做一個明智的投資者，到底該買住宅還是商鋪？

近日市民林女士來電諮詢：「根據現在樓市的行情，如果自己手頭還有一筆閑錢，是投資商鋪還是買房呢？」

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林女士介紹，她現在看中的某樓盤，其中住宅房的價格在9000元/平方米以上，這個樓盤的一樓臨街商鋪3萬元/平方米，二樓商鋪1.8萬元/平方米，因為資金有限，林女士更傾向購買二樓的商鋪，可她心裡對投資商鋪還是住宅有所猶豫。

住宅和商鋪，哪個更適合投資？相信當下有很多置業者都在這個問題上犯了難。

筆者根據林女士的情況請教了一些業內人士，其中從業5年的房產經紀人吳先生表示：「從租金收益來講，商鋪投資肯定比房產投資收益大，一樓門面是首選。可如果林女士資金有限，還是謹慎考慮。」

對市民而言，目前主要的投資渠道無非三種：儲蓄、炒股和買房。如今銀行活期存款的年利率已降至0.35%，這對投資者的影響顯而易見。業內都在預期，央行未來還會進行多次降息調整。這更會加劇投資者「儲蓄搬家」效應。

錢進銀行不划算，那麼是進股市還是進樓市？吳先生笑著說：「這還用問？當然是進樓市！內地股市長時間走熊且不說，分紅制度也不健全，股息紅利還比不上銀行的利息，小散戶有誰賺到錢了？樓市雖然也有風險，但再差也能收租金。」

但對於投資商鋪還是投資住宅的問題上，吳先生覺得，投資商鋪和住宅投資不同，買商鋪肯定是富人的遊戲：「住宅需求是剛性的，相對而言容易變現，而商鋪投資是富人遊戲，需要的資金量較大，出售也相對困難。」

分析林女士的投資傾向，「她想買二樓的商鋪，我可以明確地說，還不如買房。」 吳先生表示：「二樓的商鋪局限性很大，目前有許多二樓的商鋪都不成功，如果開發商沒有整體營銷計劃，很難吸引人氣。」

「投資商鋪，一樓的門面肯定是首選。」 吳先生談到，林女士可能是嫌貴而想買二樓商鋪，但是商業卻是「嫌貧愛富」的，「那些成熟商圈，租金再高，也有人排著隊等著租。」

林女士打算買的商鋪屬於社區型商鋪，「和成熟商圈人流量不同，社區型商鋪還要看入住率，社區商鋪主要覆蓋本小區和鄰近的居民區。」

商鋪投資是否成功，衡量標準就是回報率。吳先生分析：「現在，商鋪的年租金回報率在8%就是很理想的了。」

假如林女士有50萬資金，以3萬元/平方米計算，她最多可買面積為30平方米左右的一樓門面。吳先生表示：「買商鋪要求首付五成，一般情況下，貸款最長只能貸10年。」這就是說，林女士買一套30多平方米的商鋪約花費100萬元，如果要實現年收益8%，也就是年租金收入8萬元，月租約為6700元。

以目前門面的租金行情來看，一個新的商業項目，在一兩年內要實現這個租金水平，比較困難。

「而且，新商圈的形成有一個過程，短期內，商鋪空置的風險存在。」吳先生解釋說，「當然，商鋪投資看的是長遠效益，好的投資，可以實現一鋪養三代，若區域發展趨勢看好、人口密集度稠密的話，商鋪租金水平將有較大上升空間。」

對於哪種投資更有利於消費者，吳先生表示，「商住樓建築體量小，進入門檻較低，適合中小投資者，投資風險最低，但回報也相對較低，很多人買入是為了出租；寫字樓選擇較多，地段好的升值空間很大，尤其是像中心區，風險比商鋪又小一些，可以馬上出租，但成交並不算活躍；商鋪雖然是回報率最高，可是風險也最大，考驗投資者的專業眼光，哪怕是同一條街同一棟樓，不同位置的商鋪的區別也可能天上地下。投資者要有長線心態，因為商業氛圍通常要經過較長時間才能形成。」

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