買賣二手房，一定要注意避開這6個坑

補充協議很重要

因為自己的大意，當初簽訂《購房合同》時沒有約定賣方遷出戶口的時間以及所要承擔的違約責任，讓李先生感到萬般無奈。

兩年前，李先生購買了一套二手房，賣方因為賣房之後暫時找不到落戶的地方，所以提出將戶口暫存一段時間的想法，並口頭承諾自己買房之後立刻遷出，時間不會超過半年。但事與願違，半年之後李先生找到賣家，要求其按照當初的承諾遷出戶口，但對方卻表示自己尚未買房，無法遷走戶口。

其實，如果當初李先生在《購房合同》中約定戶口遷移的具體時間，並確定相應的違約責任，或許現在就不會為之而感到苦惱了。有行業人士表示，在二手房交易中，買房人與賣房人簽訂購房協議后，還會碰到合同中存在不完善的地方，或是存在規定不明確的地方。因此買賣雙方當事人有必要通過簽訂補充協議進行細化規定，可以更好地保護各自的權益。

法律人士進一步分析指出，之所以建議買賣雙方在簽訂《購房合同》中不要忽視補充條款，這是因為合同文本中存在遺漏的地方，或者條文比較模糊，因此買賣雙方有必要針對交易過程中的一些重要事項進行明確規定。

補充協議通常會作為受害一方維權的重要依據。一旦雙方當事人發生糾紛，受害一方當事人可以依據補充協議，要求另一方當事人承擔違約責任。

當然，補充協議也不能隨意簽訂，同時還需要注意規避霸王條款。比如原合同中明確不得變更的條款，即使簽訂了補充協議，由於與原合同有衝突，往往以原合同條款為準。此外，補充協議原是為了完善標準合同內容，但如果加入了一些「霸王條款」，使得買賣雙方權利和義務不對等，讓某一方基本上沒有商量的餘地，這也失去了簽訂補充協議的意義，所以應該避開這種情況。

關注六大內容

在簽訂補充協議時，並不是所有的事項都有必要寫進補充協議中。法律專家建議重點關注六個方面，主要涉及房款支付、戶口遷移、贈送部分等等。下面我們就這些內容，進行詳細介紹。

付款形式

為了避免日後在付款方面出現糾紛，買賣雙方當事人簽訂補充協議，可以對成交價格、定金金額以及支付時間做出規定，還可以約定定金日後將作為買房人支付購房款的一部分，由中介轉交給賣家。尤其是房款支付時間，一定要提前約定好，雙方共同確定合適的時間節點。當然，作為買賣雙方來說，為了保證自身資金安全，盡量選擇具有社會公信力的機構進行資金託管，避免讓中介直接接觸購房資金。

戶口問題

戶口遷移在買房過程也是一個不能忽略的問題。買房從出產證到戶口遷出需要一段時間，落戶年限是從戶口遷入開始計算的，特別是買學區房的購房者，因為很多城市的學校對落戶年限都有明確規定，補充協議里要明確戶口遷出時間及違約責任，以防影響孩子的正常入學。

需要注意的是，戶口遷移屬於公安機關戶籍管理的範疇，法院不會受理及審理戶口遷移糾紛，公安機關也無權強制要求原房主將戶口遷出，故如原房主拒絕配合，則從法律上說目前並無有效措施迫使原房主遷出戶口。所以買賣雙方當事人在補充協議中一定要約定原戶主遷出戶口的期限及對應的違約責任，則該約定合法有效，以便能獲得法院的支持。

預告登記

很多購房者往往會忽略預告登記這個步驟，但如果從購房安全考慮，應該引起重視。這是因為買賣雙方簽訂《購房合同》之後，辦理過戶手續之前，房管部門需要一定的時間進行內部審核，無法即時完成過戶手續。因此在這個「時間差」內，購房者往往存在一定程度的風險，如所購房屋被法院查封、房主一房二賣等。

所謂預告登記，是指當事人簽訂房屋買賣或者其他不動產物權協議時，為了保障將來能夠實現物權，而按照約定可以向登記機關申請預告登記。但由於預告登記需要建立在雙方當事人自願基礎之上，所以最好通過補充協議書面約定雙方當事人同意向房屋所在地房地產登記機構申請預告登記。

贈送內容

關於贈送部分的記載也很重要。如果住宅是帶裝修出售，這意味著賣家在確定房價時，已經充分考慮到了當初裝修成本，以及購置傢具、家電所耗費的資金，相當於把這部分成本轉嫁給了買家。所以在簽訂補充協議是，要寫明裝修狀況，如包含傢具、家電的，一併把傢具品牌、規格、顏色、數量等等都必須寫進補充協議內，防止賣家臨時反悔，或者更換傢具、家電以次充好。更為重要的是，在補充協議中一定要註明這部分費用已經包含在成交價內，買方無需再支付其他費用。

違約責任

關於違約責任的認定，也需要在補充協議中體現出來，以免空口無憑。如果二手房交易最終無法順利完成，那麼買賣雙方當事人的責任劃分問題就凸顯出來，顯然有必要將雙方的違約責任作出明確規定。比如，在買房人辦理二手房貸款手續時，有可能因為買房人資質不夠等原因而無法獲得銀行批貸，或者是賣家房屋突然被法院查封，甚至有可能因為貸款政策的變化，而導致二手房交易無法完成，那麼在補充協議中要對各種情形造成的這類違約責任作出相應規定。

各種費用

水電煤物業費是否結清，是否拖欠有線電視費？為了避免日後糾紛，也需要通過補充協議要求賣家結清。

通常情況下，如果房東拖欠了水費、電費、煤費、物業費、有線電視費，過戶后是需要買家來承擔的。所以補充協議里要約定好房東結清費用的時間，並提供繳費發票作為憑證；或在補充協議里約定好買家留有部分尾款，如果房東未結清，則在這筆費用里扣除。