以房抵債合同的效力認定

一、基本案情（案例選自最高院指導案例72號，【2015】新民一初字第2號民事判決）

A、B、C、D四人（原告）與甲公司（被告）於2013年先後簽訂多份借款合同，通過實際出借並接受他人債權轉讓，取得對甲公司合計2.6億元的債權。為擔保該借款合同履行，四人與甲公司分別簽訂多份商品房預售合同，並向當地房屋產權交易管理中心辦理了備案登記。該債權陸續到期后，因甲公司未償還借款本息，雙方經對賬，按照約定的月利率3%和4%、逾期月利率10%計算，確認甲公司尚欠四人本息361398017.78元。雙方隨後重新簽訂商品房買賣合同，約定甲公司將其名下房屋出售給四人，上述欠款本息轉為已付購房款，剩餘購房款38601982.22元，待辦理完畢全部標的物產權轉移登記后一次性支付給甲公司。合同簽訂后，甲公司一直沒有交付房屋。原告訴至法院，請求判令：一、甲公司向原告支付違約金6000萬元；二、甲公司承擔原告主張權利過程中的損失費用416300元；三、甲公司承擔本案的全部訴訟費用。

二、裁判結果

一審法院判決：一、甲公司向A、B、C、D四人支付違約金9275057.23元；二、甲公司向A、B、C、D四人支付律師費416300元；三、駁回A、B、C、D四人的其他訴訟請求。宣判后，甲公司以雙方之間買賣合同系借款合同的擔保，並非雙方真實意思表示，且欠款金額包含高利等為由，提起上訴。最高人民法院於2015年10月8日作出（2015）民一終字第180號民事判決：一、撤銷一審判決；二、駁回A、B、C、D四人的訴訟請求。

三、律師點評

1.關於合同效力

本案中雙方爭議的商品房買賣合同是在甲公司未償還借款本息的情況下，經重新協商作出的約定，並非借款合同的擔保，甲公司將其所有的商品房出售給A、B、C、D四位債權人，用應還本息抵消應付房屋價款，是雙方為實現權利義務平衡的一種交易安排。該交易安排並未違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效。

相關規定：《最高人民法院關於審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第二十四條：當事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應當按照民間借貸法律關係審理，並向當事人釋明變更訴訟請求。當事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。

按照民間借貸法律關係審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢債務，出借人可以申請拍賣買賣合同標的物，以償還債務。就拍賣所得的價款與應償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權主張返還或補償。

2.關於利息計算

在確認商品房買賣合同合法有效的情況下，應按照相關規定確定應計入已付房款的本息金額。本案中，雙方約定的月利率3%和4%、逾期月利率10%，高於法律規定的民間借貸利率保護上限。對於超出部分，不應被計入應付房款中，經核算，本案中A、B、C、D四人在法律保護範圍內的應收本息和其他已付房款尚不足以完全支付爭議房屋的全部價款，因此以甲公司逾期交付房屋構成違約為事實依據，要求甲公司支付違約金及律師費，缺乏事實和法律依據。

相關規定：《最高人民法院關於審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第二十六條：借貸雙方約定的利率未超過年利率24%，出借人請求借款人按照約定的利率支付利息的，人民法院應予支持。