5月數據顯示 樓市拐點來了

5月房價數據拐點已現 北京竟然領跌

昨天，大家都在討論統計局公布的全國房價數據，5月份，70個城市中新房價格環比下降的城市有9個，比上月增加1個；漲幅回落的城市有26個，比上月增加3個。二手住宅價格環比下降的城市有7個，比上月增加2個；漲幅回落的城市有30個，比上月增加8個。老齊身在北京，最關注的是北京二手房價格，這次北京二手房環比下跌0.9%，跌幅位列70個城市的首位。領跌全國。

但其實，這個數字可能還不足以反應北京二手房的變化，根據中介門店的數據，現在基本上房價至少出現了10%的議價空間。有的甚至直接掛低了10%，也就是說北京四環以內的二手房價格，比最高峰已經下跌了1成。而且越是中高端的好房子跌幅越明顯。頂級豪宅和老破舊小房子價格變動不明顯。可見北京317新政已經打到了高房價的七寸之上，在加上金融去槓桿，利率提升，銀行主動暫停貸款，這些都對樓市起著重要的影響。

根據數據來看，全國一二線明顯降溫，而三四線仍然在漲，今年樓市的主要漲幅基本都是三四線貢獻的。這個我們之前說過，主要是一二線限購之後的資金溢出效應，正好幫助三四線去庫存，所以在房價偏低的三四線城市也沒有做政策抵抗。順水推舟讓流動性釋放了出去。這應該是一個比較小的傷害方式。否則這些錢從樓市溢出可能會去炒物價，那樣麻煩更大。而三四線住房需求不大，剛需並不強烈，所以炒作資金推升這些地方的房價。誤傷最小。而一旦一個地方的庫存差不多了，就會立馬限購限貸限售，轉而封鎖流動性，讓樓市穩定住。從這次的數據中，在70城新房價格指數中，房價環比漲幅前三位的城市是蚌埠、北海和湛江，漲幅分別為3.4%、3.2%和2.6%。而哈爾濱、瀋陽、西安、九江等三四線城市新房價格環比漲幅同樣居前。很多人也問我這些地方的房價會怎麼樣。你想想幾個問題，首先這些城市人口增加了嗎？其次產業增加了嗎？第三居民收入增加了嗎？第四剛需還多不多？家家戶戶都有幾套房了。第五就是，你這套房子租的出去嗎？我所知道的，很多在北京的普通家庭，在老家哈爾濱或者瀋陽，基本3-4套房子，他跟老齊說，那邊人根本就不缺房。前幾年房價便宜，基本在北京干幾年就能在東北老家買套房，所以家家戶戶都是多套房。

有人說，房價漲了一倍，即使跌10%又能怎麼樣，不還是文字遊戲嗎？您說的對，任何環比的小幅下跌都沒意義，我們還要關注同比的變化，按照同比價格計算，北京上海天津等城市一年漲了10%幾，按照2015年定基計算，更是漲了30%幾，甚至合肥廈門南京漲了近50%，但你看深圳，絕對是這波房價上漲的急先鋒吧，5月份的時候，深圳似乎已經接近了同比的臨界點，大概后兩個月，深圳可能會看到同比下跌的情況，而北京上海天津，最晚年底，應該也會見到同比下跌。也就是說房價退回到2016年底的水平。從環比下跌開始，未來6個月，應該是房價由量變到質變的過程。如果明後年繼續調控不放鬆，金融繼續去槓桿，回到2015年的基點也並非不可能。而會不會繼續調控呢？只要世界經濟別出現經濟危機，美國不亂不重返QE，這個概率至少超過8成。

所以毫無疑問，我們經過了10幾年的挫折，終於走上了樓市調控的正確的道路上。既然是金融的問題，我們就要在金融上來治病。M2已經降到了10%以下，隔夜拆借馬上就突破3%，未來市場利率和存貸款基準利率都會上升，樓市山雨欲來風滿樓。去年高位套現，或者沒衝進去買房的，短期看似乎是錯的。但如果站在5年大周期的上看，無疑是個明智之舉。而如果你沒有禁住誘惑，去年或者今年買了房，最難受的不是現在，而是明年，後年。這2年可能是讓房東絕望的兩年，大多數購房者還從沒有感受過這種宏觀調控的壓力，想想當年的海南，或者找找當年海南的資料，大概就清楚了。多少人棄房斷供，當時海南發展銀行都被迫關閉了。這次我們主動讓銀行跟房地產做切割，就是避免當年的悲劇重演，銀行是堅決不能給房地產陪葬的。的金融安全，絕不能出半點風險。

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