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直擊業績會 | 中海顏建國:保守目標與很多東西必須要改變

直擊業績會 | 中海顏建國:保守目標與很多東西必須要改變

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顏建國稱,這個世界在改變,很多東西也必須要改變,未來,中海將在戰略目標、拿地方式、管控的模式等方方面面進行各種優化。

觀點地產網 3月22日,港島萬豪酒店3樓,香港資本市場迎來了全新一屆的中海地產管理層,主席肖肖帶領行政總裁顏建國、副總裁兼總建築師羅亮、財務總監聶潤榮一眾高管亮相中海2016全年業績發布會。

去年11月15日,中海突發公告,郝建民辭任公司執行董事、主席兼行政總裁,肖肖獲選為主席並獲委任為公司行政總裁,「郝的時代」正式終結。此後的12月7日,中海正式公告,主席肖肖不再兼任公司行政總裁職位,將專註主席一職角色,經提名委員會提名,董事局任命顏建國為新任執行董事兼任行政總裁職位,中海新一屆管理層正式上台。

新人新氣象,新的管理層上任之後,會給中海帶來哪些改變?成為了業績會上最受關注的話題。

中海「新」變化

對此,顏建國就表示,新管理層上台後,將會是繼承與改變雙向進行的管理思路。

「主席肖肖幾十年都在中海工作,我也是中海的老兵,我們的血液、基因,都是屬於中海的。所以未來,大的改變是不會有的,傳統都會繼承。」

顏建國首先表達了自己一顆屬於中海的心。其表示,自己上任之後,中海的很多傳統都將繼承。包括原定的2020年目標希望達到4000億,毛利率希望達到30%,這些目標會繼續繼承下來並努力去實現;包括未來,中海會始終堅持規模與效益的平衡,機會與風險的平衡,這些方面也會繼續堅持穩健、有質量的發展的經營策略。

但隨後,顏建國話鋒一轉,又強調,在傳承的基礎上,中海的很多東西也必須要改變。

顏建國稱,這個世界在改變,很多東西也必須要改變,適應變化的世界,最好也是相應作出一些變化。其透露,中海最近就對市場規劃做出了一些修訂,一些策略也會因應目前變化的市場環境、狀態做出相應的調整。

顏建國表示,當前中海在戰略目標、拿地方式、管控的模式,方方面面都在進行各種優化。

舉例來說,比如說投資方面,公開市場方面,現在一線城市拿地會越來越困難,中海也會通過聯合拿地、適當參與棚改進行一二級聯動等方式去拿到一些地。

比如組織架構的優化,使得公司的效率能夠進一步提高,達到更好的效果。在規模迅速擴大之後,如何利用信息化的手段,把中海的很多管理的優勢變成標準化的動作固化下來,打造一個數字化的平台,實行扁平化的管理,這些方面都是適應目前改變化的世界所必須做出的改變。

2016年第四季度新任管理層上任以來,中海開始頻繁在公開市場上拿地,這也讓外界猜測是否是「新人事新作風」,中海有意改變土儲較少的短板?高地價又會否導致中海利潤的下降?

對此,肖肖就表示,中海一直追求利潤和股東回報的可持續增長,但根據現在的形勢,沒有一點規模這些講起來也是虛的。所以中海近期在土地市場的表現也較為進取,包括在併購方面也是。

雖然平均來講四季度中海公開拿地的頻率確實高了一些,但從策略上來講,中海並沒有變化。但其同時強調,未來中海將積極、持續地參與土地市場拍賣,並積極開展合作的方式,包括與中建系統以及其他有土地資源的企業的合作,尤其是國企之間的合作,以多元的方式拓展土地儲備。

保守的目標

除開對新任管理層的好奇與關注之外,中海2017年令人稍顯意外的2100億港幣目標同樣引發眾多關注,因為在2016年,中海就已經實現全年2106億港幣的全年銷售,定下2100億的目標,就意味著新一年中海將毫無增長。

對此,肖肖就表示,一方面,2017年中海的在售資源是3500億,比2016年增長了12%,這些貨值歷來是分佈在2-3年的時間去銷售的,主要還是要看市場的情況,中間看市場變化再做打算。另一方面,現在市場主要在調整之中,目標定得是要保守一點。

肖肖笑稱,大家應該都已經習慣了中海定這樣保守的目標,到了年中公司會再視情況進行調整,並不表示公司今年就一定是這個數,還會看市場的變化。

肖肖續稱,對於中海這樣一個利潤接近400億的企業來說,要永遠保持在20%的增長是不可能的。中海最終極的目標是追求利潤總額的持續增長,當然與之相適應,規模也要增長,預計公司今年規模將會較這一兩年有一個增長。

至於中海此前定下的到2020年實現銷售規模4000億港幣的目標,肖肖則表示,重點還是要先吸納足夠的土地。

觀點地產新媒體了解到,2016年,中海集團(不包括中海宏洋)在內地13個城市,合共購入17幅土地,在香港購入一幅土地,合共新增面積972萬平方米。年內,集團通過實施中信資產收購納入約3155萬平方米的土地資源。

及至2016年底,中海在內地33個城市以及香港和澳門共擁有土地儲備約5677萬平方米,集團實際擁有權益約為4881萬平方米。而同行中規模只有中海一半的華潤置地、龍湖,土地儲備均已超過4000萬平方米。

值得注意的是,2017年中海的各項投入數據將大大提升,其中,新開工面積將從2016年的765萬平方米增加至1900萬平方米,增長幅度148%;在建規模將從2016年的2416萬平方米增加至3300萬平方米,增長幅度37%;資本開支將從2016年的港幣939億增加至港幣1600億,增長幅度70%;其中土地開支將從2016年的港幣443億增加至港幣1000億,增長幅度126%,對應土地面積1600萬平方米。

另據披露,2017年中海將力爭在所在城市達到前三的目標。

顯然,這些大幅增加的數據和城市前三的目標,都與中海2100億港幣原地踏步的目標不相符合。面對大家的疑問,肖肖則僅意味深長地表示,「目標只是目標」。

如何實現30%毛利率?

另外一點需要關注的是,顏建國和肖肖都重點提到,在今後的幾年時間裡,預計中海的毛利率仍將維持在30%以上,這對於中海新任管理層來說,將是嚴峻的挑戰。

據觀點地產新媒體計算,2016年中海總的毛利率為27.82%,剔除併購中信資產方面的影響,毛利率在29%左右,而在並未受到併購中信影響的2015年,中海的毛利率也僅為27.20%。

2016年底和今年年國中海透過公開市場拿的超過100億的土地,地價也都不便宜,經分析師計算,毛利率均在25%左右。與此同時,公司併購的中信項目也面臨一些不優質、毛利低的質疑。未來,中海要如何實現30%以上毛利率,將會是擺在肖肖與顏建國面前的一道難關。

對此,聶潤榮就表示,中海併購中信的貨值是730億,2017年將為公司貢獻400億的銷售。至於利潤方面,中信項目的毛利率與中海自有項目毛利率基本持平,都在30%以上,甚至還會更高。

觀點地產新媒體留意到,雖然在業績會上並未提及,但中海仍然在年報上透露出了「玄機」。

據觀點地產新媒體查閱,2016年中海共有六項投資物業項目竣工,合共增加約46萬平方米已落成投資物業,而集團也出售了一些非核心投資物業。此外,透過中信資產收購增加了約30萬平方米的投資物業。

至2016年底,中海在內地、港澳和倫敦擁有已落成投資物業共達250萬平方米。

租金收入方面,2016年中海整體物業出租情況理想,全年實現租金總收入港幣21.4億元,同比增加6.2%;分部溢利港幣118.8億元,其中港幣77.2億元為投資物業的公允價值增加。

肖肖表示,過去中海商業物業的毛利率表現並不佳,但正是因為不夠好,才有了提升的空間。2017年中海將全面提升商業物業的運營效率。

據其透露,中海給商業定的目標,是到2020年,實現租金收入港幣50億。

觀點地產新媒體留意到,近年來,中海來自投資物業公允價值變動稅後收益不斷增加,分別從2014年的港幣38.5億增加至2015年的港幣57.5億,再到2016年的港幣77.2億,為公司利潤的提升貢獻的比重逐年加大。

中海在年報展望中就披露,2017年集團將繼續構建以住宅發展為主、商業地產發展為輔的業務結構,平衡長、短線投資資源配置,逐步提高投資物業比重,以獲得長期穩定回報,增強平衡市場風險能力。

中海認為,在房地產市場的毛利持續下降,過度擴張房地產開發規模可能逐漸帶來不對比風險的情況下,把投資物業盈利比重持續提升仍然是集團的長久目標。截止2016年底,集團正在開發和待開發的商業地產面積達到440萬平方米,其中約120萬平方米預計可於2018年年底前落成。

以下為海外發展有限公司2016年業績發布會現場問答實錄:

現場提問:去年中海的銷售已經超過2100億,今年為什麼定的也只是2100億這麼保守的目標,是不是對市場有一些看法或者意見才定這麼保守的目標?肖肖上任之後,公司在策略上會有什麼改變?公司想保持30%以上毛利率,到2020年達成4000億的銷售目標,將以什麼樣的方式達到?

肖肖:今年已經2100億了,為什麼還定2100億的目標,這個得分幾個角度來看。

第一,我們的在手資源計算是3500億,但是這個歷年銷售會分佈在2—3年的時間,要看市場的情況。

第二,我們確實看到現在的市場環境,市場仍是處在調整之中,這樣一個環境下,我們覺得目標還是先定得保守一點。

相信你們都習慣了,中海每年都這樣定數據,到年中再看看,再調整一下。大致是這幾個原因,這並不表示我們今年就是這個數,還是會看市場的變化。

毛利率的問題,今年中海的毛利率是在26%左右,如果剔除中信的影響,還剩下29%,預計在今後的幾年時間,毛利還是會在30%或多一點這樣一個水平。

至於4000億是中海在2020年的目標,怎麼實現,當然第一條,我們吸納土地。今年中海土地市場的資本開支計劃是1000億,對應的是1600萬平米。另外不單單是公開市場去獲取土地,還會從不同的方式,包括併購、改造、一級開發等方法來獲取土地。

現場提問: 今年以來中資在香港拿地也是非常瘋狂,中海未來在香港的部署是怎樣?是不是覺得現在香港的地價已經太貴了?

肖肖:香港是開放市場,各家有各家算帳的方法,對市場的理解都不太一樣。我們在香港發展的時間比較長,對這裡的情況比較了解,是按照我們自己的算帳方法。

至於說部署,中海會繼續在香港市場投資,包括澳門,我們也在尋找機會。當然要算帳,就是我們一貫的買地策略。當然中海不會放棄香港市場,還是希望在過去的基礎上能夠繼續再做大,畢竟公司在這裡有相當的經驗。

顏建國:其實我們肖主席幾十年都在中海,我也是中海的老兵,我們的血液、基因裡面,都是屬於中海的,我想未來大的改變是不太會有的,傳統都會繼承。

包括剛才提到的2020年的目標,希望能夠達到4000億,毛利率希望保持30%,這些目標我們會繼續繼承下來,而且努力去實現。包括未來也會始終堅持規模與效益的平衡,機會與風險的平衡,中海會繼續堅持穩健有質量的發展經營策略。

當然,這個世界在改變,很多東西也必須要改變,適應變的世界最好也是相應做一些變化,所以我們對市場規劃最近也做了一些修訂,會對應目前變化的環境、變化的狀態做出一些相應的調整。

比如說投資方面,公開市場上,現在在一線城市拿地會越來越困難,所以中海也會聯合拿地。另外也會適當參與棚改以及一二級聯動。

另外還有很多組織架構的優化,使得我們的效率更高,效果更好。因為規模在迅速擴大,如利用信息化的手段,把很多管理的優勢變成標準化的動作,實現扁平化的管理,給中海的運營帶來更多的效率的提高。

現場提問:從2016年11月下旬開始,中海在公開市場上拿地非常猛烈,跟之前一貫的作風不是太相似,公司的拿地策略是否有發生轉變?

肖肖:2016年中海在公開市場拿地一共是900多萬平方米,第四季度如果以平均速度算是多了一點,但是從我們策略上沒有改變。大家知道在這個市場上總是有一個判斷的問題,在我們覺得適當的時候,就會投入買地的資源和行動。所以策略上沒有變化,可能是巧合。

現場提問:集團多年以來在利潤上都有20%的增長,去年好像達不到這個增長,未來是否不會再繼續維持這樣的增長?集團目前的土地儲備已經增加一倍多到5000多萬平,但銷售目標還是保持2100億左右,是不是有什麼部署去釋放這麼多增加的土地?

肖肖:2016年我們的增長是6%多一點,其中一個減少的原因是關於會計記賬、重列法的問題。簡單講就是因為中信項目並進來,把2015年的利潤做高了,2016年有虧損,這樣一合併,就把我們的利潤並少了。如果撇除這部分,中海的利潤是增長14%。

對中海這樣一個利潤接近400億的企業來說,要永遠保持20%的增長,恐怕不大現實。

未來,中海將保持利潤總額的持續增長,這是我們的目標。

關於銷售規模,我們從來不去比規模,現在更不比規模。還是這句話,中海最終極的目標是追求利潤總額的持續增長,當然與之相適應,規模也要增長,否則那是空的。

所以你看到中海一個是去年土地市場上併購中信,另一個就是從去年到今年年初接近3個月時間,在土地市場持續買地,包括今年的開支計劃。我們追求規模的增長,目標是為了利潤總額的增長。

現場提問:剛才提到公司今年在策略,或者組織構架上有一些調整,能不能更具體一點?

顏建國:我們對公司的戰略目標,拿地方式,管控的模式,方方面面都在進行各種優化。現在基本上各種動作都在研討過程當中,在未來我們會逐步實現。

現場提問:關於目前政府的調控,中海有沒有過擔憂?

肖肖:調控一直都有,這十幾年都在調,未來還會繼續調,我相信全世界都在調,一個國家的房屋確實關係到方方面面,我們都習慣了,會在調控中去做生意。

現場提問:中海會搞項目跟投嗎?

肖肖:跟投我們不搞。

現場提問:過去四個月公司增加了不少的買地,未來怎麼去平衡毛利率、周轉和規模之間的關係?

肖肖:中海一直是追求利潤和股東回報的可持續增長。當然,面對新的形勢,如果沒有一定規模講起來也是虛的。

所以大家看到中海在土地市場一直還是比較進取的,不管是併購還是在公開市場拿地。歸到一句話,公司是追求利潤和股東回報,同時為了達到這個目的,一定要有一定的規模來支撐。中海的規模應該是比這一兩年有一個增長,這是我們的目標。

現場提問:公司提到未來希望在每一個主要的市場都能夠成為前三名的領先者,另外新開工量這麼大的增長,都明顯跟今年2100億的銷售目標不相符,可否解釋一下?

公司希望毛利率還是維持在30%以上,但據分析,去年12月至今拿的地,基本上毛利率都沒有到25%,公司如何做到保持30%以上的毛利率?

中海一直專註於住宅開發,未來在戰略上有沒有變化?會不會有更多商業方面的投資,或者是海外的發展?

肖肖:目標永遠是目標,沒有這個目標你就無從說起。

中海歷來也是這樣,先跟著目前的市場氣氛排一個比較保守的數,年中再看看怎麼樣,這樣的話比較符合我們一貫的思路。

我們的目標是追求30%的毛利率。中海整個土地儲備是比較龐大的數,有一些地方比較高,有一些地方比較低。比如說去年以併購方式獲得的土地應該佔到76%,可以理解這部分的毛利率相應來講會比較好一點。

這些數據也是根據公司歷年對市場的判斷和分析、預期,我們追求毛利率的30%,並不是說必須達到。

商業物業中海一直是這樣一個策略,會持續做商業物業,在手也有一些商業物業在營運,還有一些在設計施工,一些土地待開發。我們認為在核心城市的商業物業還是有它的價值。

現在大家看到它的回報比較低,正因為低才有潛力。我們覺得商業物業的整個管理營運,從整個市場環境來看還有很大的空間。過去中海做得不是那麼理想,從今年開始,整個商業物業的全鏈條,目標是提升它的營運效率,潛力很大。

至於海外我們策略也是一貫的,公司在海外主要還是收購,做自己比較擅長的東西,給股東帶來更多的回報。

現場提問: 去年公司凈利潤有一個相對明顯的下滑,有沒有可以預期到什麼時間會出現回升?公司現在的負債率非常低,未來會不會採取稍微激進一點的策略,從而實現更好的拿地上的目標?去年公司的融資成本4.76%,有一點上升,未來的趨勢是什麼?

肖肖:過去中海的利潤總額一直是雙倍數的增長,今年看到數字是單位數的增長,主要是合併法重列的問題。去除這個因素,中海的增長應該是14.1%。

負債方面,去年年末的水平是低了一點,現在已經回到17%左右。我們的指引還是說比例不超過30%,這是公司一貫堅持的比例。

這個負債規模情況下,我們會一直積極、持續地參與土地市場拍賣,多參與,慎出價,這是我們的思路。所以比較積極地去拿地,負債比率會升高,這是看得到的。

聶潤榮:收購中信其實是包括了資產和債務一併收購的,所以差不多有700億港幣的債務,其中有一部分的利率跟我們差不多,但確實有一些還是比較貴的。貴的一部分中海也安排了280億的銀行貸款把它還掉了,但是確實還有一小部分,差不多100億,還是比較貴的,這些中海還得處理。總體來講我相信2017年的借貸利率應該不會明顯上升。

現場提問:中信的項目交接完之後,現在的情況是怎樣?

肖肖:2017年中信項目的可售資源是730億,這裡面貢獻的銷售額大致在400億。這些項目的毛利率跟中海整體的毛利率是一致的,或者還略高一點。

現場提問:公司希望到2020年能夠達到4000的規模,從這個目標來說,未來是不是要進入更多地區,特別是三線城市,畢竟一二線城市拿地競爭很激烈?

肖肖:銷售的增長,一個是現有的市場,一個是進入新的市場。目前中海還是會在一二線城市,因為很多一二線城市還是中海沒有進去的。

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