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估值差異從43%變為0.58% 中珠醫療為啥這麼改

估值差異從43%變為0.58% 中珠醫療為啥這麼改

時隔不足10天,中珠醫療(600568買入)(600568,SH)就對即將轉手的標的資產發布了新的評估報告。

3月14日,《每日經濟新聞》記者就中珠醫療擬轉讓深圳市廣晟置業有限公司(以下簡稱深圳廣晟)資產進行了報道,當時,對於標的資產,收益法評估值為6.49億元,成本法評估值為4.52億元。但是中珠醫療選擇以成本法的估值來出售資產。

3月21日晚間,中珠醫療發布更正說明公告稱,因中介機構在進行測算時未包含土地賬面取得成本及前期開發投入費用,經重新測算后,收益法評估結果從原來的6.49億元調整為4.55億元,成本法的評估結果未變。這樣一來,收益法與成本法評估差值從原來的43%驟降為0.58%。

3月15日和21日,記者分別前往深圳、珠海就股權轉讓事宜採訪中珠醫療,工作人員表示以公告為準。3月22日,記者再次就公告內容致電中珠醫療,董秘辦工作人員表示,中介機構已經對評估報告做出更正說明,以公告內容為準。對於廣晟置業的進展,其表示該項目尚未正式開工,轉讓后也不清楚項目的具體用途。

首次資產評估偏差43.58%

中珠醫療的更正公告源於本月中旬的一則股權轉讓。3月14日,中珠醫療公告稱,經公司第八屆董事會第十八次會議審議通過,中珠醫療以3.17億元人民幣將控股子公司深圳廣晟70%股權全部轉讓給珠海中珠隆盛園林景觀工程有限公司(以下簡稱中珠隆盛)。

根據中京民信(北京)資產評估有限公司(以下簡稱中京民信)當時出具的資產評估報告,截至2016年12月31日,深圳廣晟凈資產賬麵價值為-2830.68萬元。2013年~2016年,深圳廣晟營業收入均為0元,歷年虧損依次為334.93萬元、2.78萬元、8.96萬元和9.94萬元。

記者注意到,儘管深圳廣晟尚無營業收入,但在深圳龍崗區擁有面積為26733.26平方米的一類工業用地。根據深圳廣晟的規劃,房地產項目計劃完工時間為2018年6月。中京民信對深圳廣晟分別採用了收益法和成本法(資產基礎法)兩種方式對深圳廣晟進行評估。

收益法是從未來收益角度出發,以被評估企業現實資產未來可以產生的收益折現,並考慮風險性決策的期望值後作為被評估企業股權的評估價值;成本法(資產基礎法)則是從現時成本角度出發,將構成企業的各種要素資產的評估值加總減去負債評估值作為評估價值。

報告顯示,深圳廣晟股東全部權益價值採用收益法和成本法(資產基礎法)的評估結果分別為6.49億元和4.52億元,差異為1.97億元,差異率達43.58%。

中京民信當時在評估報告中指出,資產基礎法評估結果更能客觀地反映本次評估目的下股東全部權益價值。

深圳廣晟有一地塊已開工

2016年8月,珠海中珠集團在公眾號上發表了一篇中珠時代大廈項目開工的文章。其中提到,中珠時代大廈位於深圳市龍崗區龍東社區,地處八仙嶺腳下,緊鄰深汕路,地理位置優越。項目總佔地26733.26平方米,總建面146059平方米。

評估報告顯示,深圳廣晟的主要資產包括貨幣現金、預付賬款、其他應收款、存貨、其他流動資產和固定資產,其中存貨為深圳廣晟置業位於深圳市龍崗區龍崗街道的一宗正在開發的房地產開發項目(中珠時代廣場)的使用土地,截至評估基準日,該宗地已開工建設,現處於打基礎地基階段。

2017年3月15日,《每日經濟新聞》記者前往深圳中珠時代大廈項目所在地一探究竟。中珠時代大廈項目距離深圳捷運三號線終點站雙龍站約2公里,記者在現場看到,工地中間已挖出一個大坑,兩台挖土機正在作業,另外三台停放在一旁,當時項目現場的工人並不多。工地圍牆上的施工信息顯示,工程名稱為「中珠時代大廈土石方及基坑支護」;建設單位為深圳廣晟;施工單位為國基建設集團有限公司(以下簡稱國基建設)。旁邊的施工總平面圖已被嚴重刮花,只能依稀看到計劃建7棟樓,其中4棟作商業、2棟作廠房、1棟作宿舍。

工地負責人莫先生表示,目前項目還在開方挖土的階段,進展緩慢,且由於地質情況複雜,開方基坑完工時間無法預測。記者進一步詢問施工面積等情況,但他表示國基建設只和深圳廣晟談到了基坑項目,完成後就會把項目交回給深圳廣晟,對於後續的建設他並不了解。

隨後記者致電深圳廣晟項目負責人,對方以不在現場、不清楚情況為由掛斷電話。對於項目開發情況和建設規劃,前述中珠醫療董秘辦人士稱,不清楚以上情況。

調整后估值差異驟降為0.58%

然而,促使中珠醫療發布深圳廣晟項目資產評估報告更正說明公告的,正是這塊相關方面稱「不清楚開發用途」的中珠時代大廈。公告稱,中京民信在進行測算時,因截至評估基準日,企業的房地產項目開發尚處於前期階段,未對外銷售,在實際預測銷售收入時測算為整個房地產開發項目未來年度的銷售收入,合計不含稅售價21.47億元;測算銷售成本時僅考慮了未來年度尚需投入的後續開發成本,合計不含稅金額6.9億元,未包含土地賬面取得成本及前期開發投入費用等合計2.00億元。

經重新測算,收益法評估結果為4.55億元,成本法(資產基礎法)評估結果仍為4.52億元。至此,兩種方法的評估結果差異為260.78萬元,差異率驟降為0.58%。

中珠醫療在公告中表示,此次修訂不影響股權定價和轉讓事宜。對此,第一太平(00142)戴維斯深圳投資部董事吳睿表示,通常而言,按收益法評估需計算所有銷售成本,如果漏算,是較大的失誤。

值得一提的是,中珠醫療與標的接手方中珠隆盛是兄弟公司。資料顯示,中珠隆盛成立於2010年8月,註冊資本200萬元,截至2016年12月31日凈資產賬麵價值為199.13萬元,2016年度營收和凈利潤分別為0元。一家註冊資本僅200萬但營收為零的公司,如何為這宗高達3.17億元金額的交易買單?

3月21日,記者根據中珠隆盛的註冊地址試圖進行實地採訪。但當記者來到中珠大廈6樓時發現,該樓層僅有中珠醫療一家公司,前台工作人員也表示該樓層沒有602室的說法。隨後,記者從物業管理公司1樓至17樓的門牌上也未找到中珠隆盛的名字,多次撥打工商資料的公開電話也無人接聽。

中珠集團品牌部工作人員對記者表示,中珠醫療將把房地產業務逐漸剝離給集團,集團也了解中珠醫療擬將房地產業務轉讓給中珠隆盛的信息,但不便透露細節,具體情況需採訪中珠醫療。中珠醫療相關人士稱,以公告為準。

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