樓市調控「兵器」譜：限購限貸大顯身手

8月8日，北京住房公積金管理中心發布《關於進一步改進服務加強住房公積金歸集管理有關事項的通知》(以下簡稱「通知」)，通知簡化了異地購房貸款提取公積金的流程，並對租房提取公積金做了新的規定。

1、異地買房貸款提取簡化多多。

《通知》取消了以往辦理過程中需提交的異地購房證明、社保證明、退休證明、離職證明和補繳證明，取消了以前需要填寫的《住房公積金匯繳書》、《住房公積金補繳書》等單據。只需提供申請人身份證原件及複印件一份，購房合同、銷售不動產統一發票或契稅完稅憑證原件，已取得房屋所有權證或不動產權證的需提交原件，填寫相關申請表，經審核通過就可以提取。

2、租房提取公積金，北京一季能提4500元。

《通知》規定，繳存人在北京市行政區域內無自有住房且租房的，可按每月1500元的標準每季度提取一次住房公積金。對於租房實際支出超過1500元的，可提供租住商品住房合同、租房發票，按實際支出辦理提取。

而就在8月3日，北京住建委會同多部門聯合起草的《北京市共有產權住房管理暫行辦法》向社會徵集意見，拉開了北京市政策性住房的「共有產權時代」。

經證券報(ID:xhszzb)記者梳理，2017年上半年，北京出台與樓市相關的調控政策多達13次，涉及土地出讓、保障房、二手房屋銷售、新房預售、商業房管理、中介管理、銀行信貸和公積金繳存提取等各個環節和各種房屋類型。

北京市住建委相關負責人近日接受媒體採訪時表示，北京樓市調控的原則就是保持市場長期穩定，如果市場再有波動，還會有更多儲備政策對外發布。

從全國來看，中原地產研究中心數據統計顯示，2016年第四季度以來，全國已有超過60個大中城市，出台了多達160多次各類房地產約束性調控政策。2017年以來，在限購、限貸政策較為普遍鋪開的情況下，限價、限售、限商等政策也成為許多城市調控本地樓市的殺器。證券報(ID:xhszzb)記者在採訪時發現，房屋買賣過程中，嚴控網簽、審查資質、信用管理等方面一些細節上的變化，也令不少購房買賣一波三折。

樓市調控「兵器」榜排名

限購殺傷指數 ★★★★★

證券報(ID:xhszzb)記者梳理年內的樓市調控政策發現，多數出台調控措施的城市都把限購作為了房地產調控「一城一策」的基礎性政策。今年4月，環京環雄安多地密集出台限購政策，4月1日至4月7日，霸州、文安、任丘、滿城、徐水、清苑、白溝、定興、高碑店、高陽等縣區市先後發布限購政策，要求非本轄區戶籍且無本地社保納稅記錄的，不得在本轄區內購買房屋。對於想借雄安概念和京津冀概念的炒房客來說，第一時間出台的限購令，令當地樓市急速降溫。

5月至6月，承德、唐山、廊坊、張家口等多個地級市也相繼出台了限購措施。與此同時，長沙、蘭州、福州等房價近年上漲較快的城市，也推出了限購令。

點評：覆蓋範圍廣，影響人群多，最大程度壓縮了可購房人群數量。

限貸殺傷指數 ★★★★

今年4月，銀監會發布的《關於提升銀行業服務實體經濟質效的指導意見》中指出，要牢牢把握住房的居住屬性，分類調控、因地因城施策，落實差別化住房信貸政策。

3月17日，北京率先出台了差別化住房信貸的調控政策。規定居民家庭名下在北京市無住房且無商業性住房貸款記錄、公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的執行現行首套房政策，即首付款比例不低於35%，購買非普通自住房的首付款比例不低於40%(自住型商品住房、兩限房等政策性住房除外).

隨後，石家莊、鄭州、廣州等城市也相繼跟進。經證券報(ID:xhszzb)記者不完全統計，截至8月9日，全國共有36個地級市以上城市出台了樓市限貸政策。

對於限貸的效果，以北京為例，數據顯示，「3·17新政」實施以來，北京市個人住房貸款發放金額在較1月、2月份下降幅度較大的基礎上持續回落，3月至6月，北京地區銀行機構個人住房貸款新發放金額分別為239.21億元、236.08億元、218.15億元和158.46億元。6月與3月相比，降幅接近34%。

而差別化信貸政策最新的變版也給許多購房者加高了購房門檻。7月以來，全國多家銀行在個別區域的房貸利率開始取消優惠或直接上浮，進一步加高了購房的成本。

一句話點評：二套房首付比例提高，拉高了炒房投機的成本。

限售殺傷指數 ★★★★

對於在樓市調控密集出台期間成功購置房產的人群來說，許多城市在2017年出台了限售政策，要求持有的房屋在數年內不得買賣。。經證券報(ID:xhszzb)記者不完全統計，2017年以來，以北京「3.17」新政為開端，全國共有17個城市出台了限售政策。

部分城市限售政策一覽

廈門：新購住房需取得產權證后滿2年方可上市交易；

廣州：新購買住房須取得不動產證滿2年後方可轉讓；

青島：房屋取得不動產證后滿2年方可上市交易；

福州：新取得不動產權證未滿2年的，不得上市交易，不得辦理轉讓公證手續；

成都：高端人才所購住房5年內不得上市轉讓，限購區域買房滿3年才能轉讓；

承德：不動產證滿二年後方可轉讓。

一句話點評：降低房屋交易頻次。

限商殺傷指數 ★★★

2017年來，一些城市也對商業類項目作出了嚴格規定。1月初，上海叫停商辦住宅項目網簽。3月26日，北京出台商辦項目調控政策要求，商辦項目最小分割單元不得低於500平方米，不得擅自改變為居住等用途；開發企業在建(含在售)商辦類項目，不得賣給個人。已出售的二手商辦項目出售給個人時，買家資格除了滿足住宅限購要求，還需要全額付款。

此後，成都、廣州、深圳多地也出台限制商辦項目的相關政策。

統計數據顯示，北京區域內，商辦項目限購5個月來，整體市場成交全面降溫，所有商業類項目的簽約數據合計不到3000套，較「3.26」調控前跌幅達8成。

一句話點評：成交降溫明顯，但實施城市不多。

除了上述幾大武器以外，許多並不顯眼的調控政策也在大顯身手。

某大型房屋中介機構相關負責人告訴證券報記者，「總體來看，今年相關部門還加強了對於中介機構的窗口指導。對中介所釋放的房源管理也日趨嚴格。」

上述負責人告訴記者，北京、上海等熱點城市2016年下半年開始，就相繼出文加強房地產中介機構的管理，規範房地產中介行業的日常行為。從房屋信息公示、學區房信息剔除、首付信息試算、虛假房源、價格虛高房源等方面都有相應檢查。

廣州也於近日出台《廣州市房地產中介信用管理暫行規定》，規定中要求機構信用信息卡記載機構名稱、經營地址、二維碼等信息；人員信用信息卡記載人員名稱、照片、從業機構名稱、二維碼等信息。還將建立房地產中介服務機構及其從業人員失信行為警示制度，將房地產中介機構及其從業人員的失信行為予以公示，對於嚴重失信或者存在重大經營風險的中介機構，納入嚴重失信主體「黑名單」。

而一些城市嚴格網簽流程，也讓不少購房者對調控之下的樓市踟躕不前。「換房的話，以前網簽可以邊買邊賣，現在嚴格之後，必須走完賣的，才能買。有些房客怕賣了房，下家毀約。」