在武漢拿不到地？可能你的「姿勢」不對

根據指數研究院統計， 2016年武漢土地出讓金超過1110億元，位居全國城市前十名，多幅地塊刷新區域單價或總價新高。為了避免產生地王，2016年末漢正街、二七濱江等熱點地塊都在最後時刻臨時撤牌。2017年前5個月，武漢土地出讓金達到743億，同比增長155%，位居全國第二，其中規劃建築面積達到1832平方米，位居全國第一。

2017年1-5月土地成交城市排行榜

不過，在這樣供需兩旺的市場下，絕大多數房企在武漢仍是一地難求，有些企業在武漢幾年了也沒能落地，更不要奢望優質地塊。這絕不是開玩笑，房企投資總監的吐槽可以作證。

大江大湖大武漢，拋開全國性土地金融變化因素，土地市場的地域化色彩一般比較鮮明，下面，重點介紹一下在武漢能夠成功拿地的幾種「姿勢」！

招數一

傳統招拍掛

比如2013年9月12日，越秀地產以90.1億搶下漢口精武路地塊，創造武漢總價、單價新紀錄，轟動全國。最近兩年，武漢市場持續升溫，通過公開拍地落地武漢的包括正榮地產、安徽文一地產、首開集團、中銳地產和中海地產等；前不久，武漢一次土地拍賣中，由於報名者眾多，造成電腦系統發生故障，從早上折騰到晚上，方才塵埃落定。

去年7月28日，經過2個半小時的激烈爭奪之後，碧桂園武漢公司以25.31億的價格擊退聯發、中銳，獲得漢陽濱江地塊，樓面地價20017元/㎡，成為武漢新記錄。類似的還有正榮光谷地塊、融創東西湖地塊。容不得半點含糊，殺出一條血路。

2016年武漢熱點地塊一覽表

招數二

創新招拍掛

之所以談創新招拍掛，是因為武漢在土地出讓過程中出台了新的政策，遊戲規則變了，房企當然也要做好應對。2016年10月，武漢土地競拍中設定了「熔斷」機制，達到最高限價以後，要比拼規劃方案，通過打分確定競得人。

去年11月24日，武漢土拍熔斷的5宗地在經過規劃評比之後確定最終競得者，其中，北辰實業以34.5億的總價獲得位於黃陂橫店的P(2016)110號、P(2016)111號地塊。中南建設以33.2億元獲得東西湖和黃陂的另外三宗地。 光有財不行，還得有才！

此外，武漢現在對於一些優質地塊，並非講究價高者得，而是符合區域發展定位者得。比如復地拿下漢正街地塊，華潤拿下台北路，綠地拿下光谷東，二七濱江引入的周大福、泰康人壽等，都是打造區域商業綜合體，改變區域面貌的重量級項目。

招數三

股權併購

這方面的案例比比皆是，也是最近兩年眾多品牌企業落地武漢的重要途徑。

2015年9月，融創成功收購武漢美聯地產項目，正式登陸武漢，隨後融創以迅雷不及掩耳之勢，迅速出手，包括集團層面併購了融科，截止到2017年4月1日，融創已經有11個項目在此落地，套路相當成熟，堪稱標本。

紮根本地的龍頭企業也沒閑著。2015年5月，恆大成功摘牌武漢三江航天房地產開發有限公司股權，取得多個項目，實現了恆大版圖的擴張，2016年恆大湖北全年銷售額超167億，完成三年翻三番的業績。

此外，雅居樂、禹州地產、陽光城等企業在漢落地，也都採取了併購的手法，唯一的問題是，隨著武漢市場的水漲船高，合作方的要價也高了，談判不易。

既然一口吃掉比較難，多方共贏就成了更好的選擇。外來企業有資金、品牌、技術，充分發揮優勢，品牌溢價，管理團隊，都是合作的重要基礎，包括代建、小股操盤等模式紛紛出現。

比較成功的案例，如沿海綠色家園集團代建的沿海菱角湖壹號，其品牌、管理、營銷等價值得到合作方合同，直接提升了項目的品質，實現了共贏發展，堪稱合作的典範之作。此外，綠城進入武漢之後，選擇與湖北省房投合力打造長投綠城蘭園，也獲得市場認同。旭輝與鈺龍集團合作了旭輝御鈺龍半島，在漢陽地區打造了一個濱湖的高端項目。華潤、萬科與中恆集團的合作，也都得到了市場關注。

還有一種合作，就是模仿NBA的「巨頭團隊」模式，2016年8月，北京首開73.5億元拿下楊春湖地塊，隨後宣布首開地產、華僑城、金茂三家一起開發。類似的還有去年11月，平安不動產110.65億拿下楊泗港新港長江城地塊，隨後中建越秀聯合體、龍湖、金茂先後加入，組成史上最強開發天團。

曾經被戲稱為全國最大縣城的大武漢，最近十年痛改前非，大規模進行城中村改造， 2009以來，基本完成了56個二環線內城中村改造，但是二環到三環之間，以及遺留的歷史問題依然不少。房企還是能夠尋找到不少機會。

湖北房企龍頭福星惠譽是城中村改造專家，藉助於主城區的多個改造項目，既推動了城市發展，企業也獲得更快的發展，一舉多得。最近幾年，保利地產、武漢地產集團等也都積极參与。2017年1月，金科地產27億拿下洪山區大洲村A包地塊，其參股公司拿下洪山區大洲村B包地塊，共獲得建面逾百萬方，藉此金科首入武漢。

招數六

另類競拍

2016年4月，洪山區一宗地及該土地上在建房屋的拍賣，一名競拍人按評估價4.46億元拍賣成功，此前洪山區徐東村一塊土地以4.3億元刷新武漢市司法網拍成交紀錄。2017年4月，在武漢金融資產交易所經過多次競價，庭瑞集團以16.82億元成功對家美天晟實現重組，獲得開發項目權益，目前，重新打造的項目已經開始推向市場，效率之高可見一斑。

不過，從目前武漢市規劃來看，今後拿地難度也許會寬鬆一些，2017年5月15日武漢市國土局公布的《市人民政府辦公廳關於2017年度全市國有建設用地供應計劃的批複》文件來看，2017年武漢市批複的國有建設用地供應計劃中住宅用地規模為18800畝，主要集中在開發區和新城區，其中，商品住房用地規模為16910畝，中心城區商品住房用地僅4500畝，遠城區中則是東湖高新區和江夏區最多，均超過2000畝。在商品房限購限貸限價、土拍規則頻繁變更、政府有意識整體打造大武漢的背景下，房企如何拿地、如何能拿到地，或將出現新的「遊戲規則」。