黃欣偉：圍剿兩房

一個時代的名詞，背後都有一個背景故事；

一個時代的名詞，會隨著時代變化而餿掉。

比如萬元戶，比如工資四位數，又比如兩房一廳。

在住房緊張年代，「兩房一廳」四個字，濃縮了意味深長——在普遍「螺螄殼裡做道場」的上海，這是財富和地位的象徵：

在婚戀市場，這四個字代表的是家境和爸爸；

在朋友圈裡，這四個字代表的是被仰視的心安理得；

在陌生人前，這四個字代表「你是否具備和我對話的同等屬性」。

之所以產生如上的不對等關係，是因為這四個字對應的上海普遍居住情況：煤衛合用甚至還不能告別馬桶和爐子的絕大多數，能有煤氣和衛生設備，何況還是獨門獨戶獨用的，對當時的大多數人群而言，是領先了兩個身位。

但，時過境遷，在高房價的上海，今天的兩房一廳儘管依然可以代表一些什麼，但相比當年的俾睨天下，程度已經下降了多個等級。

另一方面，從超前的判斷而言，兩房一廳這種產品在未來，至少在產品競爭中將走向邊緣化，並最終成為「都有房子裡面的弱勢群體（產品）」，此言非聳聽。

首先，小三房才是未來主流剛需人群的主流需求。

這其實是一個邏輯推理順序：

一方面，上海高房價，封殺了女性做全職太太的可行性；

另一方面，上海系全國的上海，更多異地婚姻在上海落戶；

兩者累加的結果，就是上海買房的最剛需：婚房，在進入生育期這個人生環節后，勢必遭遇孩子誰帶的糾結→

（1）給父母帶走，捨不得孩子，更捨不得一線城市的教育資源

（2）自己帶，捨不得工作，更「被捨不得」的是房貸的壓力

兩者按照數學概念交集一下——某方父母進駐三口之家是折中方案，進入下一個糾結：

（1）兩房可以擠一擠，但是祖孫輩之間的兩兩不方便：子女想要父母幫助的是體力照顧，生活習慣和早期教育還是不希望秉承長輩

（2）孩子會長大，卧室和書房的兼容模式，今天在國小階段已經顯得不合時宜，何況室內還有一個爺爺奶奶外公外婆？！

三代人在「后婚房時代」的同一屋檐下幾成定局，而這個時間周期可能長達5-10年，於是未雨綢繆地避免三代（主要是成年兩輩）之間的生活習慣不同、隱私注重等等，有各自房間是必須的，小一點倒是次要矛盾。

如今剛需和剛改產品中主流的小三房，或者說90㎡三房產品，之所以甚囂塵上，一定程度上是迎合了一種【未來上海三代同堂的空間需要】。

歷史總是相似的，歷史也總是輪迴：誰能想到我們鬥爭了很久才有的二人世界之自由，在上海高房價高物價高壓力的三高之下，終於要回到父母的庇佑之下，成人的回家是無奈也是必然。

隨著更多上海人的域外婚姻，或者更多異地戀在上海這個第三方城市駐紮下來，小三房改變的不僅僅是居住方式，更是家族生活方式。

其次，兩房一廳產品被兩種產品所圍剿

好像還未有一種戶型是按照年齡來劃分的，但假設用這種方式來劃分住宅置換其實是非常有必要的，因為——

單身狀態→

二人世界（婚房）→

三口之家→

二人世界（孩子長大成人除外進入他自己的單身狀態）→

養老（二人世界）居住狀態。

這是一個循環，但循環背後有兩層含義：

（1） 循環是無奈的，但是三次出現的二人世界，對居住空間和要求發生了變化

（2） 二人世界是人一生中概率最高的人口數量階段，但兩房一廳的傳統產品卻不顯得正合適。

理由很簡單：

（1）從單身到婚房，這個階段是兩房一廳最合適的階段，但別忘記，這個時段是買房概率和能力最弱的財務年齡，所以彼時的尷尬在於：兩房一廳正好，但兩房一廳買不起。

（2）結婚之後生孩子，兩房一廳馬上就顯得局促了，同一屋檐下三代同堂需要三房的周期在10-15年左右，這個時候是人買房、財務、慾望最豐盛的年齡，主觀動能的折騰屬性最強

（3）等到孩子大了，老人走了，小夫妻成了中年夫妻甚至老夫妻，這時候房子空了、人口少了、人氣減了、打掃能力弱了，彼時兩房一廳還真競爭不過一房兩廳。

長期以來，我們在兩房一廳產品設計上的粗放，導致了衛生間數量很多時間是被忽視的，於是「兩房一廳一衛」的龐大供應余量，決定了無論在10-15年的三代同堂和進入暮年的「中老年二人世界」，一個衛生間是極大傷害了兩房一廳的市場競爭力的。

再者，要說到大背景

宏觀界面：

今天的高房價，且房價一路走高至今，換房成本是幾何級增長也是不爭的事實，於是一步到位看起來酸爽，但用今天的單價鎖定「多一間房」未來的溢價，咬咬牙如果能堅持一定是首選方案。

小三房設計，只要能做到空間功能的合理，衛生間有兩個，勢必其生命周期會大大延長，從剛需到剛改，從婚房到三口（甚至四口）之家的使用都可以基本滿足，所以剛改一體化的合併同類項勢在必行，如今上海市場上的小三房設計已經越來越精細，越來越人性化。

從大而無當的40平方米客廳中，適度壓縮換取多一個衛生間，或者卧室面積和功能的適度擴容，讓每一個平方米的被使用指數提高，是高房價的上海房地產供給市場唯一的正能量。

中觀界面：

過去十多年，上海房地產在戶型設計成長過程中，批量生產了大量的「客廳餐廳並一廳」和「主衛次衛並一衛」的非主要空間忽視。

這部分主要是公有住房時代的產物，他們今天儘管已經退出了主流市場，但是因為這些從年代上界定「老破小」，卻因為時間優勢而霸佔了好地段，所以這些「地段好產品差（有學區）」的兩房售價都不低，但居住體驗都不行，但相對於早期商品房而言，他們的總價是有優勢的，於是「總價高、地段好、功能差、無兩衛」的兩房，不僅面臨著上下游的圍剿，還有舒適型和蝸居型的圍剿。

那種「有錢的看不上，沒錢的買不起」之痛，總有一種牙痒痒像一萬匹什麼馬在奔騰。

兩房一廳，一個屬於時代的橄欖型產品族群，終於將在財富分化的杠鈴型上海消費群體中，成為過了保質期的饕餮，不捨得扔但也不敢吃。