天津限購武清二手房量價齊跌 一、二手房價仍倒掛超5000元/平方米

■本報記者 王崢 王麗新

從北京南站乘坐高鐵出發，僅需24分鐘，便可達到武清高鐵站。高鐵站北側的佛羅倫薩小鎮更是京津地區周末購物人群的聚集地，畢竟開車從北京東五環的化工橋出發，僅需50分鐘便可達到。

不過，相比於商業，位於北京和天津武清最重要的支柱產業仍是房地產。憑藉京津兩地的中間位置以及京津冀一體化、積分落戶（包括此前的藍印戶口）等政策，武清的房地產市場吸引了大量的投資，當地住宅的購房群體中，來自京津和河北的投資客比例相當大，而這造成了武清樓市價格的波動，相比其他區域更為劇烈。

有當地房地產從業人士告訴《證券日報》記者，武清新城南部上北新區的遠洋、世茂等龍頭開發商項目，今年春節的二手房價格已經突破20000元／平方米，相比去年同期漲幅近1倍。不過在4月1日天津升級限購后，該區域的二手房價格已經下跌超過3000元/平方米。並且，相比3月份的成交量，限購升級后，無論是新房還是二手房，成交量均出現大幅下跌。

值得注意的是，雖然武清上北新區的二手房價格一度突破20000元/平方米，但該地區的新盤價格，自去年以來便一直保持在10000元/平方米——13000元/平方米。一、二手房價格倒掛的情況非常突出。「主要還是武清相關部門對新房的入市價審得非常嚴格，否則也不可能出現這麼明顯的倒掛情況。」有業內人士指出。

一、二手房房價倒掛

「新一期的價格還沒定，推盤時間也不知道，現在政府管的嚴，去年10月份開的那一期均價是10500元/平方米。」在武清的遠洋紅熙郡售樓處，一位工作人員這樣對記者表示。

據記者了解，包括紅熙郡在內，其周邊多個樓盤此前都計劃在近期開盤，但是政府審核后的價格，與開發商的心理預期相差甚遠，所以大部分開發商都選擇進行觀望。

「比如紅熙郡旁邊世茂的項目，去年11月份開盤的均價是11000元/平方米，但是政府給的新一期審批價還不到去年開盤的價格，開發商即便是想妥協少賺一點，但是這個價格人家確實很難接受。」有當地房地產業內人士指出。

相比於單價剛剛過萬元的新房價格，該區域的二手房價格在今年則一度超過了20000元/平方米。「春節之前二手房的價格還和新房差不太多，隨著節后北京等地房價的快速上漲，武清這邊的房價也跟著漲起來了，成交量也迅速放大，3月下旬傳聞要限購后，不少人怕今後沒有購買資格，基本是看上了就下定金，價格又漲了一波。」有當地二手房中介公司的員工稱，「不少人都是為了確保落戶，畢竟限購升級以後，很多人不知道自己還具不具備購買資格，所以即便價格高出不少，還是有人會買」。

有業內人士也指出，由於前幾年的藍印戶口和現在的積分落戶政策，使得很多在北京工作但沒有北京戶口的群體為了孩子上學選擇落戶天津。此外，還有不少周邊河北區縣的外來人口，也選擇把戶口落在武清，畢竟這裡相比天津其他區域，房價還算比較便宜。

實際上，目前武清在售的新盤項目並不多，除了碧桂園和恆大的兩個郊區大盤，武清城區附近僅保利等兩三家開發商的項目在售。

保利某項目的銷售告訴記者，新一期的項目應該在5月份開盤，均價在13000元/平方米，而該項目的二手房價格同樣已經達到了18000元/平方米。「武清一、二手房價格倒掛的情況確實比較嚴重，所以新盤銷售也一直比較火，基本上買了就是賺的。保利這邊開盤，也是因為去年開的那批賣到了13000元/平方米的價格，所以這次政府很可能按照這一價格水平發放預售證，相對來說這個價格和二手房差距在武清算小的，開發商的利潤空間也有一定保障」。有業內人士稱。

限購后二手房價格下滑明顯

3月31日，天津市發布了《關於進一步深化房地產市場調控工作的實施意見》，規定自4月1日起，對在天津市擁有1套及以上住房的非天津市戶籍居民家庭、擁有2套及以上住房的天津市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的成年單身（包括未婚和離異）人士，暫停在天津市（濱海新區除外）再次購買新建商品住房和二手住房。

實施意見明確提出，非天津市戶籍居民家庭在天津市範圍內購買住房的，需提供在天津市3年內連續繳納2年以上社會保險或個人所得稅證明。補繳的社會保險或個人所得稅證明不得作為購房有效憑證。

除採取區域性住房限購外，實施意見還從深化差別化住房信貸、加大住宅用地供應、加強新建商品住房價格管控、加強新建商品住房上市管理、強化房地產市場監管等多個方面提出具體要求。

「這次限購力度很大，新政出台後，新房和二手房的成交量都是大幅下滑，畢竟武清的投資客比例很大，現在他們都沒有了購買資格，市場可以說是迅速轉冷。」上述中介人士稱，從春節到3月底，店裡每天都是熙熙攘攘的人流，現在則基本可以用門可羅雀來形容。

記者在現場也看到，雖然是周末，但上百平方米的門店內，除了工作人員和記者，再沒有其他客戶。而對面某樓盤的售樓處，雖然仍有不少值班人員，但同樣也沒有客戶前來，「往常周末我們都忙不過來，桌子椅子都不夠用，4月份以後基本就沒什麼人過來了」。該售樓處工作人員表示。

據悉，限購政策實施后，上北新區的二手房價格已經從3月份超過20000元/平方米，下跌至17000元/平方米—18000元/平方米，跌幅明顯。「價格應該還會繼續走低，畢竟新盤價格被控制在那裡，差距太大的話，大家還是會等著買新盤」。武清當地的房地產人士稱。

相比於上北新區，武清新城核心區域目前基本沒有新盤在售，而該區域的二手房價格最高已經達到了35000元/平方米。對此，有業內人士指出，「去年武清房價便迎來了一波大漲，今年春節後房價再度『起飛』，直到限購政策出台，目前武清部分二手房的價格已經接近天津城區，但其經濟發展、產業結構包括人口數量都無法和天津、北京的核心區域相比，因此在調控升級的情況下，當地房價回調的可能性很大」。

（王崢 王麗新）