復星地產業務曲線終回A 豫園商城重組案與退市、試水基金坎坷突圍

置頂：點擊上方藍字「觀點」公眾號，點「置頂公眾號」鍵，快速獲取房地產新鮮深度資訊。

從風光赴港上市到黯然退市，再到押寶房地產私募基金求突圍，再到如今的曲線回A，復星地產走過的路可謂坎坷。

觀點地產網 復地從港股退市六年後，郭廣昌似乎有意重新攜其地產業務回歸資本市場。

2月19日下午，上海豫園旅遊商城股份有限公司發布繼續停牌公告，理由是由於重大資產重組方案重組方案涉及資產的規模較大，整體方案尚需優化論證，同時盡職調查、法律、審計及評估工作尚未完成，公司股票無法按期復牌。

這已經是豫園商城自2016年12月20日起停牌以來第三次宣布繼續停牌，但這一次有點不同，豫園商城為市場掀開了重大資產重組方案的第一層面紗。

豫園商城稱，本次交易對手包括上海復星高科技（集團）有限公司、浙江復星商業發展有限公司和上海市黃浦區國有資產監督管理委員會或其指定的對象，交易涉及房地產資產注入。

儘管目前交易標的沒有明確，但有市場分析人士表示，從資產注入的動作來看，很可能是復星地產希望借道豫園商城回A。

從風光赴港上市到黯然退市，再到押寶房地產私募基金求突圍，再到如今的曲線回A，復星地產走過的路可謂坎坷。看似每次都抓住發展大潮最後卻「落寞而歸」的復星地產，這次是否能借回A背水一戰？

曲線回A

據觀點地產新媒體查閱公告，豫園商城本次重大資產交易對象復星高科、復星商業涉及的標的資產主要包括：復地（集團）股份有限公司和上海星泓投資控股有限公司，兩者均從事房地產開發業務，兩者控股股東為復星高科、復星商業。

而上海黃浦區國有資產監督管理委員會或其指定的對象涉及的標的資產為黃浦區國有資產監督管理委員會控制的數家主營業務為房地產開發與經營的公司的股東權益。

上述標的資產的範圍尚未最終確定，最終具體確定標的資產的範圍與金額需要根據中介機構盡職調查的情況及與交易對方的談判來確定。

本次重大資產重組豫園商城擬採用發行股份及支付現金購買資產的交易方式，同時募集配套資金。

豫園商城強調，截至目前，公司與交易對方尚未簽署與本次重大資產重組有關的正式文件，本次重組相關工作正在進一步推進，相關各方就交易方案具體內容持續進行溝通和磋商。截至本公告日，本次交易最終實施方案尚未確定。

除未披露具體交易標的外，豫園商城於公告中亦未披露具體資產重組方案，不過從豫園商城與上海黃浦區國資委的協商進展中，或許可以窺見其中的邏輯。

豫園商城稱，由於本次交易涉及上海市黃浦區國資委旗下資產的注入，需取得國有資產管理部門等有權部門關於重組事項的前置審批意見，公司已與有權部門關於本次交易相關情況進行了彙報與溝通，截至目前，尚未取得有權部門的正式的書面審批意見。

由於復星高科及復星商業從事的也是房地產開發業務，照此推測，前兩者很大可能也是考慮將房地產資產注入。

若事實按上述推測劇情發展，資產注入完成後，豫園商城將成為復星地產的A股上市平台。「從這次資產注入的動作來看，很可能是復星地產希望借道豫園商城回A。」

據觀點地產新媒體了解，目前復星為豫園商城最大股東，合計持有26.45%股份，其中上海復星產業投資有限公司持有17.24%，復星高科9.21%。此外，上海黃浦區國資委持有1.58%股份。

房地產大禮包

在復星地產借道豫園商城的回A的猜測基礎上，不妨先盤點下，能注入到豫園商城的房地產資產有多大規模。

首先是標的資產復地集團，這是復星經營房地產開發和銷售的業務最重要的一個平台。

公開資料顯示，目前，復地在上海、北京、南京、武漢、杭州等16個城市均有布局。除傳統住宅業務外，復地還擁有活力系列的商業品牌，包括以CBD中心城市綜合體定位的活力PLUS、區域商業綜合體活力城、街區商業活力廣場以及專業市場定位的活力薈。復地商業目前已擴展至全國12個城市，擁有24個項目，資產總規模超過300萬平方米。

過去2016年，復地實現銷售金額為381.2億元，銷售面積325.2萬平方米。截至2016年6月底，復地共擁有項目儲備規劃建築面積總計約1213.66萬平方米，按權益計總建築面積約786.6萬平方米。

不過，雖然是復星最重要的地產平台，但無可否認的是，復地近年來的發展有點差強人意。首先銷售規模早已跌出第一陣營，然後投資規模也不斷收縮，2012年-2015年，復地新增土地面積從273.7萬平方米降至64.61萬平方米，2016年在公開市場無新增項目。

星泓資本則是復星專註於產業升級和產城一體發展的產業地產綜合投資集團，旗下有三大核心產品—商貿綜合體（星泓天貿城）、物流倉儲中心（星泓物流園）、蜂巢城市（復星科技城）。

根據星泓資本官網介紹，該公司目前僅有商貿綜合體這個產品有具體項目落地，包括位於襄陽、安康、即墨、萬州的四個國際天貿城，以及蒼溪美好廣場。

至於上海黃浦區國資委，由其控制的數家主營業務為房地產開發與經營的公司包括上海黃浦置地（集團）有限公司、上海外灘投資開發（集團）有限公司，以及上海市黃浦區房地產開發實業總公司。

官網信息介紹，黃埔置地經營範圍包括房地產開發經營，房屋置換，物業管理，房產諮詢等。黃浦區房地產開發實業總公司目前在黃浦區從事房地產開發與經營業的經營活動。

外灘投資則是以外灘金融集聚帶總體發展商的身份，通過土地儲備、綜合配套、老大樓置換、房地產開發等手段，對外灘地區進行功能性再開發。已經完成外灘源項目（一期），現進行著外灘中央廣場項目、中山南路地下通道市政項目、大清銀行大樓改造項目、黃浦區594、596街坊金融地產定製項目。

可以看出，若上海黃浦區國資委旗下資產注入，復地在黃浦區將擁有不少優質資產。

加上豫園商城在百貨、商旅文地產方面的經營，未來若資產重組完成，豫園商城在房地產領域，將集產業地產、旅遊地產、商業地產、住宅地產等產品於一身。

回A坎坷路

讓地產業務回歸A股市場，是郭廣昌等了近10年的事。

2004年，復星旗下地產平台——復地在香港聯交所主板成功上市，成為第二家在港上市的內地房地產企業，當年可謂風光一時。但最終事與願違，原本想藉助資本市場的力量快速發展反而慢於其他一線房地產企業。

彼時大部分的分析認為，在港上市的身份是復地發展的主要掣肘。一方面股價被低估，另一方面在港交所嚴格管控下，很難將母公司復星國際給予的支持落到實處。

其中一個例子是2010年6月，看好國內房地產市場的復星國際曾試圖為復地輸血。當時，復地集團曾提交「以每股2.26港元的價格向復星國際定向增發3.9億股內資股，擬募集資金8.814億港元」的議案。最終這一議案因股東大會贊成票投票數量未超過2/3而被否決，功虧一簣。

在香港資本市場發展不順心，復地在赴港三年後便開始謀求回A。2007年初復地首次表態要回歸A股，當時稱擬將H股每5股合為1股，發行不超過1.26億股A股，並把籌集資金中的42.3億元人民幣用於4個開發項目。但拖至2008年，復地又曾表示回歸A股的相關補充資料已提交給證監會及相關政府部門處理。

及至2009年，復地再次對外表示，擬發行每股面值0.2元人民幣的A股。但復地這種打造A+H平台的計劃始終未能成行。無奈之下，復地只好選擇退市。2011年5月13日，復地H股正式撤銷在香港聯交所的上市地位，成為內地首家在港退市的房企。

復地的上市未能實現地產業務的發展壯大，在擺脫資本市場的規則之後，郭廣昌將地產業務未來寄托在私募基金上，並先後成立了多個基金管理平台，回歸A股的事情反而被擱置。

但可惜的是，每次似乎抓住發展大潮的復星地產，最後都「落寞而歸」。率先赴港上市，卻又率先退市，率先試水房地產基金，但成色似乎又不足。先天優勢復星地產好像一直不缺，但又總是沒有好好把握。

這一次，復星地產算是又趕上了回A的大潮，包括恆大、富力、首創、萬達等在內的同行都紛紛表達了回A的意願，相較於富力、首創、萬達的苦苦等待，有豫園商城這個A股上市平台的復星地產似乎會容易走一點。但回A之後，相比那些在規模上狂奔的同行，復星地產業務板塊未來面對的挑戰或許並沒有那麼簡單。

更多信息，點擊閱讀原文