如果看待當前房地產市場的形勢？

。文章內容屬作者個人觀點，不代表和訊網立場。投資者據此操作，風險請自擔。拐點是否已然到來？政策什麼時候會放鬆？未來市場將會怎麼走？跳出問題看問題，追根溯源，理清政策治理脈絡。

一、國際環境：全球流動性

呈邊際收緊、新興經濟面臨衝擊

事件一：2016年12年底、2017年3月，90天內美聯儲完成兩次加息，預計2017年6月、9月加息仍會持續。回顧美國前5次加息大周期，美元走強，緊跟著的事件是拉美債務危機、台灣泡沫破裂、墨西哥比索危機......

事件二：特拉普公布稅改方案，雖目前不一定能夠完全落地，但這也反映了美國經濟結構性調整的治理思路。回顧上一次大規模減稅配合緊縮性貨幣政策，出現在里根政府時期，面對經濟滯漲，凱恩斯主義失靈，通過供給改革帶來將近20年的經濟繁榮周期。

事件三：美聯儲公布三月會議紀要，只要經濟數據保持強勁，美聯儲將在今年晚些時候採取縮表措施。美聯儲內部預計可能於今年下半年準備好縮表，開始縮表時可以暫停加息。

這三件事疊加共同說明了一件事情——美國經濟信心回升，流動性收緊將持續，美元進一步走強，資本迴流美國或超預期，對新興經濟而言，未來外資回歸本土，金融風險加劇。

二、國內格局：從整體經濟發展

階段來看，更關注中等收入陷阱

中等收入陷阱，即一個經濟體從中等收入向高收入邁進的過程中，既不能重複又難以擺脫以往由低收入進入中等收入的發展模式，很容易出現經濟增長的停滯和徘徊，人均國民收入難以突破1萬美元。進入這個時期，經濟快速發展積累的矛盾集中爆發，原有的增長機制和發展模式無法有效應對由此形成的系統性風險，經濟增長容易出現大幅波動或陷入停滯。大部分國家則長期在中等收入階段徘徊，遲遲不能進入高收入國家行列。

目前的人均GDP為8000美元，正處在這樣一個尷尬階段，為什麼要供給側改革，為什麼要調經濟結構，答案不言自喻。在這樣一個發展階段，原有的經濟增長邏輯面對的挑戰愈加明顯，傳統製造業由於勞務成本上升或轉移到東南亞國家、而高新技術產業等新的經濟增長極更多還在培育過程中，與此同時，外圍資本撤離風險加大，這更加劇了未來經濟的不確定性。

很關鍵的是4月GDP增速為6.9，創一年半以來最高，目前普遍認為目前經濟處於L型見底階段，好於預期，這也同樣反映了，目前房地產行業對經濟的拉動告一段落。

內外經濟環境的變化影響政策制定的邏輯，也將決定未來房地產行業走勢！

從短期來看，國內經濟已有一定改善，房地產泡沫問題此刻看起來就像是達摩克利斯之劍，落下來是否會引爆系統性風險，更重要的是，從長期來看，我們能否成功的越過中等收入陷阱，靠的絕對不是房地地產行業的集聚膨脹，實體雖不好做，雖存在種種問題，但它是我們上台階的必然選擇，也是唯一的選擇。

此輪房地產政策的打壓或將會是長期性的，「房子是用來住的，不是用來炒的」不單單是對房地產行業的短期定調，它背後是反映了治理層此輪經濟結構性改革的方向和決心。

不要寄希望於政策放鬆、不要寄希望於再來一輪2015年以來的全面的政策放水來拉動市場暴漲，飲鴆止渴的事情在大國崛起的關鍵階段不會出現。

我們將會進入一個行業新舊交替的階段，原來的市場很夢幻但也很危險，作為國家經濟的支柱產業之一，能夠允許年輕的它野蠻生長，快速助推經濟騰飛，但越過陷阱，重要的是穩健，要速度、更要質量、比質量更重要的是風險可控。

三、房企可能會遇到的現象

1、從企業競爭格局上看：允許一部分房地產企業退出市場，沒實力的、沒底線的、不遵循市場規則的，從土拍環節的資質審查、到交易環節的嚴格管控，拿不到地、融不到錢又賣不了房子，只能暗淡退出。集中度提高代表著的更有序、更可控、風險更小的市場，也符合淘汰落後產能的基本要求，企業受併購邏輯將會從收項目向收企業延伸。

2、從投資機會上看：做城市運營商會更有優勢，戰略回歸一二線已經成為業界基本共識，而這些真正有穩定投資價值的城市會逐漸從增量市場走向存量市場，未來的機會點在城市更新，資源有限的前提下，誰對這個城市的理解更成熟、誰對當地的貢獻程度更大，誰才能夠擁有入場的門票。考驗企業的城市深耕能力，有多少個百億城市，就擁有了未來優先入場的多少籌碼。

3、關注ABS等房地產金融創新：從去年開始，關於reits放開的關注又變多了起來，目前的360度無死角政策高壓是特殊時間的特殊手段，關注此政治局會議再次定調——「加快形成促進房地產市場穩定發展的長效機制」。

真正的長效必定是多方的穩定共贏，經濟的、民生的以及企業的，地價不能過高，房價一定不能過高，限購限價、現房銷售、自持100%種種限制條件並不是要讓企業死掉，無非是希望企業變現途徑從短期套利走向價值投資。真正的價值投資必然伴隨著一個規範成熟的金融市場，類reits、ABS、ABN等資產證券化手段是必然趨勢，鼓勵持有經營、追求長期且穩定的收益，這恰恰就符合政策治理預期。