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2021/12/25
自今年以來，地產商轉型的步伐越來越快。以萬達為例，每隔2個月，總會有涉足醫療的新聞不脛而走。
2017年4月，萬達集團與成都市人民政府正式簽訂戰略合作備忘錄，雙方協議將耗資700億元，打造一座世界級的醫療產業中心；7月，萬達集團在昆明新簽約三個投資項目，計劃在昆明市投資500億元，打造以醫療、健康為核心，兼具體育、養生、度假、商業、商務、居住等功能的世界級醫療及大健康產業園；8月，萬達新成立大健康集團，預示著萬達在戰略層面已明確了重點發力大健康產業。
而這兩天，Medical Mall（醫療商城）也開始刷屏，浙江省衛計委批複同意的Medical Mall位於杭州大廈501城市生活廣場，1層-5層為購物區，6層-20層全為醫療商場。消費者可以在Medical Mall感受消費購物與醫療服務的多維體驗，以此避免了單純去醫院的焦慮感。
邵逸夫國際醫療中心、張強醫生集團思俊外科診所、唯兒諾兒科診所、杭州口腔醫院門診部、宋為民醫生集團下的顏術醫美診所已經陸續入駐Medical Mall，開啟了一輪新熱潮。
據動脈網不完全統計，目前國內已有30多家地產商布局的醫療業務，如萬科、恆大、萬達、綠城等，已經在社區服務上，特別是社區健康醫療服務領域裡，以各自認為可操作的方式布局發力，催生了一大批養老地產或者醫養結合的項目。
在這些養老地產或醫養結合的項目中，聽到大多數業內人的聲音是：轉方向很容易，但想要成功卻難於上青天。原因是醫療行業需要高壁壘、高技術、高投入，又特別依賴政策。即使地產商有足夠的資金來運作項目，也請不到合適的人管理運營。
那麼對於地產商來說，有沒有一條簡單可行的轉型之路呢？海外的地產商有沒有遇到這樣的問題？他們又將如何化難為易？
從美國醫療商城誕生談起
經過動脈網記者多方調查發現：在國外的商城裡一直有診所，診所里的醫生均是以患者為中心，讓患者看病就醫變得像逛街購物一樣方便又開心，這種看病就醫的場所有一個很時髦的詞語，就叫Medical Mall。
在Medical Mall里，醫生為患者提供從診室就醫、實驗室和放射學服務，到門診手術的一站式服務，目的是鼓勵患者在一個可協作的網路中獲取日常所需的就醫服務。
一個成功的Medical Mall，不僅人聲鼎沸，且患者總是很滿意，他享受了最便捷的醫療服務。在這裡既有停車場、餐廳、零售店、休息區等配套設施，又有醫療配套。
其實，這些醫療配套均是過精心安排的。比如，治療骨科疾病的門診或許就與運動醫學或物理治療中心安排在一個區域；質子治療設備可能就安排在腫瘤中心的旁邊；而治療心血管疾病的門診或醫院內部，完全有可能同時配備了心臟科醫師、心血管外科醫師和介入醫師。
這樣的臨床配套，對患者和各醫療機構均有優勢。患者看病更方便，不用跑很遠就能同時獲取多種醫療服務。而入駐商城的各機構可以通過共享空間、員工、儀器和技術，減少醫療成本，並獲得固定的用戶資源。
為什麼美國誕生了Medical Mall？
在過去的二十年多里，隨著美國經濟的發展，各大購物中心之間的競爭也變得越來越激烈；加上購物中心由於經營不善、消費增長乏力以及電商衝擊等因素的衝擊，面臨倒閉關門的窘境。
據相關數據統計表明，目前在2000個區域購物中心裡有19%以上的最後都成了人們口中的「Dead Mall（殭屍購物中心）」。
為了在殘酷的市場競爭中存活下來，各大商場開發商開始尋求現有空間的新用途，如新增教育、醫療、辦公等。而醫生們認為這些閑置的商場空間，他們正好可以為患者提供差異化醫療服務，更貼近患者。
所以，這些醫生去租賃商場的空鋪位，一方面為商場的開發商帶來了利潤，另一方面也讓醫療走進了零售商場，誕生了一種新經濟的產物。即「一站式就醫」的Medical Mall，這和傳統的醫療保健服務形式完全不一樣。
該Medical Mall模式為患者和醫療服務提供者提供了許多益處。比如讓用戶在逛街的同時，也解決了醫療健康方面的問題，同時又停車也方便，在一定程度上解決了患者「看病難」的問題。
恰逢美國社會的醫療保健需求在不斷增加，提倡以患者為中心的醫療服務，這也間接助推了Medical Mall的成長。
此外，醫療商場的醫院或醫生也可以從擴大的臨床和辦公空間中受益。他們為所在區域的居民服務，這種集中式、抱團式的服務模式，也更能吸引患者前來就醫。
在低收入地區，醫療商場的設計既可以增加醫療機會，也可以作為社區振興經濟的引擎。比如，位於美國密西西比州傑克遜市的Jackson Medical Mall，就是一個服務於弱勢群體（非裔美國人），以改善醫療和刺激地方經濟為目的的Medical Mall。
全球30家Medical Mall概況
其他國家也存在Medical Mall嗎？為了找到答案，動脈網整理了全球30家Medical Mall，橫跨歐洲、北美洲、亞洲和大洋洲，最終發現美國擁有22家，高於其他國家。具體如下：
可以看到，美國、新加坡、日本、菲律賓、紐西蘭誕生了不少新型醫療模式，包括診所大樓、醫療+醫學研究、醫療+商業綜合體等。在這當中，醫療+商業綜合體的模式被大力推廣，獲得了好評。
備註： 商業綜合體是以建築群為基礎，融合商業零售、商務辦公、酒店餐飲、公寓住宅、綜合娛樂五大核心功能於一體。商業綜合體內包含了購物、娛樂、餐飲、酒店、旅遊、辦公、教育等服務。
1、成立時間
在時間方面，我們並沒有發現非常明顯的趨勢。其中，美國New Handover Regional Medical Centere成立的時間最早（1967年）。
縱向來看，2003年和2007年新成立的醫療商城相對多一些。不過，近年來隨著「醫療+商業中心」模式在亞洲地區的興起，新加坡、馬來西亞等地區醫療商城有增長的趨勢。
2、商城定位
這30家醫療商城各自的定位略有不同，我們將其大致分為四種：「醫療+商業綜合體」、「醫療+醫學研究」、「診所大樓」和「醫藥商城」。
有11家公司的商業模式是「醫療+商業綜合體」，也就是說客戶到商城裡面除了可以享受一站式的醫療服務外，還可以購物、聚餐、住店、娛樂等；有15家公司的商業模式是「診所大樓」，裡面有不同類型的醫院，以及兒科、骨科、口腔、中醫、醫美整形等專科診所。
最後3家公司的商業模式是「醫療+醫學研究」，除了開展臨床診療業務外，商場內部還有一些醫科大學或醫學協會在裡面做深度研究。
另外，Medical Mall Pharmacy是一個特例，它是醫藥商城，招攬了眾多優質的藥房。
3、商業模式匯總
在盈利方面，我們可以看到大部分的醫療商城盈利是依靠租賃，小部分則是自建自用。
有一點不同的是，亞洲地區（新加坡、馬來西亞、菲律賓）的醫療商城是大部分是由房地產商、投資機構或信託公司組成，而美國大部分醫療商城則是由大醫院、醫生團體或政府投資建立的。
美國醫療商城的兩大核心模式
近二十年多來，美國「醫療商城」的模式不斷發展壯大。其中最重要的原因之一，是醫療保險公司對醫院收費的限制。醫療機構只好通過自建醫療商城，或租賃商城中的場地，開展醫療業務。
據動脈網不完全統計，美國目前擁有超過50個醫療商城。它們的執行方式雖各有不同，但都承接了購物中心「租賃」的方式，各醫療機構在同一個屋檐下，租用不同的場地，向患者提供更方便的產品和服務組合。
據BMC Health Servies Research研究發現，美國的1395個封閉式商場中，有870個（62.4％）租用給一個或多個驗光租戶，241個（17.3％）租給一個或多個牙科客戶。然後有89家（6.4％）提供其他類型保健服務，其中最常見的普通門診和專科門診，以及心理指導服務和急症護理。
而根據創始人/投資人的不同，美國醫療商城大概可分為以下兩種：
1、大醫院資助建立的醫療商城
美國最早的醫療商城之一，是1995年成立的Jackson Medical Mall。該醫療商城是在傑克遜市首個購物中心的基礎上建立的。當時商場倒閉，密西西比州最大的社區保健中心的市中心居民和前項目負責人Aaron Shirley博士有一個願景，即將失敗的購物中心轉變為最先進的醫療中心，為當地居民提供優質的醫療服務。
Jackson Medical Mall，佔地85萬平方英尺，旗下現有海恩茲縣衛生局診所，以及多家密西西比大學醫學中心專科診所，包括心血管內科、婦產科和腫瘤等眾多醫療服務項目。本著一個購物中心的精神，Jackson Medical Mall內還囊括了雜貨店、餐館、美容院和鞋店等其他設施。
這是一種醫院和病人雙贏的模式。通過選擇「醫療商場」模式，醫院可以用新設備對現有的購物中心或醫院建築物附近的區域進行翻新，無需話費大筆資金拆掉原有購物中心，然後重新建立醫院。新設施可以在醫院附近的一個位置提供門診和診斷，並允許更靈活的醫療服務套件。
對於患者而言，「一站購物」式的醫療組合，意味著可以在一次就醫過程中獲得多種醫療服務，不用往返於各個地區，在同一棟樓裡面就能完成拔牙、體檢或整形。而且，在看病的過程中，患者還可以吃飯、看電影或者購物。可謂是，看病逛街兩不誤啊！
2、醫生/投資者成立的醫療商城
另一種醫生或投資者建立的醫療商城。1998年，30名在聖約翰慈悲醫療中心租用空間的醫生，在美國密蘇里州華盛頓，建造了一個全新的、佔地85000平方英尺的Patients First Health Care。他們的動機不僅僅是為當地的患者提供服務，還有一個重要目的是為以前在擁擠的聖約翰慈悲醫療中心工作的醫生，提供更大的辦公室空間。
這種由醫生或投資者發起的醫療商場，往往比醫院資助的商場更小，並且多位於零售中心附近。醫療商場的所有者可從中獲取不少益處，包括有限的開銷、更易獲取的患者和醫生資源、患者轉診基數增加，以及更多的控制權。
通過為急診室提供方便高效的替代方案和住院治療護理，「醫療商場」這種模式可以在降低醫療保健成本方面發揮巨大作用，並且可能會緩解醫療保險費的上漲。「自費」患者的數量穩步增長，可能成為醫療衛生規範。醫療商城模式為醫院、私人執業醫師和專家以及開發者提供了更好地照顧患者的新市場。
案例：歐美亞醫療商城
案例一：Dubai Healthcare City（迪拜康城）
作為全球重要的貿易港口和金融中心，迪拜一直給人的印象就是「豪」。在醫療商城方面，迪拜也絲毫沒有要低調的意思，成立一個超級奢華的健康護理中心——Dubai Healthcare City（迪拜康城）。
迪拜健康城（DHCC）是2002年由阿聯酋副總統、總理、迪拜酋長穆罕默德.本.拉希德.馬克圖姆提出，為滿足生活在歐洲和東亞之間的20億人口，對高質量醫療和健康管理的需求，而建立的世界級健康護理中心。
整個項目投資18億美元，由TECOM集團牽頭建設而成。迪拜健康城內包括醫院、診所、醫學院、護士學校、生命科學研究中心以及專門的實驗室。
到現在，迪拜建康城內已有兩家大規模的醫院，160多家門診和診斷實驗室，來自近90個國家的1700多名持證專業人才，以及200個特色保健和商業零售服務設施。整個迪拜康城主要分為醫療區和度假療養區。
迪拜健康城內的牙科診所Dr. Michael's Dental Clinic
醫療區佔地38萬平方米（570畝），提供四種服務：
1、傳統醫療服務。將醫生辦公室、門診手術中心、綜合醫院、專科醫院、康復和長期保健設施、臨終關懷和診斷實驗室聚集在一起，提供高度便利的醫療一條龍服務。
2、替代性醫療服務。融合了東方醫學和其他健康計劃的中心，提供12個領域：順勢療法、印度草醫學、中醫、尤那尼醫學、骨科、治療性按摩、自然療法、引導意象、泰志、普拉提、捏脊和瑜伽CAM的治療方法。
3、醫療教育、研究。家庭醫療、牙科、護理和健康培訓學校等。包括波士頓大學迪拜牙科專業學院、哈佛醫學院迪拜學院等，以及其它的醫療基礎服務如藥房、醫療設備、醫療諮詢等。
4、相關支持性服務。例如：簽證中心、五星級酒店、礦泉療養浴場、購物中心、零售和飲料店等。
度假療養區佔地176萬平方米（2640畝），提供持續護理的住家式醫院、門診、豪華溫泉度假村和完善的健康服務。包括健康護理社區醫院、社區門診診所、社區門診診所、疾病預防及療養中心、美容中心、運動康復中心等功能組成。
總的來說，迪拜康城就是一個集看病治療、康復療養、度假旅遊、教育研究於一體的醫療綜合體。
案例二：美國Jackson Medical Mall
Jackson Medical Mall（以下簡「傑克遜醫療商城」），是美國最早也是最大的醫療商城之一，佔地面積約90萬平方英尺。傑克遜醫療商城成立於1996年，由Aaron Shirley博士從廢棄的購物中心轉變為現代醫療和零售中心。
通過與UMMC、傑克遜州立大學和Tougaloo學院的戰略夥伴關係，為低收入地區（非裔美國人社區）提供醫療服務。此外，該商城還肩負著區域經濟發展的使命，引進了密西西比州唯一的非洲裔銀行。
通過租賃業務，傑克遜醫療商城已擁有80多家醫療保健、零售和社會服務承租人，以及四個公共和私人活動場所，全年共有數十個組織及其支持者到設施工作。
商場內包括UMMC 腎透析診所、UMMC癌症研究所及密西西比州眼科協會在內的22個醫療機構，以及20家生活服務商店、3個教育機構、8個大學部門、26間辦公室、26個醫學中心培訓基地等。
傑克遜醫療商城提供了從普通門診到專科門診，以及醫療教育的全方位醫療服務。商場每年接待患者超過20萬人次，平均每天有4600至5000輛汽車進入大門。
據傑克遜醫療商城的實際控股機構——傑克遜醫療商城基金會（JMMF）公布的2016年年報顯示，商場去年已實現12,983,203美元營收，其中租賃和相關收入佔78%。但同時去年商城也花費了12,420,489美元資金，其中71%都是日常管理和運營服務費用。
因此，傑克遜商城去年實際營收只有5627,14美元。不過，傑克遜醫療商城本身具有社區服務性質，其商業目的並不強，其最主要的功能就是通過服務社區居民，並帶動周邊經濟發展。
Centuria Medical Makati（以下稱「Centuria醫療商城」）是菲律賓第一個也是最大的醫療商城，坐落於繁華的馬卡蒂中心地帶。它是一個28層樓的先進醫療大廈，擁有700多家醫療保健行業領導者。
Centuria醫療商城內擁有經驗豐富的專業醫生，地屬於頂級HMO，致力於為消費者提供價格實惠的傳統和頂級醫療服務。商城將三甲醫院的技術和專業知識，與生活購物中心的奢華、悠閑的氛圍相結合，是所有門診醫療的一站式服務機構，包括牙科、骨科、泌尿科、整形美容、多器官手術、婦產科、眼科等等。
緊急護理診所位於這個時尚的醫療塔底層，開放時間為24小時。七樓是門診手術中心，可滿足更專業的醫療需求，如整形美容、ENT-HNS、胃腸病學、OB-GYN、眼科、骨科和泌尿科。
八樓是檢查中心，根據特定患者的個性化需求，提供量身定製的篩查測試。第九層則是為高精度診斷提供的高級實驗室，擁有高質量的幫助以及精心設計的現代化臨床環境。無數myRisk遺傳性癌症測試和非侵入性產前篩查只是中心提供的許多高級診斷服務中的一部分。
據悉，Centuria醫療商城還將在該地區開設首個免費的公益性綜合乳腺癌治療中心。亞洲乳腺中心隸屬於Morristown醫療中心，這是一家主要的癌症機構，曾被評為紐約五大醫院之一，也是美國前50強醫院之一。
當然，除了各種醫療服務，Centuria醫療商城為了患者的舒適和便利，還在八樓設立了Executive Guest Suites酒店，以及Haus健身中心。就像平常逛商場一樣，銀行、安亭、便利店和其他特許經銷商也紛紛入駐Centuria醫療商城，包括7-11、Belly Smiles、Healthy Cravings和Metrobank等。
Centuria醫療商城自今年年初宣布成立以來一直受到各界的廣泛關注。目前商城還處於試營業階段，預計2017年9月23日正式營業。
對國內地產商轉型醫療來說，這是最簡單的方式？
有這樣一個經典的案例：許多年前，百匯控股只是新加坡一家小型房地產企業，其以為醫生租用房間開辦個人診所的形式轉型醫療，醫生們可共享醫院提供的設施和服務，醫院還可以參股的方式支持診所購買昂貴設備，診所間時常也會互動合作、共同會診，創造比單純物理組合多得多的價值。這種靈活、互利共贏的「百匯模式」讓百匯一躍成為東南亞私人醫療機構龍頭。
如果國內地產商轉型也選擇Medical Mall，會發生什麼樣的化學反應呢？
以成都萬達瑞華國際醫療健康中心來說，從平台構架上看，與百匯模式有類似之處。該項目設華西健康服務、產後恢復中心、高端健康管理、醫學美容機構、海外醫療服務、醫療機構辦事處、中醫養生會所等7大「TOP業態」，萬達將為入駐機構提供空間、物業服務和商務支持，包括「名仕會」這樣的高端會所。
論業態豐富性，萬達瑞華國際醫療健康中心顯然優於「百匯模式」。另外，其入駐者不是醫生個體或中小型診所，而是IHG這類世界頂級機構。
一位萬達管理人員這樣描述：「我們主打的7個業態不會各自為陣，而是息息相關。體檢服務、健康管理可以與中醫養生『打包』，其客戶還可以享受海外醫療服務，醫美機構能和產後恢復中心實現客戶共享……它們都可以為醫療機構辦事處帶來客源。就像綜合體能實現客流循環一樣，我們的各大業態會構成一個資源生態系統、一個產業鏈閉環，為每一位入駐者帶來可觀效益。」
而華融置業在轉型方面，明顯比萬達更快一步。2017年8月25日，華融置業與健康智谷合作，投資40多億元，將位於重慶市渝北區冉家壩附近的華融商業地產，打造成為集酒店、影院、健康等一體的吃喝玩樂的商業綜合體。
如果將華融當做一個平台，購物是其中一個模塊，大健康也是其中的模塊，後續還可能添加教育培訓等模塊。隨著越來越多的模塊加入，這個複合型平台的維度將變得更豐富。
多個模塊的組合方式也有多種可能。既可以每個模塊單獨成獨立的Mall，如商圈Shopping Mall、Medical Mall等多個Mall，也可以形成一個購物中心里的幾個服務業態的疊加。
由此可見，對於想轉型醫療行業的地產商來說，Medical Mall或許是最簡單且已開始操作的一種方式。當然，一切才剛開始，這種模式是否適合用戶還有待論證，而且我們也並不排除後續會出現更新的Mall模式。但不管怎樣，以患者為中心的想法，變被動醫療為主動醫療的趨勢是不可逆的。
文|羅美、楊娟
微信|qwe2012520、sukcrieel
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