當，因此主力在售樓盤數量的變化一定程度上能反映出目前整體市場的現狀）。按照正常的邏輯，整體供應量會隨著樓盤數量的減少而減少。但是實際上，上半年常州樓市的新增供應量同比去年增加了16%。

那麼，為什麼今年常州的供應量會不減反增呢？這一切還需從一份政府文件說起。

2016年5月，《市政府關於印發<供給側結構性改革去庫存的實施方案>的通知》中明確提出合理調控商品房市場供給：2016年7月1日之前尚未取得建設工程規劃許可證的市區商品住宅開發項目，預售工程形象進度原則上應達到主體結構封頂以上；能夠按規定出具有效的銀行履約保函的開發項目，預售工程形象進度應達主體結構三分之一以上；能夠按規定落實預售資金第三方託管的項目，預售工程形象進度應達到正負零以上。

此前，工程形象進度達主體結構三分之一以上（高層）才能預售；如今，只要正負零以上即可預售，這意味著部分項目可以提前入市，因此今年常州的供應量增加也就不難理解了。當然，正負零以上即可預售的前提是該項目能夠按規定落實預售資金第三方託管。

所謂預售資金第三方託管，顧名思義就是將開發商從購房者處收取的部分購房款存放在第三方機構進行託管，具體託管額度等細則見文末附件，在此不過多解釋，我想聊的是這一制度對於常州房地產市場的一些影響。

一方面，預售資金第三方託管可以降低風險。

眾所周知，前兩年常州頻頻出現房企資金鏈斷裂、破產跑路，樓盤停工爛尾等現象，帶來了一定程度的交易風險、金融風險和社會風險，損害了購房者權益，造成了嚴重的負面影響。預售資金第三方託管可以降低風險，有效的避免上述現象的發生，對於政府、金融機構、購房者甚至房企而言都有極大的利好。

對於政府而言，可以為資金鏈斷裂的停工項目提供後續工程建設資金保障，在恢復施工過程中掌握主動權，為房地產風險項目處置提供流動性支持，切實維護社會穩定，同時也有利於常州房地產市場持續平穩健康發展。

對於金融機構而言，可以有效遏制虛假合同假按揭現象，同時也有利於開發貸風險的全過程管控，降低房地產金融風險。

對於購房者而言，可以增加購房保障，買到爛尾樓、延期交付、不能辦理房產證等概率將大大降低甚至消失。

對於房企而言，雖然部分資金被託管，但房企從拿地到開盤的周期極大地縮短了，房企的資金周轉效率較之前也明顯提升。更關鍵的是，在目前市場調整周期越來越短的背景下，房企可以更好的把握市場變化及時調整產品及營銷策略，在運營上掌握更多的主動權。

另一方面，預售資金第三方託管還可以為市場快速增加供應。

正如文章的開頭所說，今年上半年常州市區商品住宅在樓盤數量驟減的背景下，供應量不減反增、庫存得到補充正是得益於這一制度。據統計，截止到7月底包含金壇在內一共有21個項目，132萬㎡進入託管。其中，上半年市區（不含金壇）的託管項目有18個，共117萬㎡，佔總供應量的54%。可以想象，若不是實施預售資金第三方託管，常州的供求矛盾一定會更加嚴峻，價格上漲壓力也就更大。

可以說，預售資金第三方託管這一政策兼顧了市場需要的安全與效率，讓以新城樾府、運河天地、7區上東等為代表的樓盤得以提前入市，避免了因為工程進度的原因貽誤上半年這一最佳銷售時機，從而取得很好的銷售業績，也提高了企業的資金周轉效率。

1982年4月，國務院批准常州成為首批補貼出售住宅的試點城市之一，全國住房制度改革的序幕由此正式拉開。

2014年，常州開始停止經營性住宅用地供應，開啟「三年不出地」以去庫存的道路。兩年之後，減少土地供應數量這一從土地源頭上遏制供應的樓市「去庫存」之策出現在了國土部出台的《國土資源「十三五」規劃綱要》之中。

當其他城市的調控政策是拿到土地必須要現房銷售，最終的結果是因為樓盤上市推遲導致實質結果與調控目的相左，市場因為缺乏快速的新增供應持續饑渴；而常州已經通過預售資金第三方託管政策，樓盤可以快速上市，極大緩解了市場需求的饑渴。

在一城一策的調控指導思想之下，這些年我們看到常州政府也一直在探索實施適合常州的調控政策，但在我看來，樓市問題的本質是供求關係問題，無論什麼政策，只要是朝著優化供求關係、於市場各方主體都有利的，那就是好政策。

附件1：《關於開展市區新建商品房預售資金第三方託管工作的通知》（常房發[2016]61號）http://file.czfdc.com.cn/ZT/20161221/tgtz/

附件2：《關於進一步規範市區商品房銷售管理工作的通知》（常房發[2016]75號）http://file.czfdc.com.cn/ZT/20161221/gfgl/

附件3：《關於確認預售資金第三方託管機構的通知》（常房發[2016]77號）

圖文/易居（）企業集團 合伙人、克而瑞蘇常片區 總經理、常州房產測評網首席分析師 戈文問

本文代表戈文問個人觀點，供參考

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