直擊業績會 | 中海顏建國：保守目標與很多東西必須要改變

置頂：點擊上方藍字「觀點」，歡迎關注並置頂，即可快速獲取房地產新鮮深度資訊。

顏建國稱，這個世界在改變，很多東西也必須要改變，未來，中海將在戰略目標、拿地方式、管控的模式等方方面面進行各種優化。

觀點地產網 3月22日，港島萬豪酒店3樓，香港資本市場迎來了全新一屆的中海地產管理層，主席肖肖帶領行政總裁顏建國、副總裁兼總建築師羅亮、財務總監聶潤榮一眾高管亮相中海2016全年業績發布會。

去年11月15日，中海突發公告，郝建民辭任公司執行董事、主席兼行政總裁，肖肖獲選為主席並獲委任為公司行政總裁，「郝的時代」正式終結。此後的12月7日，中海正式公告，主席肖肖不再兼任公司行政總裁職位，將專註主席一職角色，經提名委員會提名，董事局任命顏建國為新任執行董事兼任行政總裁職位，中海新一屆管理層正式上台。

新人新氣象，新的管理層上任之後，會給中海帶來哪些改變？成為了業績會上最受關注的話題。

中海「新」變化

對此，顏建國就表示，新管理層上台後，將會是繼承與改變雙向進行的管理思路。

「主席肖肖幾十年都在中海工作，我也是中海的老兵，我們的血液、基因，都是屬於中海的。所以未來，大的改變是不會有的，傳統都會繼承。」

顏建國首先表達了自己一顆屬於中海的心。其表示，自己上任之後，中海的很多傳統都將繼承。包括原定的2020年目標希望達到4000億，毛利率希望達到30%，這些目標會繼續繼承下來並努力去實現；包括未來，中海會始終堅持規模與效益的平衡，機會與風險的平衡，這些方面也會繼續堅持穩健、有質量的發展的經營策略。

但隨後，顏建國話鋒一轉，又強調，在傳承的基礎上，中海的很多東西也必須要改變。

顏建國稱，這個世界在改變，很多東西也必須要改變，適應變化的世界，最好也是相應作出一些變化。其透露，中海最近就對市場規劃做出了一些修訂，一些策略也會因應目前變化的市場環境、狀態做出相應的調整。

顏建國表示，當前中海在戰略目標、拿地方式、管控的模式，方方面面都在進行各種優化。

舉例來說，比如說投資方面，公開市場方面，現在一線城市拿地會越來越困難，中海也會通過聯合拿地、適當參與棚改進行一二級聯動等方式去拿到一些地。

比如組織架構的優化，使得公司的效率能夠進一步提高，達到更好的效果。在規模迅速擴大之後，如何利用信息化的手段，把中海的很多管理的優勢變成標準化的動作固化下來，打造一個數字化的平台，實行扁平化的管理，這些方面都是適應目前改變化的世界所必須做出的改變。

2016年第四季度新任管理層上任以來，中海開始頻繁在公開市場上拿地，這也讓外界猜測是否是「新人事新作風」，中海有意改變土儲較少的短板？高地價又會否導致中海利潤的下降？

對此，肖肖就表示，中海一直追求利潤和股東回報的可持續增長，但根據現在的形勢，沒有一點規模這些講起來也是虛的。所以中海近期在土地市場的表現也較為進取，包括在併購方面也是。

雖然平均來講四季度中海公開拿地的頻率確實高了一些，但從策略上來講，中海並沒有變化。但其同時強調，未來中海將積極、持續地參與土地市場拍賣，並積極開展合作的方式，包括與中建系統以及其他有土地資源的企業的合作，尤其是國企之間的合作，以多元的方式拓展土地儲備。

保守的目標

除開對新任管理層的好奇與關注之外，中海2017年令人稍顯意外的2100億港幣目標同樣引發眾多關注，因為在2016年，中海就已經實現全年2106億港幣的全年銷售，定下2100億的目標，就意味著新一年中海將毫無增長。

對此，肖肖就表示，一方面，2017年中海的在售資源是3500億，比2016年增長了12%，這些貨值歷來是分佈在2-3年的時間去銷售的，主要還是要看市場的情況，中間看市場變化再做打算。另一方面，現在市場主要在調整之中，目標定得是要保守一點。

肖肖笑稱，大家應該都已經習慣了中海定這樣保守的目標，到了年中公司會再視情況進行調整，並不表示公司今年就一定是這個數，還會看市場的變化。

肖肖續稱，對於中海這樣一個利潤接近400億的企業來說，要永遠保持在20%的增長是不可能的。中海最終極的目標是追求利潤總額的持續增長，當然與之相適應，規模也要增長，預計公司今年規模將會較這一兩年有一個增長。

至於中海此前定下的到2020年實現銷售規模4000億港幣的目標，肖肖則表示，重點還是要先吸納足夠的土地。

觀點地產新媒體了解到，2016年，中海集團（不包括中海宏洋）在內地13個城市，合共購入17幅土地，在香港購入一幅土地，合共新增面積972萬平方米。年內，集團通過實施中信資產收購納入約3155萬平方米的土地資源。

及至2016年底，中海在內地33個城市以及香港和澳門共擁有土地儲備約5677萬平方米，集團實際擁有權益約為4881萬平方米。而同行中規模只有中海一半的華潤置地、龍湖，土地儲備均已超過4000萬平方米。

值得注意的是，2017年中海的各項投入數據將大大提升，其中，新開工面積將從2016年的765萬平方米增加至1900萬平方米，增長幅度148%；在建規模將從2016年的2416萬平方米增加至3300萬平方米，增長幅度37%；資本開支將從2016年的港幣939億增加至港幣1600億，增長幅度70%；其中土地開支將從2016年的港幣443億增加至港幣1000億，增長幅度126%，對應土地面積1600萬平方米。

另據披露，2017年中海將力爭在所在城市達到前三的目標。

顯然，這些大幅增加的數據和城市前三的目標，都與中海2100億港幣原地踏步的目標不相符合。面對大家的疑問，肖肖則僅意味深長地表示，「目標只是目標」。

如何實現30%毛利率？

另外一點需要關注的是，顏建國和肖肖都重點提到，在今後的幾年時間裡，預計中海的毛利率仍將維持在30%以上，這對於中海新任管理層來說，將是嚴峻的挑戰。

據觀點地產新媒體計算，2016年中海總的毛利率為27.82%，剔除併購中信資產方面的影響，毛利率在29%左右，而在並未受到併購中信影響的2015年，中海的毛利率也僅為27.20%。

2016年底和今年年國中海透過公開市場拿的超過100億的土地，地價也都不便宜，經分析師計算，毛利率均在25%左右。與此同時，公司併購的中信項目也面臨一些不優質、毛利低的質疑。未來，中海要如何實現30%以上毛利率，將會是擺在肖肖與顏建國面前的一道難關。

對此，聶潤榮就表示，中海併購中信的貨值是730億，2017年將為公司貢獻400億的銷售。至於利潤方面，中信項目的毛利率與中海自有項目毛利率基本持平，都在30%以上，甚至還會更高。

觀點地產新媒體留意到，雖然在業績會上並未提及，但中海仍然在年報上透露出了「玄機」。

據觀點地產新媒體查閱，2016年中海共有六項投資物業項目竣工，合共增加約46萬平方米已落成投資物業，而集團也出售了一些非核心投資物業。此外，透過中信資產收購增加了約30萬平方米的投資物業。

至2016年底，中海在內地、港澳和倫敦擁有已落成投資物業共達250萬平方米。

租金收入方面，2016年中海整體物業出租情況理想，全年實現租金總收入港幣21.4億元，同比增加6.2%；分部溢利港幣118.8億元，其中港幣77.2億元為投資物業的公允價值增加。

肖肖表示，過去中海商業物業的毛利率表現並不佳，但正是因為不夠好，才有了提升的空間。2017年中海將全面提升商業物業的運營效率。

據其透露，中海給商業定的目標，是到2020年，實現租金收入港幣50億。

觀點地產新媒體留意到，近年來，中海來自投資物業公允價值變動稅後收益不斷增加，分別從2014年的港幣38.5億增加至2015年的港幣57.5億，再到2016年的港幣77.2億，為公司利潤的提升貢獻的比重逐年加大。

中海在年報展望中就披露，2017年集團將繼續構建以住宅發展為主、商業地產發展為輔的業務結構，平衡長、短線投資資源配置，逐步提高投資物業比重，以獲得長期穩定回報，增強平衡市場風險能力。

中海認為，在房地產市場的毛利持續下降，過度擴張房地產開發規模可能逐漸帶來不對比風險的情況下，把投資物業盈利比重持續提升仍然是集團的長久目標。截止2016年底，集團正在開發和待開發的商業地產面積達到440萬平方米，其中約120萬平方米預計可於2018年年底前落成。

以下為海外發展有限公司2016年業績發布會現場問答實錄：

現場提問：去年中海的銷售已經超過2100億，今年為什麼定的也只是2100億這麼保守的目標，是不是對市場有一些看法或者意見才定這麼保守的目標？肖肖上任之後，公司在策略上會有什麼改變？公司想保持30%以上毛利率，到2020年達成4000億的銷售目標，將以什麼樣的方式達到？

肖肖：今年已經2100億了，為什麼還定2100億的目標，這個得分幾個角度來看。

第一，我們的在手資源計算是3500億，但是這個歷年銷售會分佈在2—3年的時間，要看市場的情況。

第二，我們確實看到現在的市場環境，市場仍是處在調整之中，這樣一個環境下，我們覺得目標還是先定得保守一點。

相信你們都習慣了，中海每年都這樣定數據，到年中再看看，再調整一下。大致是這幾個原因，這並不表示我們今年就是這個數，還是會看市場的變化。

毛利率的問題，今年中海的毛利率是在26%左右，如果剔除中信的影響，還剩下29%，預計在今後的幾年時間，毛利還是會在30%或多一點這樣一個水平。

至於4000億是中海在2020年的目標，怎麼實現，當然第一條，我們吸納土地。今年中海土地市場的資本開支計劃是1000億，對應的是1600萬平米。另外不單單是公開市場去獲取土地，還會從不同的方式，包括併購、改造、一級開發等方法來獲取土地。

現場提問： 今年以來中資在香港拿地也是非常瘋狂，中海未來在香港的部署是怎樣？是不是覺得現在香港的地價已經太貴了？

肖肖：香港是開放市場，各家有各家算帳的方法，對市場的理解都不太一樣。我們在香港發展的時間比較長，對這裡的情況比較了解，是按照我們自己的算帳方法。

至於說部署，中海會繼續在香港市場投資，包括澳門，我們也在尋找機會。當然要算帳，就是我們一貫的買地策略。當然中海不會放棄香港市場，還是希望在過去的基礎上能夠繼續再做大，畢竟公司在這裡有相當的經驗。

顏建國：其實我們肖主席幾十年都在中海，我也是中海的老兵，我們的血液、基因裡面，都是屬於中海的，我想未來大的改變是不太會有的，傳統都會繼承。

包括剛才提到的2020年的目標，希望能夠達到4000億，毛利率希望保持30%，這些目標我們會繼續繼承下來，而且努力去實現。包括未來也會始終堅持規模與效益的平衡，機會與風險的平衡，中海會繼續堅持穩健有質量的發展經營策略。

當然，這個世界在改變，很多東西也必須要改變，適應變的世界最好也是相應做一些變化，所以我們對市場規劃最近也做了一些修訂，會對應目前變化的環境、變化的狀態做出一些相應的調整。

比如說投資方面，公開市場上，現在在一線城市拿地會越來越困難，所以中海也會聯合拿地。另外也會適當參與棚改以及一二級聯動。

另外還有很多組織架構的優化，使得我們的效率更高，效果更好。因為規模在迅速擴大，如利用信息化的手段，把很多管理的優勢變成標準化的動作，實現扁平化的管理，給中海的運營帶來更多的效率的提高。

現場提問：從2016年11月下旬開始，中海在公開市場上拿地非常猛烈，跟之前一貫的作風不是太相似，公司的拿地策略是否有發生轉變？

肖肖：2016年中海在公開市場拿地一共是900多萬平方米，第四季度如果以平均速度算是多了一點，但是從我們策略上沒有改變。大家知道在這個市場上總是有一個判斷的問題，在我們覺得適當的時候，就會投入買地的資源和行動。所以策略上沒有變化，可能是巧合。

現場提問：集團多年以來在利潤上都有20%的增長，去年好像達不到這個增長，未來是否不會再繼續維持這樣的增長？集團目前的土地儲備已經增加一倍多到5000多萬平，但銷售目標還是保持2100億左右，是不是有什麼部署去釋放這麼多增加的土地？

肖肖：2016年我們的增長是6%多一點，其中一個減少的原因是關於會計記賬、重列法的問題。簡單講就是因為中信項目並進來，把2015年的利潤做高了，2016年有虧損，這樣一合併，就把我們的利潤並少了。如果撇除這部分，中海的利潤是增長14%。

對中海這樣一個利潤接近400億的企業來說，要永遠保持20%的增長，恐怕不大現實。

未來，中海將保持利潤總額的持續增長，這是我們的目標。

關於銷售規模，我們從來不去比規模，現在更不比規模。還是這句話，中海最終極的目標是追求利潤總額的持續增長，當然與之相適應，規模也要增長，否則那是空的。

所以你看到中海一個是去年土地市場上併購中信，另一個就是從去年到今年年初接近3個月時間，在土地市場持續買地，包括今年的開支計劃。我們追求規模的增長，目標是為了利潤總額的增長。

現場提問：剛才提到公司今年在策略，或者組織構架上有一些調整，能不能更具體一點？

顏建國：我們對公司的戰略目標，拿地方式，管控的模式，方方面面都在進行各種優化。現在基本上各種動作都在研討過程當中，在未來我們會逐步實現。

現場提問：關於目前政府的調控，中海有沒有過擔憂？

肖肖：調控一直都有，這十幾年都在調，未來還會繼續調，我相信全世界都在調，一個國家的房屋確實關係到方方面面，我們都習慣了，會在調控中去做生意。

現場提問：中海會搞項目跟投嗎？

肖肖：跟投我們不搞。

現場提問：過去四個月公司增加了不少的買地，未來怎麼去平衡毛利率、周轉和規模之間的關係？

肖肖：中海一直是追求利潤和股東回報的可持續增長。當然，面對新的形勢，如果沒有一定規模講起來也是虛的。

所以大家看到中海在土地市場一直還是比較進取的，不管是併購還是在公開市場拿地。歸到一句話，公司是追求利潤和股東回報，同時為了達到這個目的，一定要有一定的規模來支撐。中海的規模應該是比這一兩年有一個增長，這是我們的目標。

現場提問：公司提到未來希望在每一個主要的市場都能夠成為前三名的領先者，另外新開工量這麼大的增長，都明顯跟今年2100億的銷售目標不相符，可否解釋一下？

公司希望毛利率還是維持在30%以上，但據分析，去年12月至今拿的地，基本上毛利率都沒有到25%，公司如何做到保持30%以上的毛利率？

中海一直專註於住宅開發，未來在戰略上有沒有變化？會不會有更多商業方面的投資，或者是海外的發展？

肖肖：目標永遠是目標，沒有這個目標你就無從說起。

中海歷來也是這樣，先跟著目前的市場氣氛排一個比較保守的數，年中再看看怎麼樣，這樣的話比較符合我們一貫的思路。

我們的目標是追求30%的毛利率。中海整個土地儲備是比較龐大的數，有一些地方比較高，有一些地方比較低。比如說去年以併購方式獲得的土地應該佔到76%，可以理解這部分的毛利率相應來講會比較好一點。

這些數據也是根據公司歷年對市場的判斷和分析、預期，我們追求毛利率的30%，並不是說必須達到。

商業物業中海一直是這樣一個策略，會持續做商業物業，在手也有一些商業物業在營運，還有一些在設計施工，一些土地待開發。我們認為在核心城市的商業物業還是有它的價值。

現在大家看到它的回報比較低，正因為低才有潛力。我們覺得商業物業的整個管理營運，從整個市場環境來看還有很大的空間。過去中海做得不是那麼理想，從今年開始，整個商業物業的全鏈條，目標是提升它的營運效率，潛力很大。

至於海外我們策略也是一貫的，公司在海外主要還是收購，做自己比較擅長的東西，給股東帶來更多的回報。

現場提問： 去年公司凈利潤有一個相對明顯的下滑，有沒有可以預期到什麼時間會出現回升？公司現在的負債率非常低，未來會不會採取稍微激進一點的策略，從而實現更好的拿地上的目標？去年公司的融資成本4.76%，有一點上升，未來的趨勢是什麼？

肖肖：過去中海的利潤總額一直是雙倍數的增長，今年看到數字是單位數的增長，主要是合併法重列的問題。去除這個因素，中海的增長應該是14.1%。

負債方面，去年年末的水平是低了一點，現在已經回到17%左右。我們的指引還是說比例不超過30%，這是公司一貫堅持的比例。

這個負債規模情況下，我們會一直積極、持續地參與土地市場拍賣，多參與，慎出價，這是我們的思路。所以比較積極地去拿地，負債比率會升高，這是看得到的。

聶潤榮：收購中信其實是包括了資產和債務一併收購的，所以差不多有700億港幣的債務，其中有一部分的利率跟我們差不多，但確實有一些還是比較貴的。貴的一部分中海也安排了280億的銀行貸款把它還掉了，但是確實還有一小部分，差不多100億，還是比較貴的，這些中海還得處理。總體來講我相信2017年的借貸利率應該不會明顯上升。

現場提問：中信的項目交接完之後，現在的情況是怎樣？

肖肖：2017年中信項目的可售資源是730億，這裡面貢獻的銷售額大致在400億。這些項目的毛利率跟中海整體的毛利率是一致的，或者還略高一點。

現場提問：公司希望到2020年能夠達到4000的規模，從這個目標來說，未來是不是要進入更多地區，特別是三線城市，畢竟一二線城市拿地競爭很激烈？

肖肖：銷售的增長，一個是現有的市場，一個是進入新的市場。目前中海還是會在一二線城市，因為很多一二線城市還是中海沒有進去的。

點擊閱讀原文，了解更多