20%跌幅！中國最牛城市，樓市一夜入冬

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時間剛進入九月，北京樓市就傳來了一個足以讓翹首以盼的剛需客們歡呼雀躍的大消息！

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北京樓市傳來大消息

今天的經濟參考報電子版版面上，有這樣一則新聞：

經濟參考報是新華社主管主辦的一個報刊，是最早的全國性經濟類報紙。

從新聞的內容，我們可以獲知：8月北京二手房市場簽約7600套，新建住宅1800套。另外，北京部分二手房價格相比最高點時已經有接近20%的下調。

作為一個近2200萬人口的城市，二手房住宅成交佔85%的房地產市場，7600套的成交量已經是歷史低谷。

如此說，北京樓市成交量真的已經進入冰點期了。如果你覺得僅憑中原地產一個平台的數據還不足以說明問題，那再來看看北京市住建委的數據。

上圖是北京官方公布的數據，可以看出，儘管各平台間成交量有些許出入，走勢統計是一致的。

北京8月份的成交量只有去年高峰期3月份的不到1/4，成交量已經進入冰點。

再看房價。

數據告訴我們，北京的二手房價格雖然沒有如願暴跌，但確實已經被控制住了，且在3月以後出現了陰跌。

3月，正好是2017年全國兩會在北京召開的時間，兩會以後，全國各地又進行了一波政策轟炸。

02

北京樓市「12道金牌」

作為最牛的城市，北京樓市調控力度之強、政策密度之大，無以復加。我粗略統計了一下，3月份以來北京直接針對樓市下發的政策就有12道。其他間接影響的政策就更多了。

下面是粗略統計的3月份以來，北京樓市出台的直接調控政策：

1、3月17日—317新政出台，主要內容：〔1〕認房又認貸，普宅二套提高首付比例至60%，非普二套提高首付比例至80%；三套直接拒貸款；〔2〕暫停發放25年以上期限的個人住房貸款；〔3〕企業購買商品房，需持3年後才能入市。

2、3月22日—北京市教委公開回應，明令稱「過道學區房」不能作為入學資格條件，過道房一律不辦理不動產轉移登記、一律不準上戶口、一律不作為入學資格。

3、3月22日，北京16家銀行一致上調首套房貸利率至95折。

4、3月23日，北京11家房地產中介門店因異地經營、無照經營等違法違規行為被註銷備案、責令關停。

5、3月23日，非京籍購房個人所得稅連續5年政策資格標準升級為需連續繳稅60個月。

6、3月24日，對於離婚一年以內的房貸申請人，商貸和公積金貸款均按二套房信貸政策執行。

7、3月26日，禁止中國小與房地產商合作辦學，禁止開發商以學區房為名炒作房價。

8、3月26日，對個人購買商辦類項目必須有購房資格，同時不能貸款。所有經紀公司禁止代售「商辦類項目。

9、3月29日，北京發改委：嚴禁房地產經紀從業人員一年內買賣同一套房。包括不宣傳、不炒作「學區住房」概念，公司內外網屏蔽「學區住房」等敏感辭彙；不違規受託出售「過道房」以及面積過小的平房；不做「公證房」交易等；公司名義買房，三年內不得上市交易。

9、4月1日，購買法拍房，必須需要審核購房資格。

10、4月3日，購買平房，需要審核購房資格。2017年4月3日後購買的平房計入家庭購房套數。

11、5月17日，夫妻一方有北京購房資格，購房時只能出有資格的人房本，或者夫妻共同共有。

12、6月1日，五一起北京房貸利率再上調首套從9折、95折上調至基準，二套房上浮10%---20%,具體按照實際情況而定。

除了上面12道明令，還有一些曲線調控的政策，力度同樣不弱，甚至更強。例如：

4月1日，被定位為「千年大計、國家大事」的雄安新區問世。

8月3日，北京出台《北京市共有產權住房規劃設計宜居建設導則》公開徵集意見。

8月28，國土部、住建部聯合發布了《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，宣布將北京、上海、瀋陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都13個城市納入試點。

這些直接和間接的政策，共同將北京樓市成交量推向了歷史低谷。

其中，雄安新區被設立，對北京樓市的打擊較大。

未來北京一些機關單位、高校、企業都將遷往雄安，意味著雄安將分流北京部分資源，同時也將分流走北京的部分人口。這種影響相比於其他調控，效果更明顯，而且調控時效性也更長。

8月份出台的「共有產權」和「集體用地建設租賃住房」兩個政策，對於北京的樓市影響也同樣巨大。它表明了中央政府此次調控房價的決心，和讓房價回歸平穩的意志。

和以往的調控不同，這一次政府志在建立一套長期有效的管控房價的機制，包括租賃市場、共有產權，還有正在研究當中的房地產稅等。

03

後續，北京樓市將怎麼走

未來北京樓市的走向，其實很好判斷。的樓市，政策性較強，多關注時政，就能夠抓住房價脈搏。

昨天，十九大召開的具體時間已經出爐，定於10月18日。政府換屆時間，應該是在明年年初。

這段時間裡，不光是北京，全國主要城市的樓市都必須維持在穩定的範圍內，可以小幅震蕩，絕不允許大漲和暴跌。

明年下半年以及未來更長的時間裡，北京以及其他中心城市的房價將如何走？

首先，下跌不太可能。

由於中心城市的人口仍在不斷增加，而且國家也有意做大做強中心城市。杭州、青島、成都、西安等城市正通過吞併和「撤縣設市」的方式壯大自己，鄭州、武漢在打造以自己為中心的城市群。在這種情況下，中心城市的房價下跌的情況基本不會出現。

其次，也不可能暴漲了。

租賃市場不斷做大做強，一定程度上緩解了供需矛盾，也轉移了購房需求，再加上房地產稅等各種長效機制的出台，中心城市很難再出現類似於2015~2016年那樣的暴漲局面。

因此，未來中心城市的樓市價格進入慢速增長通道是大概率事件。

那些資金雄厚的投資客，可以選擇長線持有中心城市的優質房產以保值增值資產，但那些妄想通過投資房產短期內暴富，實現財務自由的人，勸你還是趁早打消念頭，另謀他路。

帝都房價崩盤在即？北京調控樓市放出真正的大招

今年4月，北京市政府批准《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應計劃》：今後五年供應住宅用地6000公頃，以保障150萬套住房建設需求。五年內全市安排的150萬套住房，包括產權類住房100萬套，租賃住房50萬套。2017年全市計劃供應住宅用地1200公頃，保障30萬套住房建設需求，包括產權類住房25萬套，租賃住房5萬套。

與之協同，住建部和國土部啟動房地產供給側改革：凡是庫存6個月以下的，不僅要顯著增加土地供應，還必須加快供地的節奏；6-12個月的，必須增加供地；18-36個月的，減少供地；36個月以上的，直接停止供地。

一、北京版「八萬五」計劃

消息一出，瞬間刷屏，被很多人解讀為類似於香港的「八萬五建屋計劃」，甚至喊出「崩盤論」。1997年之前香港房價連續上漲，首任特首董建華在1997年發表的首份施政報告中宣布，計劃每年供應不少於85000個住宅單位，當年香港建成的住宅單位是64400個。2000年「八萬五」住宅面市，結果時移世易，香港趕上1998年東南亞金融風暴，房地產泡沫破滅，加大供給是雪上加霜，房價一路低迷，直到2003年「非典」，砸下一個百年大坑。

按說房價下跌，應該萬民歡喜吧，其實不然，香港市民恨死這個「八萬五」計劃了，導致了老董民望大跌，提前退休到政協養老。李嘉誠說過，房價再怎麼漲，也沒人跳樓；但房價一跌，肯定有人跳樓的。信哉斯言！因為一個城市，平常發聲大的是買不起房的年輕人，而沉默的大多數是有房供房的業主們。香港房價深度腰斬，導致大批購房的中產階級業主淪為「負翁」，負資產一族，因為房屋總價跌破了首付，而房貸必須按時償還，這意味著，一套房屋，債務已經超過了市值。房價漲，政府挨罵；房價跌，政府更被罵成篩子。後來，香港政府逐步淡出「八萬五」計劃，大幅降低了住宅供應數量，現在香港房價超越1997年的高點，創出新高。

二、房地產供給側改革

幾年前上一輪調控時老毛君就說過，平抑房價只需八個字：「放開土地，管住貨幣」，天下大定。放開土地不僅是加大供地，還包括農地自由流轉、小產權房合法化，陳志武教授匡算過，土地改革將會增加40萬億的民間財富，推動經濟突破L型新常態。北京五環外還有大量農田，香港新界也到處是農田綠地，為什麼不開發？跑到一百多公裡外建個新城開發也是不符合資源最優配置，今年光畢業生就有13萬意願留京，靠打擊需求抑制房價是自殘式調控，凸顯政策之荒謬！

前幾天有一篇文章非常靠譜，臧大為先生的《為什麼要控制北京上海的人口，明明還有很多土地可以用於建住宅？》：

• 北上廣房價居高不下的主要原因之一是04年以來住宅建設用地不斷減少

• 一線城市與東京、洛杉磯等真正的超級大都會比，無論人口規模、密度和開發程度均有明顯差距，以北京為例，北京建成區面積僅2000平方公里左右，還有大量的未開發區域可拓展；

• 一線城市不應該機械的受限於耕地保護政策，至少應該學習重慶的地票耕地置換制度。

其實，除了北上廣深雄一線城市之外，居民每家住house、town house是完全可行的，也普遍買得起，不是土地而是思維禁錮了，讓老百姓以為自己只配住鴿子籠。

如果前年就加大供地對沖，15-16年可能不會出現那麼瘋狂的房價井噴。現在北京市政府終於醒悟，供給側改革是大好事：政府賣地有了天量城市開發資金，購房者有了買房機會，開發商有了巨大的行業空間，供需兩旺，三全其美。北京房價上漲勢頭被遏制，但暴跌不太可能，就算跌回15年的價格估計也沒大希望。房價將長期盤整，四環內已無地，二手房被冰凍，縮量穩價；五環外六環一帶新盤放量，恐怕這是政府給的最後上車機會了，否則未來只好去開發大雄安嘍！

政府調控終於開始靠譜。房地產調控從抑制需求，轉向增加供給。房地產行業只能靠市場手段疏導，而不能靠行政手段打壓。如果這個彈性土地供給機制能夠形成長期制度的話，那麼對房地產業將構成長期利好，因為不再恐慌拿不到地，也不再被逼玩命搶地王，整個行業的邏輯就順暢了。

真正做房地產的，不是炒房團，炒房團希望房價永遠漲，而房企並不希望房價一路高漲，因為房價高漲，土地緊縮，最終土地漲幅會吞噬房價的漲幅，房企賺的是從土地到終端房屋消費之間的開發價值；炒房團賺的是二級市場房價波動的差價。

三、北京供地算細賬

北京版「八萬五」被媒體叫出崩盤論，也是危言聳聽，言過其實，聽老毛給你細算一筆賬。如果認真解讀數據的話，北京市加大供地是對2016年緊縮地根的一個調整，但遠遠談不上大雨傾盆，不解渴，想要複製香港「八萬五」的威力恐怕很難。因為香港房價大跌與其說是「八萬五」，不如說是98年東南亞金融危機的後遺症，加大供地只是加劇了下跌的趨勢，而非Rain Maker。

從歷史的五年供地計劃總量來對比一下：2012年政府公布的2011-2015年的國有住宅建設用地供地計劃是9300公頃；2017年政府公布的2017-2021年國有住宅建設用地供地計劃是是6000公頃。現今的5年住宅供地計劃，比起2012年時制定的的5年住宅供地計劃，其實總量是縮減的，減少約1/3。

拆解分析一下本規劃：未來五年新增150萬套，除去租賃房50萬套，剩下100萬套產權房，平均下來一年就是20萬套。讓我們回顧一下近幾年的數據：

2012年123036套；

2013年118950套；

2014年99024套；

2015年76561套；

2016年140356套。

之前五年共有557927套新增住房，平均每年111586套。粗看2017年產權房供給翻了一倍，是不是要屌炸天？別捉急，不要忘了，目前的市場有三個因素作為變數：

第一，二手房大幅減少。

新近升格的房地產調控，處女貸，對二套房狠下殺手，殺的主要是改善性購房需求，就是很多中年中產的換房大計。改善性需求是賣一套再買一套，現在突然冷凍，不讓他們買了，也就不會再賣手裡的存量房。供需雙減，極度縮量，政府凍市，相當大一部分二手房供給都被政府冰封，供應量也會銳減。目前的北京二手房成交量數據也支持這一點。二手房源大幅減少，很多剛需盤被迫轉向一手房市場。二手房大幅縮量對沖了北京版「八萬五」。

第二，商住房大幅減少。

調控繼續加碼，商住房又被團滅，把住房總供給量繼續縮減一部分，大量購置商住房的需求也只能轉向一手商品房市場。由於商住房的土地性質（商業用地只有40年使用權，且不能自動續期），總價比商品房較為便宜，這幾年如火如荼。從銷售數據看，商住房已發展成一個與商品房住宅平行的市場。北京商住房成交套數從2010年的19077套一路飆升到2016年的67609套。2016年，商住房成交量佔北京新房總成交量的58.7%，半壁江山。商住房大幅縮量對沖了北京版「八萬五」。

第三，產權房裡相當一部分是保障房。

大規模的保障房計劃出自2010年史上最嚴的房地產調控之後，政府採用積極財政政策，大規模興建保障房拉動投資。2011年喊出1000萬套的建設任務后，聲勢煊赫，但投放市場之後，依然無力抑制2015年的房地產暴走。北京市推出形形色色的保障房，滿足不同層次的居住需求，有廉租房、公租房、經濟適用住房、定向安置房、兩限房、自住型商品房等等。這是效仿新加坡模式，大批興建組屋，新加坡是典型的雙軌制，大量人口居住在政府提供的僅有居住功能沒有投資功能的組屋裡，另外的是價格貴得嚇人的商品房，商品房是完全的市場化運行。有錢人買商品房，沒錢人住保障房，各得其所，兩不相礙。這一輪北京市規劃明確指出，推動住房用地供給側結構性改革，促進完善購租並舉的住房體系，實現「房子是用來住的，不是用來炒的」。未來五年加快供地新建住房的產權類住房中，商品房約佔70%，其餘30%是保障房。這意味著，每年的20萬套產權房裡，商品房數量是14萬套。

除了保障房，此外就是150萬套里的50萬套租賃房，大約每年10萬套。中央說居者有其屋，是保障居民的居住權，而非承諾每個人都能在一線城市擁有私人產權，後者在任何國家都是一個美好的夢。當年輕人立足大城市時，能擁有一個溫暖的家，不必被住房焦慮壓垮，當他在大城市打拚成功，積累了一定財富，再由租賃房轉到保障房，保障房轉到商品房，三級跳，實現擁有一套私人恆產的夢。

總結一下北京版「八萬五」規劃：五年供給150萬套住房，平均每年30萬套，其中：10萬套租賃房，6萬套保障房，14萬套商品房。總供給就這麼大盤子，商住房和二手房基本踢出局。

結論：帝都的光榮與夢想，野蠻與溫情

北京版的「八萬五」，出手溫柔，脈脈含情，崩盤論恐怕是一廂情願。與近幾年相比溫和放量，但與歷史相比，總量供給依然保守，畢竟北京城市化的野蠻成長期已經過去，人口總量控制與合理疏散到新區，也是同一框架下的政策目標。這決定了政府追求的政策目標是互相牽制的，此消彼長，如果大規模投放住房和廉價保障房資源，帝都人口必將失控，雄安也難自安，這是北京做老大哥必須考慮的。

這座城市承載著光榮與夢想，野蠻與溫情。願北上廣深，對年輕人不再殘酷，給他們一點耐心，給他們一點溫情，讓年輕人們擁有奮鬥的機會，先立足，再慢慢接盤。這恐怕才是北京版「八萬五」的真義！

來自：城市競爭力