7個月後，北京新房預售價首次破8萬/平，是一個重要信號？

對高端住宅市場「限售」7個月之後，北京樓市在今日終於批出了預售均價突破8萬元/平米的三個項目，限價上調了約1.5萬/平米，幅度較大。

據北京住建委官網8月8日披露的預售項目信息顯示，此次拿到預售證的三個項目分別為：北京金茂府，一棟住宅共94套房源獲批，預售均價95000元/平米；璽，有六棟樓共計146套房源獲批，預售價格均在9.4萬元/平米以上，最高預售均價為96023元/平米；崑崙域，有兩棟樓共200套房源獲批，獲批預售均價分別為95705元/平米和94315元/平米。三個項目均於8月3日接受北京住建委審核，發證時間為8月5日。

此次審批，共計為北京高端住宅市場增加440套供應，這也是自去年「930」新政后，預售均價超過8萬元/平米項目的首次大規模「開閘」。儘管如此，業內人士依然表示，三個項目的獲批屬於個案，這並不意味著官方對於北京高端住宅市場已經解除價格限制。

①

「銷售證一下來就迅速出清了」

從市場的反應來看，三項目的供應「開閘」也得到了熱烈響應。36氪獲悉，崑崙域項目獲批入市之後已經全部售罄。

「我們從2016年7月便開始蓄客了，登記人數非常多，銷售證一下來就迅速出清了。」該項目銷售人員對36氪表示，如果想購買，可以登記購買第二期，預計今年9、10月份開盤，二期產品為170-260平米的疊拼和145-185平米的平層產品，但具體信息需開盤時才能確定。

而在北京嚴厲的樓市調控政策之下，三個項目的入市事實上經歷了漫長的等待。

以璽項目為例，該項目土地由招商蛇口、九龍倉、平安、華潤聯合體獲得，操盤團隊為招商蛇口，早在2016年6月便對外開放樣板區並展開蓄客，基於二環的稀缺區位，預計售價定標於10萬+。然而，接下來遭遇的調控可謂讓其措手不及。經歷了將近一年的權衡之後，6月7日，該項目終於拿下第一批預售證，192套房源獲批預售均價7.95萬元/平米。

北京璽項目預售信息

據我愛我家統計數據顯示，剛剛過去的7月，璽簽約129套住宅，成交均價79347元/平米，無論是成交套數還是成交金額均居當月北京住宅成交排行之首。對此，偉業我愛我家愛集團副總裁胡景暉分析認為，「在政府的限價之下，售價僅為7.9萬/平米左右，價格相對較低，所以銷售情況也不錯。」

與璽同樣經歷漫長等待的還有「崑崙域」。這個位於西二環菜戶營橋附近的高端項目早在2015年便取得了土地，同樣由招商蛇口、華潤、九龍倉、平安聯合體獲得，由華潤操盤，原計劃去年10月份推向市場，預期售價同樣在10萬+。但同樣因為遲遲未能順利取得預售許可證，入市時間一拖再拖。

北京崑崙域預售信息

與前兩者相比，位於南三環宋家莊捷運附近的北京金茂府項目等待的時間顯然縮短了很多。該項目主打精裝科技住宅，包含240-340平米的疊拼別墅，200平米左右的平層產品，並在今年的4月份開放了樣板間。該地塊由中鐵建、金茂聯合體獲得，金茂操盤。

北京金茂府預售信息

事實上，上述三個項目背後，是更多因為「限售」而無法順利入市的諸多項目。今年以來，有不少開發商都對36氪表示過，「因為拿不到預售證，所以沒法確定什麼時候開盤」 。

新盤限價也直接影響到了市場的新增供應量和成交量。據北京市住建委公布的數據顯示，截至8月5日，北京今年共批准63個新建商品房項目，同比去年同期的72個減少了9個項目。其中，預售均價在8萬元/平米以上的項目則由去年上半年的多個項目縮減為今年的零供應。

從成交量上來看，調控之後，北京住宅網簽量也持續走低。據偉業我愛我家市場研究院數據統計，7月，北京全市新建商品住宅（不含保障房）共網簽1683套，環比今年6月下降9.9%，同比去年7月下降75.5%。

與供應量減少相對應的是，一些受限價影響，地段、品牌等各方面突出的高性價比樓盤，構成了新政下的另類熱銷風景。比如北科建泰禾·麗春湖院子、龍湖景粼原著、陽光城京兆府、璽、金玉府等等。

②

普通住房政策放寬的可能性不大

三個高端項目的獲批是否意味著北京住宅市場的「限價」會就此解除？對此，有接近北京住建委的業內人士表示，三個突破8萬元/平米的項目取得預售許可證有其特殊性，其放行並不意味著限價放開。

易居研究院研究總監嚴躍進也認為，近期政府部門對於高價房源的放鬆，本質上是對具體項目進行具體的政策對待。這些高端項目的入市有助於釋放更多的房源，但預計其它普通住房政策放寬的可能性依然不大。

「三個項目的拿地時間都在2015年左右，拿地價都逼近4萬元/平米，北京金茂府的拿地成本價在5萬多元/平米（作者註：華潤崑崙域項目拿地樓麵價約為3.73萬元/平方米，璽為5萬元/平米，北京金茂府5.2萬元/平米），按照業內通常的項目盈利演算法，以地價乘以2的價格售賣，企業才有盈利，由此，這三個項目只能說是剛保證成本，地價相對低低的才略有盈利。」業內人士分析。

「市場的終歸還是要回歸市場，背離市場規律的售價對於市場的平穩發展難起到正面的作用。從這三個項目的蓄客情況看，其價格的市場接受度還是比較高的，這表明其定價對於其價值來說有很大的合理性。政府在批價格的時候應該也是有所考慮的，如果更早些年拿地的項目，成本價更低，單價肯定不會超過9萬元/平米。」業內某分析師認為。

前述接近住建委的人士透露，政府堅持調控的原則和方向沒有變，而且項目必須要接受價格指導的原則沒有變化，但具體指導價是多少，怎麼平衡？政府都會對市場有分析，不會僅僅停留在價格一定不能超過多少，而是多重因素考慮。

互動話題：

你認為北京會放開商品房限價嗎？