未來十年的房產投 資之道

  超級嚴厲的房產限購政策讓房產泡沫的水分逐漸被擠干，房產投 資變得越來越難，甚至變成虧錢的買賣。不過，很多投 資者從房地產行業出去轉了一圈，發現投 資渠道仍然沒有幾個，也未必能賺到錢。那麼，房產投 資真的已經無利可圖了嗎？

  改革開放以來，特別是1998年進一步深化住房制度改革以來，的房地產業得到了快速發展，絕大多數的居民已基本解決了住房問題，今後房地產業的發展必將進入到增速下降、結構調整和品質提升的常態時期。儘管增速下降了，但由於城鎮化還在持續推進的原因，所以房地產市場的總規模仍然是很大的。獲利空間還是有，但是需要動腦子。

  首先，城鎮化持續推進是房地產業發展的最大空間。2016年底常住人口的城鎮化率為57.35%，戶籍人口的城鎮化率為41.2%，規劃到2020年要分別達到60%和45%。至於要達到發達國家70%以上的水平，則需要更長的時間。人口凈流入量大的城市要增加住宅用地和住房的有效供應，增加公共租賃房的供應。這方面北京、上海、深圳等城市最近都公布了十三五的住房發展規劃，北京的規劃中還專門提到了建一批共有產權房。像北京、廣州、成都、武漢等城市，根據國家的要求，還出台了《加快發展租賃住房的意見》，相信在今後的若干年中，租賃市場會有比較大的發展。

  其次，城市的更新改造，也是一個潛在很大的市場。2016年，按常住人口79298萬和人均住房建築面積36.6平方米來推算，城鎮的存量住房已經達到了290億平方米，如果城鎮化達到70%，估算下來存量的住房會超過360億平方米。如果從現在起，每年按2%的面積進行更新、改造，或者是拆舊建新，每年需要更新改造的量也不少於7億平方米，這是一個很大的市場。在城鎮存量住房不斷增加和城鎮化進程放緩以後，城市由以往的新區開發為主轉到改造、盤活存量和有效增加增量相結合，這是必然的趨勢，二手房的交易佔比會不斷提高。2016年，北京、上海、廣州、深圳、南京、福州、寧波、蘇州、石家莊等9個城市二手房的交易量已經超過了新房的交易量。今後隨著住房租賃市場的發展和規範，租房的比例也會提高，開發商、中介機構，甚至物業管理企業都可以找到配套服務和運營的商機。

  第三，新經濟業態的發展和居民消費升級的需要，給房地產企業提供了新的空間。這裡既包括順應產城融合和新業態發展需要的產業園區地產、眾創空間、物流中心，也包括順應居民消費升級需要的旅遊地產、養老地產、文化地產，以及商業欠發達地區的商業地產等。這方面的投 資根據這幾年的估算，一般占房地產總投 資的35%左右。從供需關係來看，房地產起碼在未來10年仍然有較大的發展空間，現在的關鍵是如何通過供給側的改革和轉型發展，使供給適應需求。

  因此，房產投 資並不是無利可圖，而是要轉換思路。買房坐等升 值的日子肯定是一去不復返了，而租賃、商業地產、旅遊地產還有非常大的盈利空間。投 資者要調整心態，轉變方向，制定房地產市場的長遠投 資規劃，讓錢賺的更有道理。