無論如何要抓手裡一套房子，不然你連被摺疊的資格都沒有

編者按：

不論一個城市的起源多麼的普通，城市的聚集都有可能產生神奇的效果—《城市的勝利》

撰文：資深地產評論人 王毅敏

國慶節的最後一天，我在下午六點多回到鄉下的家裡。從鄭州紫荊山附近的家裡回到鄉下的家裡僅僅用了不到65分鐘的時間。而這一切都得益於兩個方面，從紫荊山到鄭州東站的捷運和從鄭州東站到鄉下家裡的高鐵。

燕郊之魅力

1999年，我曾經在北京住地下室。一天，證券報的朋友拉著我說：哥，給你說個事，我準備在大興買一套房子，頂層800多一平米。

我說「你腦子有毛病吧？跑大興去買房子」。哥們不聽我勸阻還是在大興買了。

如今，在他家附近不到500米的地方就是北京捷運4號線的捷運站口，而他從家裡到中關村現在上班的地方不足一個小時。你知道的，在一線城市通勤時間單趟在一個小時那是相當的不錯的。

從2001年開始，我幾乎每兩年到北京國貿那邊參加北京的房展會，不知道哪年開始知道了一個地方，是因為知道一個叫「上上城」的樓盤。最早知道這個項目時，上上城的房子賣1200左右，現在那裡的房價25000了。這個地方叫燕郊。

燕郊，曾經是被很多人嘲笑的地方，因為那裡不屬於北京，是屬於河北廊坊三河市的一個鎮。

就是這個鎮，在今年四月份已經限購了。

這個可不是一個普通的鎮，現在已有近90萬常住人口。當時，不少買燕郊房子的人都被嘲笑，因為回到家裡，手機會收到「河北移動歡迎您」的簡訊。

而如今，當初放棄燕郊不買的一些人要麼在北京一直租房，要麼已經回到老家了。現在，再回北京的話不但自己一生需要租房，就連子孫們也逃脫不了租房的命運。

這是北京的燕郊，另外一個地方叫花橋。

花橋之機

知道花橋這個地方的人很少很少，但如果是我的超級冬粉的話一定知道，因為我不止一次地提到過花橋，提到過這個崑山的鎮，這個可以坐捷運直接到上海人民廣場的鎮。花橋，可以說是核心城市價值外溢受益的典範。

崑山的房價原本不低，但是即便這樣花橋在沒有捷運時房價也就3000多元，後來傳出來上海的11號線要把捷運修到崑山，而花橋是一站，花橋的房價應聲上漲。

等到捷運正式動工后，花橋的房價就漲到了5000多，捷運修好試運營行時，房價就奔7000多了，捷運開通一個月時間，房價就飆升至近萬元。

如今，11號線捷運開通不到兩年時間，花橋的房價已經突破兩萬，也在國慶節前已經限購了。

花橋房價上漲的原因很簡單，就是捷運這個東西。

從花橋到上海的人民廣場，大概只有70多分鐘的樣子，費用是9元。

而上海整體房價突破了4萬，人民廣場所在的區域房價在10萬左右，上海有三個區房價都在10萬左右了，最貴的是盧灣、然後靜安、黃埔，並且一直限購、限貸，還要社保什麼的。而花橋那裡這些原來都不需要，並且房價低。所以，花橋會迅速聚集了人氣。

限購之下

我在前不久寫過一篇文章《捷運是城市核心地段價值外溢的便捷工具》，對錶面是便捷交通工具的捷運進行審視之後重新給予這樣的定位。

一些在中心城市工作，因各種原因買不起市區房子的人，通過捷運這種快捷的交通工具轉移核心城市價值，在核心城市的周邊安家。

比方說，在燕郊居住的人中不少都是在國貿三期、華貿中心那裡上班。雖然他們在周圍買不起房子，但是他們可以靠便捷的交通——雖然目前到燕郊沒有捷運，但是有走通燕高速的快速公交線。

而崑山的花橋就更加的明顯了。

現在，再回到我們身邊來看。從今年7月中旬開始，因鄭紡機地王的出現，鄭州房價開始坐上了火箭，就連非常遠的一個叫洞林湖•新田城的項目也在第一波漲價潮中漲了500元，漲價的原因很簡單—據說那裡環境很好，有近千畝的濕地湖泊。具體好到哪般境地，我還沒有認真去看。

當然，新田城漲價的幅度是沒辦法和市區，尤其是北龍湖片區相比的，在東區，瀚海晴宇就是因為有個挑空陽台都賣的傻貴，單價上漲到17000元。

8、9月份，鄭州新房上漲勢頭實在兇猛，兩個月均拿下了全國環比漲幅第一的業績，結果「被央視盯上了」，後來中央督察組來了，再後來就是9.14中秋節前夕的深夜出了「夜九條」。

這就是要從供應側來提高供應量，限制地王出現的，無奈遠水不解近渴，房價繼續上漲。國慶節的深夜鄭州再放大招：限購了！很多人買不了房子了，有鄭州戶口的只能擁有兩套，沒有戶口的只能買一套了。這還不算，限購之後的10月3日，人行鄭州支行與鄭州銀監局又聯合發布了限貸的政策，首次買房的首付款直奔30%。

這樣的結果是：很多想改善的改善不了，不少剛需因為首付款的提高也買不起了。

怎麼辦呢？

那天，在東區的「劇慢吧」和兩個哥們聊天，說起家裡的事情。一位老家在南陽一個偏僻的山溝里，70后的他事業有成，房子住不完，遺憾的是父母住不慣，除了生活習慣不能和兒媳婦在一起住之外，單獨住父母也不願意住那裡，電梯晃悠著受不了，和小區裡面的人沒有共同語言，父母還想幹些農活。

另外一個哥們說：買新田城的房子呀，那邊第一不限購，第二房價低，第三可以租塊地自己種菜什麼的。

這是我在最近第二次知道有人重點提到這個項目了，這究竟是一個什麼項目呢？

鄭州之選

算了，我是很少去關注項目的，我們還是說說限購、限貸之後一些想買二套，甚至是買不起房子的人咋辦吧。。。

首先說是有錢買不起的吧，怎麼辦？轉移目標唄。不是有人到西安去買房了嗎？這就是一個辦法。

但是，西安貌似也有點遠，雖然現在高鐵發達，但是畢竟是兩個省。

所以，我的建議是：把目光盯在近處。

有時候，近處也是不錯的選擇，就像有人談戀愛一樣，找了一圈之後，發現最愛的人就在身邊每天晃悠。

限購，是對鄭州老五區及鄭東新區、經開區、高新區、港區的，那麼周邊的中牟、新鄭、滎陽還有開封就是一個不錯的選擇。當然還有黃河北的平原新區，不過，那裡畢竟要過一個黃河，比較麻煩。

捷運之利

在大區域選擇好了之後，下面需要考慮的就是我在上面文字中提到的捷運。如果，在這些區域中捷運能夠到達的項目，必然是不錯的選擇，因為捷運可以把城市核心區域的價值分享給捷運能夠到達的區域。如果是一個在捷運口上的項目就更好了。我們看看這張近期捷運地圖，因為鄭州未來規劃23條捷運線的，這個是到2020年的， 這些線路的起止端有沒有不限購的區域：

1、一號線：西起溝趙站，東到金水北區站，顯然一號線的起止點都在限購範圍內。

2、二號線：起點天山北路，南至鄭州南站，二號線北部顯然不行，是限購的，南部是可以，也就是部分經過新鄭的區域是不限購的。

3、三號線：起點和二號線沒有多遠，終點到經開南十七路顯然三號線沿線均在限購範圍之內。

4、四號線：起於安順站，止於經開河西北路站，好嗎全部在限購區域內。

5、五號線：是綠色的環線，很顯然全部在城市核心區域內，沿線限購是必然的。

6、六號線：起點於金水區祥雲大道站，止於賈峪鎮。起點是金水區，顯然是限購的。起點肯定不行了。終點在賈峪鎮，這個鎮在哪裡呢？我們看看地圖吧：我們再來來看看六號線不限購的區域都在那裡：

好嘛，發現一個不錯的地方，叫洞林湖，是不是真有湖呢？如果真有的話應該是個不錯的選擇。

7、七號線：起於東趙，止於侯寨，顯然都在限購區域內。

8、八號線：起於高新新城，止於龍子湖高校園區在限購的核心區內。

9、九號線：起始於溝趙站，終點港區會展城站，顯然都在限購範圍內。

10、十號線：起始於上街機場站，終點至鄭州火車站，跨越了上街與滎陽，這中間不限購的項目可是不少。

11：十一號線：起始於經開第八大街站，終點至鄭港六路站。顯然都在限購範圍內。

總結下來只有三條捷運線路的部分區域：

1、2號中間部分走新鄭的區域；

2、6號線距離終點的幾站；

3、10號線經過上街與滎陽的部分。

綜合比較選上街區域還是太遠了，10號線的滎陽城區比6號線的賈峪也要遠很多，綜合考慮就是選2號線不限購與6號線不限購的項目。然後再從以下指標做比較：

1、項目周邊大環境，因為遠離了市區，能夠有水的地方最好；

2、開發商的實力，可選的項目開發商以往做的項目如何；

3、項目規模；

4、工程進度；

5、項目自身配套；

6、是否具有：居住、養老、休閑度假、投資功能。

綜合上述考慮之後，無論是自住的也好，養老的也好——現在自己父母住、未來自己住；休閑度假——環境好，遠離市區同時又有捷運，既可以開車到達同時又可以捷運到達；能否快速出手變現。

如果這些功能都已經具備的話，雖然暫時不通捷運，出行不太方便的，但是只要政府規劃了捷運，未來一定是不錯的，也正是現在還沒有修捷運，所以價值還得不到充分體現，屬於價值窪地，作為投資的話未來的回報極有可能比較好。

就像花橋的價格變化一樣。那麼作為居住的話，捷運開通之後可以快速到達。

所以，不要總想著現在那些區域還不成熟。當年，北龍湖區域整個甚至鄭州東區都不成熟，等到成熟了，你可能就買不起了。

不是有句話嗎——

當初你對我愛搭不理，現在我讓你高攀不起！

不要做一個處處高攀不起的人，到時你想被摺疊，可是連機會都沒有了。

附：主要捷運線路開工及試運行時間

1號線二期:2017年春節前通車試運營

2號線二期:2020年7月底通車試運營

3號線一期、二期:2016年12月開工，2020年12月底通車試運營

4號線:2016年12月開工，2020年12月底前通車試運營

5號線:2016年7月底前完成征遷工作，2019年12月底前通車試運營

6號線:2017年12月底開工建設，2020年12月底通車試運營

7號線:2018年6月底前開工建設，2022年12月底前通車試運營

8號線:2017年12月底開工建設，2021年12月底前通車試運營

9號線二期:2017年12月底前開工建設，2021年12月底前通車試運營

10號線:2016年12月底開工建設，2020年12月底前通車試運營

11號線:2016年12月底前開工建設，2020年12月底前通車試運營

城郊鐵路工程一期:2016年10月通車試運行，2017年春節前通車試運營

城郊鐵路工程二期:2016年12月前開工建設，2019年12月底通車試運營