富力中報會實錄 | 還原萬達交易 李思廉：沒有想象中那麼戲劇性

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富力折價拿下77家酒店的背後，市場對其還有很多不解。為何收購？在何種機緣下收購？如何實現盈利？種種疑問，都成為這場業績會中媒體追問李思廉的原因。

觀點地產網 與往常相比，富力地產今年的中期業績會顯得更加熱鬧。

「李總，看這邊，看這邊。」台下的記者舉著手機、攝像機，招呼聲不斷，7月的一場「世紀收購」，給市場留下了太多的不解與疑惑，帶著不少的種種疑問，各家媒體蜂擁而至。

一身黑色西裝的李思廉似乎心情不錯，微笑地配合著各家媒體不同方向角度的攝像要求，甚至還調侃道，「好了，拍完了吧！」

這樣的好心情大抵是有原因的，中期數據顯示，2017年上半年，富力實現合約銷售388億元，錄得營業額204.1億元，純利較去年同期升8%至24.8億元，期內整體毛利率和純利率分別達36.2%及12.2%。

截至七月份，富力地產已實現協議銷售總額447.6億元，於現場，李思廉還宣布將全年目標從730億元上調至800億元。與此同時，其還提出了千億目標，大幅提升2018年銷售目標至1280-1380億元。

業績之外，六折打包攬下萬達77間酒店或許也是心情不錯的原因之一，「萬達的酒店，我們買得很便宜。」李思廉如此表示。

不過，富力折價拿下77家酒店的背後，市場還有很多不解：為何收購？在何種機緣下收購？如何實現盈利？

「碰巧」的收購

雖然連連擺手否認，但李思廉依然被媒體扣上「殺價天王」的帽子。

起因眾所周知，7月19日，在一場亂象橫飛、反轉頻現的發布會上，富力以199.06億元、折價六成攬下萬達77間酒店。

之後延伸出來的話題有很多，為何收購？收購的機緣是什麼？收購后富力如何去平衡規模與利潤的天平？種種疑問，都成為這場業績會中媒體追問李思廉的原因。

「王思聰都曾在微博吐槽自家的酒店，富力為何要接手？」媒體的問題直接而尖銳，但李思廉更為老練，他微笑回應，「王思聰說過的東西可不少。」

不過，在眾多媒體的窮追不捨下，李思廉還是鬆口，這其實是一場「偶然」的交易：「在北京一場活動碰巧遇上了，花了二三十分鐘就談定了。」

但這樣的答案顯然不能讓眾人信服：「一百多億的金額就這樣敲定了？」

「沒有大家想象中那麼戲劇性。」李思廉的回答頗為肯定：「是偶然碰上的，我們談得很快。」他透露，大概是7月14號、15號在談，19號就已經簽訂了合約。

當時頗為引人關注的「摔杯子」事件，李思廉則搖頭否認：「謠言就是這樣來的，哪有什麼摔杯子，我們在很愉快地聊天喝茶。」

花絮之外，對於收購酒店后的盈利及負債率問題，李思廉則從財務角度出發，指出一般來說，平時看到的都是一種規格的會計報表，由於財務的安排，大部分酒店在裡面反映出來的利潤都不高，甚至是虧損，但實際上，萬達77間酒店歸屬於業主的利潤有8.73億元，平均每間酒店一千多萬。

李思廉同時表示，2016年，77間酒店的業績是7300萬元，相信今年也是差不多的水平。不過，富力的中長期目標是能實現15億元利潤，也就是77間酒店平均下來是每間2000萬元。

「我覺得加強管理之後，加強資產管理和酒店管理公司溝通，控制各種成本，增加收入，15億利潤是可以達到的數據。」

在普遍質疑的負債率問題上，李思廉則指出，這一次收購的77家酒店中，正資產將達330億元，與199.06億元的收購價相比，從會計的角度來看，是由140多億的增值，所以從整體來看，負債率是下降的。

不過，李思廉也透露，77家酒店的併購項目暫時還沒有時間表，目前大概完成了68%。

千億目標與土儲

在智能手機大行其道的時代，使用諾基亞小手機大概會被認為是「保守」，不會「趕潮流」。但在業績會後，順手掏出諾基亞C2手機接聽電話的「保守派」李思廉，在地產業務上其實也是懂得與時俱進的。

在各大房企紛紛提出千億計劃之時，富力也將千億目標提上日程。

在業績會現場，李思廉宣布，將全年目標從730億元上調至800億元。與此同時，大幅提升2018年銷售目標至1280-1380億元。

對於上調全年目標的原因，李思廉的解釋也很直接：「我們下半年會推出大量的項目。」

據觀點地產新媒體了解，2017年富力計劃推出28個新項目，但上半年僅推出4個，因此下半年將推出24個新項目，8月至10月份，將是推盤的高峰期。

而對於千億計劃，李思廉表示，1380億是模擬正常的情況。他表示，如果未來過激的調控政策少一點，預計富力可以到1400億元。但是如果調控增加一點，企業也要做一點彈性，所以富力就提出1280億元的目標。

但一年500億左右的上調幅度，富力能夠完成，市場依然存疑。不過，李思廉解釋，這樣上調的最大動力在於，2017年上半年，富力新增土地總權益可售面積達到1140萬平方米，可帶來1400多億元的貨值。

以下為廣州富力地產股份有限公司2017年中期業績發布會現場問答整理實錄：

現場提問：富力2017年計劃推出28個項目，現在才推出了4個，下半年怎麼樣保證可以推出這24個新的項目？第二，對於萬達的收購，會不會使公司的債務繼續上升？第三，在收購了萬達的項目之後，公司管理層怎樣讓所有的酒店項目都可以盈利？

李思廉：我先回答第三個問題，關於酒店的，我們的報表是看不到那個歸屬於業主的利潤的。所以由於財務安排，個別的一間酒店，它反映出來的利潤，有時候是虧本，或者是賺很少錢的。但是，給業主的利潤都不錯的。

整體按照萬達和融創的公告，77間酒店給業主的利潤是8億7千3百萬元。也就是說，每一間酒店是1千多萬元。

1千多萬的利潤在我們富力系統經營的17間酒店裡，數據是稍微偏低的。而我們亦有信心通過跟萬達的合作、資產的管理，可以在一段時間將利潤提升。

對於負債率的問題，我們這一次收購萬達的酒店，在正資產方面，是有330多億的。而由於我們的收購價是不到這330多億正資產的，這個差價反映在會計上是有140多億的，所以我們的負債率是下降的。

因為我們買回來的東西是在會計上是值錢的，所以正資產是增加的。雖然我們會同步借多了錢。但是，不超過部分很大，所以對於會計是幫助的。

針對第一個問題，我們上半年的推盤，截止到6月30號。現在只推了計劃中的4個，但這都是正常的。8、9、10、11這四個月是推盤高峰。所以我們應該都能夠按計劃推這些項目。這也是我們將整年預計的銷售計劃從730億提到800億的原因。

現場提問：自萬達收購案發布以來有一些投資機構給出負面的評價，你們是怎麼樣看待這些負面的評價的？

李思廉：評級機構，他們都用一種傳統的辦法來統計，就是說，他們希望公司都能負債率低一點。但是，如果看房地產市場的發展速度，所有房企都要有比較大的土地儲備，才能推動每一年的增長。由於我們明年的增長都是按照60%的目標來增長，負債率肯定是會推高的。

而收購萬達酒店這件事，剛才解釋了，在會計上我們肯定是得益的，沒有影響我們的負債率。

現場提問：在最近的SOHO發布會上，潘石屹就說到，你們買萬達酒店的價格太便宜了。你們覺得這是一個怎樣的機緣？有這麼好的機會，你們在未來會不會在酒店方面有一些另外的發展？第二，現在國內市場的調控政策，包括對房企海外收購的收緊。這對你們有沒有影響。你們對未來在香港以及海外的走出去的步伐，會做什麼樣的策略調整？比如資產配置方面的。

李思廉：其實大部分企業走出去都是走得很慢的，走出去的部分也只佔了絕大部分公司的10%。我們也一樣，走出去的部分也只在個位數，保持在可控的風險下的。

潘先生說什麼，我沒有看到。我們這次收購整體是便宜的，這也是王健林先生對我們公司信任，他覺得這是一個長遠的合作。因為當中的54間酒店還是歸萬達管理的。我們和萬達是一個長遠的合作關係來的。

現場提問：你們在未來有沒有想要在香港投資？

李思廉：香港沒有。在香港投資比較貴。我們暫時沒有計劃。

現場提問：因為現在的限購政策，尤其是預計中央會在三四線城市做一些限購。你們會不會擔心這影響到你們未來的業績？第二，是否可以交代一下現在IPO的進展？

李思廉：首先，IPO暫時沒有明確的時間表，最主要是，房地產目前還是國內限制上市的企業，所以我們的審批暫時就慢了下來。

另外，國內現在的調控是比較強的。整個市場利好的消息有一堆，利空的也有一堆。但是，為什麼過去調控了那麼多年？到現在房價還是上漲，或者是市場，還是挺活躍的？

這個是因為有很多大的人口基數。大家可以看到國內的GDP在過去很多年都以不低於6的增速在增長。所以在這麼大的基數底下，這是一個非常好的現象。

其次就是有「農村人口城市化」這個大的政策在支撐，由於這個政策，每年有五千萬人口城市化。這個就帶動了城市周邊的農村人口，擁到城市去買房子。

現場提問：第一，為什麼上半年只推出了三個項目？第二，最近碧桂園也在做業績發布會，他們今年的目標已經是調高到了五千億。因為之前富力跟碧桂園的都是華南市場為主的。所以，管理層對於公司在房地產行業上的位置，是怎樣看待的？第三，富力目前已經有一百多個酒店了。那麼，管理層有沒有考慮到，其實酒店是比較大的市場？

李思廉：對於酒店沒有大的計劃，我們的想法是先把它管好了。能管好，我們相信這會給公司帶來一批大的財富。

我們會透過資產管理的方法，然後再配合現有的酒店管理者，把它管得更好。我們相信空間很大。

第二，富力的定位其實一直都不錯的。我們在凈利潤方面，在稅後利潤方面也是在前列的，大家可以比較一下。

碧桂園是做得很好，所以很多人都在參考碧桂園的模式。但是，每一家公司的看法不一樣了。

碧桂園做到了5000億銷售是挺厲害的。但現在整個的團隊，你要有不同的配置。比方說，今年做了5000億，明年又要做7000億，在建工程量是非常大的，管理要跟得上。

至於推盤方面，我也想推多一點。但是，因為是要有手續的，要搞預售證。我們的推盤高峰在八九十十一月，會把今年全年銷售任務全部完成的。

現場提問：第一，富力上調今年銷售目標至800億，2018年銷售額至1280到1380多億，對此管理層是怎麼考慮的，是不是想在規模等方面加大力度？第二，今年上半年富力的毛利率是36%，而到2018、2019年還能夠保持相當的毛利率嗎？如果增長這麼快，利潤是不是也會高速增長？

李思廉：銷售策略是拼出來的，因為整個行業的銷售金額都大了，主要還是得益於國內二、三、四線城市所有房價都上漲非常快。

為什麼我們會有2018年1280億到1380億的銷售目標呢？因為1380億是模擬正常的情況。如果未來過激的調控政策少一點，我們預計可以到1400億。但是如果調控增加一點，企業也要做一點彈性，因為房價也有可能會回落，我們就提出1280億這個目標。

這個目標最大的動力是來自於今年上半年我們已經買入了超過1000萬平方米的土地。所謂的1000萬平方米是我們已經拿了國土證的，所有手續都完善了，但是錢還沒有全部付完，還有一個過程，因為有一些土地是併購的，中間還有一些土地貸款。

因此我們上半年對整個土地儲備的增加奠定了比較大的基礎。可售貨源到了2460億，所以我們明年的計劃是1280到1380億。

至於毛利率方面，因為我們公司所用的數據一般是指權益部分，比如說有一個項目賣了10億，我們佔一半，現在公布的數據亦都只算權益的部分。這樣算都沒有拉低的我們的毛利率，因為這些都是屬於權益。所以，我相信30%以上不是太難。

今年得益於華東地區的爆發，很多項目毛利率40%多，拉高了我們整體的毛利率，佔到總份額的30%多。華東區所有項目給集團的利潤貢獻都很大，福建地區的貢獻率也不錯。我們覺得全年36%、38%是肯定的。

另外，我們今年完成了80%的銷售目標，我們今年交樓的面積是480萬平方米，貨值大概在600到610億左右，均價大概是12500元每平方米。如果按照這個模型來算，我們的凈利潤率會超過14%、靠近15%。

我們上半年只有12%多的凈利率，是因為有很多費用攤分在裡面，同時受到我們上半年交樓只交了30%的影響。另外，沒有一次性的產品，我們要扣除一些成本。但是全年凈利潤率會超過14%。

而2018年，我們交樓入賬的面積預計在680萬平方米左右，相信均價和今年會接近。

至於我對房價的看法，雖然內地房地產市場經常有政府調控，但是調來調去都這樣，房價會更加穩定。而且農村人口城市化這個政策使每年超過5000萬農村人到城市，這帶動了整個房地產市場。只要在行業前面的公司都能夠分到不錯的份額。

國家今年貨幣政策是收緊的，我們這個行業還是要小心。因為，明年到期的公司債、信託有很多，會有一個所謂的高峰期，所有的企業都需要準備。理論上政府也不會讓這個行業就這樣倒下來，但是在合理的情況下相關部門還是會適當的讓這個行業的資金合理的松一下。

地價也很難突然掉下來，現在省會城市、一線城市，所有有名城市的招拍掛項目都不是兩三家公司競爭，很多公司都會參與，一般企業的資金還是充裕的。

我們上半年為什麼拿地比較多呢？因為，雖然政府有調控措施，但是銷售還是增長的，這個行業整體來看還是不錯的。特別是很多銀行的開發貸，在相關部門允許發債的情況下，銀行的按揭都是合理的，我們相信整個行業的持續性還是可以一直繼續。

未來如果富力不縮短每年的增長，還有三十多的毛利率，還有15%的凈利潤率，再加上其它一些租金收入，應該還是有不錯的發展。

現場提問：第一，1280和1380億的銷售目標是你們的權益銷售額嗎？第二，關於萬達酒店收購，這200億中多少是自己的錢，多少是借的，這些酒店盈利能力怎麼樣，這個賬有沒有算過？第三，公司的融資成本之前都是8%、9%，現在只有5.02%，公司方面覺得這個融資成本水平可以維持長久嗎？

李思廉：關於我們講的到2018年的1280、1380億銷售目標肯定是我們所擁有的權益部分，因為富力只用權益部分來算。

關於收購萬達酒店，大家可以看資料，我們還沒有發公告，萬達和融創發了我們才能發。我們每一個酒店的成本是2.6億，如果按照建築面積來計算，總共有335萬平方米左右，可以理解為我們有23200個房間左右。了解酒店行業的人，會知道這個非常便宜。

關於收購資金借貸方面，我接觸到銀行給我們的授信都是很豐富的，我們需要的現金都是足夠的。

我們可能需要50億左右。利息方面的話，這要看我們對資金需求的量，要的越少利息就越低。另外，這個還要看需求的架構，需要不需要過橋資金，要不要去外面引進一些資金，但是整體還是很流通的，應該沒什麼大的障礙。

關於融資成本，可以看到銀行收緊銀根，融資成本可能會慢慢高一點。包括收購萬達酒店的錢，在處理收購萬達酒店的時候，我們的借貸成本是和怎麼借有關聯，這個借貸成本會略高一點。但是我們可以看到現在公司債市場，如果現在不發，明年就會更高。現在開發貸利率也不容易下調，所以未來整體借貸成本會高一點。

現場提問：第一，剛才你們提到收購萬達酒店需要等併購結束后才能公布具體的內容，公司能不能給一個大概的時間表？第二，你們上半年的時候有3個項目是海外的。最近外管局對於公司做境外併購有一些限制，公司怎麼解讀國家這個政策，以及怎麼調整你們的戰略？

李思廉：這個併購項目沒有時間表，我們現在大概完成到68%，基本上不往上推了，因為政府方面還沒有預審人進場。我們已經好幾個月沒動了，停滯在這裡。國家其實在用另外一種方法告訴你，他現在不批這個，所以沒有時間表。

我們上半年海外項目也賣了好幾十億，拿的項目是比較好的，今年賣了二三十億，明年大概能夠賣四十億，整體情況不錯。

澳洲的項目也不錯，不會像賣樓賣得這麼快，但是賣到最後的時候資金還是可以回來。

而且由於今年美元也沒怎麼漲，我們在外匯兌換方面沒有損失，公司的會計是比較穩定的。

另外，明年海外銷售，公司內部預測是賣七、八十億。

現場提問：第一，上半年你們買地是比較進取的，下半年公司在買地方面有什麼預算，買地的城市還是這些地方嗎？剛才你們提到明年目標大概有1380億，這個目標裡面大概有多少可售資源是從上半年買的這些土地中來的？第二，關於速度和利潤率的問題，公司做了很多準備要把速度提上去，現在的利潤率很高，接下來在利潤率和速度方面怎麼平衡，而且以後這些土地都在二三線城市，利潤率的走勢公司有沒有一個指引？第三，關於酒店方面，公司怎麼提高酒店利潤率，有什麼辦法發揮它的價值，比如說拆分上市？

李思廉：你問的第一個和第二個問題不是針對富力的問題，而是針對全行業的問題，怎麼保持銷售，量的增加，保持單價。

從今天來說，所有情況好像比較樂觀，很多地方，包括西北、東北還沒有報道。我剛從東北回來，我也去了西北。當地政府由於國家政策，讓地方領導信心十足。不想讓整個經濟往海邊轉移，往東南轉移。因為這個會讓失去平衡，人口、資源消耗會失去平衡。

我們進去的鞍山、瀋陽，這些土地是用72億買回來的，用的都是五到十年前的土地價格。我們用很少的錢買了一些不錯的土地，430萬平方米只用了72億，大概每平方米1600多元。

而按照我們目前的售價，這些土地沒有很好的位置，沒辦法說賣到1萬多，但還是可以到8、9千的水平。一千多買回來，如果八千多賣出去，我們還是有30%的毛利率。而且這些土地都是五到十年前買回來的，現在都變成了這些城市比較好的地段。

至於這個會不會影響我們的報表，我們買了萬達這些酒店以後，即使這77間酒店2016年是7300萬的業績，我相信今年會差不多維持在這個水平。

我們有一個中長期的目標，就是利潤變成15億。15億是個什麼概念呢？大概77間酒店平均下來就是2000萬，這2000萬大部分品牌酒店都可以做到，廣州的君悅是6000萬左右，我們的北京萬麗也是6000萬左右，麗斯卡爾頓表現好的有1億，差一點的4000萬。這是根據我們收了幾個月的租金算出來的數據。

但是我們也有一些喜來登等品牌酒店，有一些酒店不是在商業城市的，貢獻會比較少一點。

利潤15億是我們的中長期目標。我覺得在公司加強管理之後，加強資產管理和酒店管理公司溝通，通過控制各種成本，增加收入，15億是可以達到的數據。為什麼呢？平均下來就是2000萬一間酒店，這不是很難的事，但是最終酒店的賬有可能會影響我們的大賬。

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