Facebook加入
LINE加入
2021/12/25
結婚一定要有自己的房子，這種觀念在人心裡根深蒂固。
我們的文化傳統裡面有這麼一種基因：頭上一定要有一片自己的瓦。這是來自內心裏面對安全感的集體意識，女人表現得更為明顯，尤其是丈母娘。
但時至今日，在我看來一切都變了。
並非說擁有房子不好，或者說不可以買房子，而是我們今天來看樓市，考慮要不要買房子這件事，已經是一件相比以前你更需要慎重考慮的事情，因為你要考慮的經濟變數比以前多了。
在跟大家展開闡述今天的文章主題之前，我先拋出幾個我的核心觀點（或者說房價的演變邏輯）僅供大家參考交流（道德婊和噴子繞道），不一定對，但希望能夠引發大家的獨立思考，這就足夠了。
10個關於樓市的核心觀點
1、樓市或者經濟（樓市很大程度上綁架了經濟）不可能崩潰或者崩盤，即便房價未來下跌，也不是以崩潰的方式暴跌。
2、繼續維持去年國慶之後對樓市的觀點：最後的結果，總體高位橫盤，伴隨小幅漲跌，都是正常的。
3、在達到第2所講的結果之前，一線城市會先漲，然後「漲停」，這個我去年講了，今年也印證了。然後會轉移到二三線四線城市補漲，這是政策引導+市場（資本天性）的結果。
4、我說一線之後的城市會補漲，不代表所有城市的房價都會暴漲或者明顯上漲，因為錢不是傻的，再沒有地方去，也不會去一個資源性稀缺的城市炒樓，比如人口是凈流出的城市。
5、等到所有城市房價上漲得差不多了，樓市調控政策會進一步收緊，讓樓市處於低頻交易狀態，進一步深化凍結樓市，牢牢鎖住天量資金在鋼筋水泥裡面。
這一步會先從一線城市開始並且深化，然後逐步往一線之後的城市深度傳導。大家可以想想從去年國慶開始，樓市或者房價是不是這樣的演變邏輯。
6、按照我這樣的邏輯來推斷，一線之後的一些本身具備資源的城市，還是會漲，特別是之前沒有漲上來的城市，比如三四線城市或者一二線城市的郊區。
現在這個過程在我看來，正在進行中。等到你發現這些城市也開始不漲了，整個樓市大盤也幾乎漲到頭了。
7、總體看，全國房價均值未來幾年我認為還是會漲，與此同時會伴隨越來越嚴厲的調控政策出來。房地產會真正成為現在新的房產證上寫的「不動產」，未來很可能停止房地產抵押和交易，完全去除房地產的金融屬性。
8、我一直在講，別看現在擁有多套房的人有多牛逼，以後這些都不一定是他的。
因為樓市最後肯定是高位「封盤」，然後房地產稅順勢出台，真正實現「中央停止房產稅擴圍，轉為推進房地產稅立法」。
大家別以為這是說說而已，時間未到，大家口袋的錢還沒完全封鎖到鋼筋水泥裡面而已，口袋的錢掏得差不多了，就差不多可以出台了。
如果房地產稅出台了，到時對於需要納稅的房子，你每年的納稅成本大於你持有房子所得到的收益時，你是想放棄還是繼續持有？
9、政府和市場聯合主導的長租房、公租房、廉租房等新模式和政策推出來，房地產行業真正進入一個新時代，「購租並舉」，房地產從增量市場進入一個挖掘存量市場的時代。
這個階段，我認為跟第8這個階段在時間點上應該不會相差太遠，我的一個觀察的時間點是2020年。因為雄安新區按規劃需要在2020年完成，而雄安新區在我看來就是一個公租房的試驗田。
有興趣的可以詳看我今年4月4日撰寫的10萬+網路爆款文章《雄安新區成立，玩了30年的樓市規則走向終結！》（附下）。
最重要的一個觀點：就算房價一直漲，不代表誰都適合買，你需要在未來詳細考慮你的償債能力。
為什麼要凍結樓市
我上面列舉的關於樓市的10個觀點，其實有一個最基本的邏輯基礎：必須凍結樓市。其他的觀點，基本都是在這個邏輯基礎上進行推演的。
很多人是不明白為什麼要凍結樓市的，我其實以前分析過很多次，我今天再稍微講講。我盡量不用數據和複雜的經濟和金融理論，就聊天一樣跟大家講，大家有一個感性認識我覺得就足夠了。
現在的樓市其實就是一個巨大的貨幣池子，裝著很多錢，這些錢當然是大家的錢，只是大家的錢說白了現在就是一堆鋼筋水泥而已。
大家的錢為什麼會跑到樓市裡面去？
很簡單，就像我文章開篇講的，因為國人的觀念：房子帶來的安全感。更核心的是，房子綁定了戶口，戶口意味著很多社會民生福利。
所以，丈母娘不需要懂複雜的金融經濟理論，幾十年的生活經驗告訴她：女兒嫁人一定要嫁給有房子的男人！！！安全感+民生福利！！！
有了這一層最基本最核心的東西，大家買房子就真的成了剛性需求了。
那為什麼房價會被推高，又為什麼推高之後需要凍結？
簡單講，這些年我們的經濟都是基建+房地產+出口貿易推動的，內需一直是萎靡不振的。
房地產一開始需要發展，是因為確實可以非常好的發展經濟，一個房地產行業可以帶動幾百個行業的發展，做這事簡單不費腦，幹嘛不做。
但基建這塊長期以來都是政府主導的，資源的重複建設太多，無效投入也太多，最終的結果必然是債務累積，窟窿很大。直到今天，我們分析地方政府債務的具體數字已經很敏感了。
對外貿易是用來幹嘛的？是用來賺美元的，美元越多，央行的人民幣印鈔機開起來才更踏實，才可以不斷印錢刺激經濟以及維持天量債務。同時，只有擁有更多的美元，才能不斷進口能源和其他商品，滿足國內生產和生活的物質需求。
不過歐美經濟處於大周期調整中的復甦期，而國內經濟處於下行的過程中。一個地方經濟復甦期，只會把更多的就業機會留給本國，而不是外國。
所以我們看到現在孤立主義在歐美有所抬頭，經濟逆全球化的趨勢有點明顯，歐美國家今後會更多的對出口企業發動反傾銷，然後大量徵收進口關稅。
這樣一來，賺美元的能力就被嚴重削弱了（國家為什麼這個時候管制外匯啊，都不得已啊，都是為了整個經濟大盤考慮），長遠來看無法持續。
所以我們看到國家為什麼想要推行人民幣的國際化、與一些國家簽訂貨幣互任協議，都是為了讓以後在美元不多的時候，用人民幣也可以多干點以前用美元能幹的事情。
如果是目前這個階段的話，外匯儲備緊張是板上釘釘的了。央行不能任性印錢了，那就只能漲商業銀行的貸款利率，漲水費，但錢還是要印，維持住不發生系統性的金融風險就可以。
但經濟發展了幾十年積累下來的天量債務是眼前最需要解決的事情，怎麼辦？
辦法就是債務轉移，狠狠推高房價，讓老百姓掏錢買房子，這樣就可以讓商業銀行、房地產商和政府都有錢活下去，又可以一定程度上填補債務窟窿。
如果不是老百姓這幾十年來積累了一些錢，金融系統的日子會比現在更難過，爆發金融危機也不是不可能的。
具體的數據大家有興趣自己去查居民的儲蓄率這幾年的下降程度，很多所謂的中產，其實靠那點工資真的買不起房子的，都是兩家人用兩代人甚至三代人支撐買的。
房價，就這麼一點點推高了。
越來越多央行印出來的錢，通過債務轉移，最後變相地以老百姓出錢的方式被鎖在樓市裡面。
但是老百姓褲兜的錢不是無限的，再讓老百姓加槓桿買房子，危機只會進一步惡化。關鍵是美國開始進入加息周期，從2015年底到現在已經加息4次，今年底還會直接縮表，抽走市場流動的美元。
美國這一割羊毛的行為，只會引發資本外逃，跨境資本流動會更大。畢竟從人性和資本的天性來講，大家都希望自己的財富安全，可以保值。
如果不凍結樓市，讓大家可以繼續像以前那樣任性地交易房地產，那會有更多的人和企業（更恐怖的主要是那些逐利的大遊資，在房地產集中了不少）變賣房產套現，最後引發樓市這個最大的貨幣池崩盤。
崩盤之後，貨幣會向水一樣四處蔓延，到處炒作，從而推高生活以及生產領域的物價，導致惡性通貨膨脹。同時流出來的熱錢還會進一步衝擊外匯儲備，讓國家經濟雪上加霜。
一個國家，最不能忍受的就是惡性通脹，去看看現在的委內瑞拉因為惡性通脹成什麼樣子了，我就不細說了。
所以，必須牢牢凍結樓市。
但又不能讓剛需人群買不了房子，所以現在的調控政策雖然很嚴厲，但能付得起更多利息的人群，還是可以買。
房貸就是中產未來悲催的包袱
現在大家明白為什麼要凍結樓市了吧？那就是鎖住貨幣，避免惡性通脹出現。
但樓市凍結必然也會引發不良的效應：大家都無法套現。你現在擁有的房產值多少錢，都只是紙面財富，沒什麼卵用。
對於剛需人群來講，唯一的區別就是：前兩年甚至更早上車的人，可能比較便宜的買了一套房子，後上車的就是用了更高的代價買了更貴的房子。
但大家一樣擁有房貸，只是後上車的人背負的房貸會更高，壓力更大。一般大家都是30年或者25年左右的房貸期限，未來20年，這個房貸壓力不會減輕，只會加重，甚至斷供。
為什麼呢？
首先，本身凍結樓市就是在進行金融去槓桿。
因為裡面這些錢，不僅僅是老百姓的錢，還有我上面講的企業以及企業家的錢等等。從去年開始凍結樓市，甚至是以後完全停止房地產交易，會直接影響到房地產行業的相關聯行業，這個數量不是小數。
而這個過程必然伴隨著市場出清，就是我們經常聽到的「去產能」，肯定會有一些企業因為資金周轉不過來，在借貸成本現在那麼高的情況下，最終破產倒閉。
企業的倒閉必然會引發失業潮，失業潮的出現必然直接影響收入，收入不到位，房貸怎麼辦？
這就是我為什麼一直強調：房價漲不代表你適合買房子，你要對未來的收入進行大概的判斷，在極端情況下你能否供得起房貸。
這就是我文章開篇講的現在買房要考慮的很多經濟變數，說白了就是現在經濟比以前，不確定性更大。你有沒有考慮你的公司，你所在的行業的未來如何？
不過我認為凍結樓市之後伴隨的市場出清的現象現在還沒顯現出來，這才恐怖。
其次，還有本身實業凋敝引發的企業倒閉潮，我認為已經開始了。
以前大家的角度看多了，我今天從另外一個角度，用另外一組數據來給大家看看：城市常住人口比例。
2000年，城市常住人口4.59億，城市戶籍人口3.25億，有近1.33億常年生活在城市的人是無戶籍的。
到了2013年，這個數據開始呈現下降趨勢，GDP增速也是從這個時間段左右開始逐步下行的。
到了2016年，這些沒有戶籍的城市常住人口總量下降到2.233億，較2013年的總量減少了2204萬。沒有戶籍的常住人口占城市常住人口的比例從33.6%下降到28.2%，足足下降了5%。
有人說是不是這些人很多都入戶了才導致沒有戶籍的常住人口變少了，其實入戶制度的條件都沒有真正下降，所以我認為是不太可能的。
風起於青萍之末，經濟的蕭條，從這些就可以看得出來。
你可以認為這些人是低端的勞動人口，但這些人背後恰恰代表著小商品經濟的形態，「逆城市化」這個現象，本身就已經說明了實體經濟的蕭條。
只是還沒深化蔓延到一些所謂的「中產」身上，不過別急，很多人的房貸我估計還有至少20年吧？
中產用了自己將近70%的財富壓在一套今後無法套現的房子上，還要背負房貸債務，未來還可能出現斷供，斷供了就是徵信污點，大家可以詳細查查央行出台的徵信污點的具體懲罰制度。
如果這一切真的如我上面推演的那樣發生，不知道丈母娘今後選擇女婿會不會更改標準：不要有房貸！
我雖然認為經濟大盤不會崩，但局部的經濟危機是會發生的，也就是企業的倒閉潮，我認為國家也是知道這一點的。
對於個人來講，正是由於未來充滿的不確定性太大，所以凡事需要深思，特別是對待債務這個問題，更要謹慎了。
我希望生活在這片土地上的每個人都過得很好，但這只是一個美好的願望。今日不同往昔了，做好準備吧。
相關閱讀：
雄安新區成立，
玩了30年的樓市規則走向終結！
提示：文章雖長，但值得每一個關注樓市的人仔細一讀。
最近的熱點，無疑是雄安新區。
雄縣、容城、安新三個不為人知的華北縣城，一夜之間隨著國家宣布成立雄安新區而火爆網路。
現在全國上下議論紛紛，媒體也是不厭其煩地滾動探討國家設立這個國家特區的各種意義，媒體稱之為「千年大計、國家大事」。
政治意義大於經濟意義
在我看來，雄安新區的政治文化意義遠大於經濟意義，儘管它是繼深圳和浦東之後的又一個全國意義上的特區。
但從地域定位和未來發展看，我認為很難成為又一個經濟中心，因為經濟中心需要有核心的區位、產業、人才和集群效應。
我們看上海浦東，它是的金融中心，是長三角經濟帶的核心，是東部的窗口。
看深圳特區，是互聯網和新興產業的中心，毗鄰香港，是珠三角經濟帶的核心，是南部的窗口。
這兩個新區的共性是一方面依託強大的經濟帶，具備極其重要的戰略地位，而且都集中了數代精英的努力成果之後方有現在的成績。
深圳和上海不僅僅有其先發優勢的產業集群效應，更有人才的集聚效應在，而這是經濟發展的核心。
但從目前雄安新區看，一方面北京仍是總部經濟，總部經濟更多的是管理職能，其經濟的活力和潛力不如珠三角和長三角。
第二方面，如果因為設立新區就將北京核心的總部、高校和產業進行大規模的搬遷，阻力和風險也是很大的。
尤其在目前經濟轉型之際，進行大規模的變動不利於整體經濟的穩定和轉型。
第三方面是整體經濟發展階段不同，無論是原來的浦東還是深圳，創業的熱情以及實業的發展都處於上升期。
而從近期雄安新區的設立反饋看，目前實業的熱情明顯消沉，反而是各種投資投機的熱情高漲。
所以我認為，儘管雄安新區的定位極高，甚至其戰略意義上升到千年大計，但從表層意義看，主要在於輔助北京。
北京目前最大的問題在於大城市病以及由此引發的一系列人口、環境問題。
雄安更大的可能還是進行一些重工業以及部分新興產業的產業遷移。
並且是作為北京和天津經濟的一個依託，作為衛星城存在的概率更大一些。
所以說，即便目前無論是媒體還是輿論，都給予雄安新區極高的評價，但在我看來，未來其經濟潛力有，但從經濟層面上難以企及深圳上海。
反而作為北京人口就業的核心疏散地，作為政策指引下北京經濟、人口、城市規劃和環境的重新布局的重要窗口的意義會更大。
雄安，不是用來炒房的
關於雄安新區的設立，我最近聽得最多的是各種如何投資當地房地產的消息，然並卵，國家早就有備而來。
早在這個消息宣布出來之前，雄縣、容城、安新三個縣都已經凍結全部房產過戶,本地人、外地人都無法買房。
容城縣還宣布：市場上預售樓盤行為均為違規銷售。
結果又有消息傳聞，雄安新區周邊白溝鎮不限購，引來購房者交錢排號，一個號兩萬，交了錢排上號等開盤之後就可以優先選房。
其實我想說，那個地方根本不適合炒房，這個新區即使能搞起來，少說也得十年，如果要等經濟繁榮的紅利溢出到白溝，也得二十年。
從投資的角度看，如果是炒房，這樣的時間周期太長了。
但我認為那裡不適合炒房的依據不是別的，而是一些值得玩味的消息。
今天我看到人民日報評論文章稱，雄安新區建設是一個重大歷史機遇，但肯定不會成為又一個資本拉動的造城運動。雄安新區既不是一些人一廂情願認定的「聲東擊西的遷都」，也不是在通州北京副中心之外再建一個「首都副中心」。
不知道大家對人民日報的評論文章有沒有好好思考，什麼叫「歷史重大機遇」，又什麼叫「不會成為又一個資本拉動的造城運動」？
可以肯定的是，人民日報評論文章講的「不會又成為又一個資本拉動的造城運動」我是非常相信的。
這個「資本」指的是社會資本、大遊資，這些錢想著在那裡呼風喚雨就洗洗睡吧。
從這個角度分析，人民日報評論文章跟當地三個縣城早在宣布新區成立之前凍結樓市交易是不謀而合的。
從黨媒的澄清和當地的樓市政策來看，政府層面顯然確實沒想過讓社會資本去那裡炒樓。
是拿來試驗公租房廉租房的嗎？
但設立一個新區，從無到有，顯然是要資本投入的，沒有資本如何搞新區。
這個資本既然不是社會資本，不是炒作的大遊資，那會是神馬資本？
答案就是國家資本，你可以簡單理解為政府主導之下的資本運作。
這個新區遠期規劃跟深圳特別差不多大，大家想想這得花多少錢，這得花多少鋼筋水泥才能讓這個新區站起來？
開年之後國家一直大力投入基建刺激經濟發展，但基建這事情重複建設太多，搞不好又是一次又一次的資源浪費，只會催生更大的債務泡沫。
但搞一個「千年大計」和「歷史重大機遇」的新區，那就不同了，大量產能可以藉此源源不斷去掉，雄安新區無疑是一台很好的經濟刺激發動機。
而黨媒罕見地提出了「千年大計」這個詞，我印象中只有這一次。
以我將近十年的媒體經驗以及對媒體運作的理解來看，黨媒這樣定位，這次工程絕對不會變成曹妃甸這樣的鬼城和爛尾工程。
這次，國家是動真格的，但一切與市場價經濟支配下的房地產無關。
網傳消息稱雄安將啟用新的房地產試行方案，新城將不允許配建商品房，試行以公租房、廉租房為主的建設模式等。
對這樣的消息，雄縣官員表示「縣裡不掌握相關情況」。
這樣的表態很官方也很政治正確，哪怕真的是用來試行公租房、廉租房為主的建設模式，也不能現在承認。
但就像我上面分析的那樣，雄安新區與北京、天津互為掎角之勢，轉移部分產業和人口是板上釘釘的。
當下北京天津樓價這麼高，特別是北京的樓價，對於絕大部分人來講窮盡一生都無法買上一套房子。
而北京目前又出現了各種「大城市病」，例如交通擁堵、水資源不足、大氣污染等等，政府層面當然是急於解決這一系列問題。
因此，選擇一個擁有華北平原最大的淡水湖泊的地方，成立一個新區來解決大量人口以及人口引發的資源不足的問題、高房價的問題和就業的問題，就非常有必要了。
從這個角度分析，我個人判斷雄安新區的戰略意義不是別的，而是一塊準備改變30年來的房地產市場經濟遊戲規則的試驗田。
房價，想跌何其難
其實，雄安新區的成立，很多人忽略了一點，那就是經濟經過改開30年之後，面臨經濟結構重新調整以及歐美經濟進入大周期調整的背景。
說白了就是，同處沿海的深圳特區和上海浦東新區的設立，是在改革開放的背景下；而地處內陸的雄安新區，是在經濟下行的背景下。
這就是人民日報講的「歷史重大機遇」，一個是經濟上升期，一個是經濟下行期，都是轉折點。
但當下這個轉折點，經濟有幾個核心問題需要解決：匯率穩定問題、天量債務問題以及資產泡沫問題。
其中資產泡沫問題和天量的債務問題環環相扣，最後直接影響匯率穩定，也就是人民幣的幣值。
但從目前央行依然在放水的行為看，我們看不出資產泡沫會被主動刺破以及債務問題短期內會解決。
從去年國慶之後，國家開始凍結樓市，到開年之後全國各大主要城市陸續出台更加嚴厲的限貸限購政策，我們可以預期樓市即便不怎麼漲，但也休想怎麼跌。
我多次表達這樣一個觀點：國內的樓市，維持高位橫盤的概率最大。
但大家都知道，這將近30年國家經濟的發展，說白了就是建立在房地產市場經濟的遊戲規則之下。
外加低人權模式的出口貿易創造天量外匯，可以支持央行不斷地印錢投入基礎設施建設來刺激經濟。
但這種模式到今天為止已經難以為繼，我們看到GDP這幾年不斷下滑就是明證。
如果僅僅是經濟下行沒什麼，關鍵是這麼些年的低效率甚至無效用發展導致了大量的產能過剩，引發了天量的債務。
而解決債務問題，從2015年開始瘋狂的樓市來看，手段就是通過高房價讓債務從政府、房地產行業和銀行這邊轉移到老百姓身上。
房價會不會繼續上漲我不知道，也很難預測，但我知道全世界除了日本，我沒看過哪個政府是主動刺破泡沫的。
況且即便上漲也很正常，畢竟現在債務問題依然沒解決，繼續推高房價也正常。
因為民間現在手裡還是有錢，一些有點潛力的地方推高樓價也不是沒可能。
未來，房子真的是拿來住的
但無論如何，現在的房價對於很多人來講，其實是望塵莫及的，如果以後繼續推高房價，那就更買不起了。
買不起了怎麼辦，總不能讓民眾居無定所。答案只有一個，那就是租房！
租房有兩條腿，一條是市場行為，就像阿里等巨頭一樣進軍房地產租賃市場，另外一條就是政府大量籌建公租房廉租房。
從現在的情況以及的國情來看，以後肯定是政府主導下的租賃市場。
講到這裡，我必須強調的是，我即便認為房價不怎麼跌可能還會上漲，但不意味著就可以隨便進入這個市場去投機炒房。
因為我上面講到了，債務問題還沒得到有效解決。
加上現在不斷有企業發生債務危機，比如最近的山東等地，更多的是那些沒有見諸報端的國企的債務。
更不樂觀的是大量的企業在裁員和逃出國門，這就意味著未來的大量勞動力能否妥善就業是一個無法忽視的問題。
但肯定有不少人是因此失業，失業意味著斷供出現，斷供則意味著隱藏在房地產背後的巨量債務將雪崩。
那如何不讓這些債務雪崩引發更嚴重的系統性金融風險？
出路也只有一條：斷供的房子收歸國家所有，這樣才能抹去這些債務。
其實國家已經在提醒大家，不要隨便舉債了，沒看最近新聞說很多老賴不能坐飛機坐高鐵嗎？
因此，從宏觀經濟的發展走勢來看，房子未來肯定不是一般人能擁有的，即便擁有也要付出巨大的持有成本，比如房地產稅。
特別是多套房的人，未來不見得是多麼值得顯擺的事情。
要不然你想想，你覺得在經濟下行的背景下，政府不能賣地維持財政收入，實業又凋敝時，財政收入可以靠什麼？羊毛出在羊身上。
如果交不出房地產稅，那能怎麼樣？當你持有房子的成本超過你的收益時，你覺得你會怎麼樣？
你自己會乖乖讓出你的房子，那政府只能笑納了。
到那個時候，房子真的就是拿來住的，而不是拿來炒的，因為誰也炒不起。
這些房子拿來幹嘛？當公租房和廉租房！但是公租房和廉租房現在國家還沒怎麼嘗試，現在即便有，也不是每個人都能容易申請到。
那麼，是不是需要一個樣板城市，為國家未來能讓每一個人有房子住，能有一個安身之處指明一條道路？
這條道路，這個樣本城市，可能就是雄安。
的商品房，從上個世紀80年代興起，依靠市場經濟來支配。
而雄安新區的樓市政策，極大可能性宣告了這玩了30年的樓市規則將走向終結。
現在能明白，黨媒講的「重大歷史機遇」和「千年大計」到底真正的意思是什麼了嗎？
今年是雞年，是不是還有這樣的隱喻：雄雞一唱，天下安
關注【復旦校友資本圈】微信公眾號，與萬名總監級以上會員直接交流
熱門推薦
留言回覆
