認籌金瘋漲背後暗藏違規陷阱 認籌活動不受法律保護

在簽訂正式購房合同之前，購房者按照開發商的要求預繳一定的購房認籌金，否則就沒有排號購房的資格，已成為房地產行業的「潛規則」，購房認籌金的金額也逐年水漲船高。那麼，開發商是否有權收取認籌金?高價認籌金背後潛藏著哪些風險?

根據《商品房銷售管理辦法》第二十二條規定，不符合商品房銷售條件的房地產開發企業不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質的費用。

廣東匡鼎律師事務所主任趙紹華向長江商報記者介紹，一般情況下，認籌活動都發生在開發商取得預售許可證前，這違反了現有法律及相關規定，是無效的民事行為，不受法律保護。

認籌活動不受法律保護

「認籌金」看似合理，既能保證購房者優先選房，「全額退還」又不會對購房者造成損失，但趙紹華認為，這個方式潛藏著巨大風險。「首先，因其是無效行為，所以得不到法律保護;其次，支付了認籌金並不能保證消費者就一定能買到房;再次，因認籌的時候離樓盤預售的時間較長，充滿著不確定性。」趙紹華坦言。

房地產開發周期長、風險大，如果開發商捲款跑路，認籌者就會變成詐騙受害者，再討回認籌金就難了。

在採訪中，記者了解到，購房者對於認籌金的退還周期長最為怨聲載道。他們認為，開發商是在無償佔用消費者資金。儘管開發商均承諾，「認籌誠意金」可無條件無息退還，但一般而言，樓盤「認籌」到開盤少則一兩月，多則半年甚至更長，認籌金對於部分現金吃緊的開發商往往能起不小的作用。

未取得預售許可證就開始認籌、無償佔用消費者資金;開發商隨時提價、優惠成一紙空談……面對這些風險，消費者應該如何規避?

一位房產銷售業內人士介紹，消費者交納認籌金時，一定要仔細查看樓盤尤其是開發商的專業資質，看其是否獲得相關行政機關頒發的預售許可證。面對熱銷場面，消費者也應當理性判斷。

易居研究院研究總監嚴躍進對記者表示：「認籌本身是違規的做法，但實際情況是，由於購房需求較多，一些優質樓盤會採取認籌的方式。一些性價比不高的樓盤，也會通過認籌方式來實現飢餓營銷，所以確實需要有一些監管動作。」

認籌成大金額項目「通病」

認籌這種形式並不只是房地產，許多買賣領域中也存在認籌，特別是涉及數額較大的項目，如汽車、商鋪等都存在購買前需認籌的現象。

今年初，王女士準備購買兩間商鋪，並交了5萬元的認籌金，簽訂了商鋪認籌書，工作人員告訴她幾天後開盤時來交購房金即可，但在商鋪開盤之日，王女士卻被銷售企業告知，自己看上的商鋪已經被賣出，自己卻不是買主，這讓她十分惱火。

王女士說自己早就相中這個商鋪，幾乎每個星期都會來看，為此還變賣了自己的房產並向朋友借了錢，現在出現這樣的變數，她覺得該公司完全不遵守承諾，涉嫌欺詐消費者。現在王女士要求銷售公司遵循合同，並賠償一定的損失，該公司經理卻認為公司不存在欺詐行為。

該經理表示，王女士沒有詳細閱讀認籌書的細則，根據細則規定，需要購買商鋪的顧客，必須在開盤當天到現場進行搖號，才能確認購買商鋪，王女士開盤當天沒有到場，視為自動放棄。對於王女士提出的條件，該公司表示可以讓他們重新選擇新的商鋪，或者退還認籌金，至於賠償損失是不可能的。

購買汽車也需要認籌。據報道，去年12月初，王先生在一4S店看中一款車型準備購車，銷售人員告訴他，「雙12」當天店裡會進行購車促銷活動，預先交1000元認籌金在購車時可以抵2000元現金，如果最終不買車，這1000元認籌金可以退回。

王先生覺得很划算，隨即通過微信將1000元認籌金轉給該銷售員。12月12日，王先生打電話告訴銷售員，自己不準備在該4S店買車了，要求退回1000元認籌金，銷售卻稱不能退回1000元的認籌金，理由為：「前來參加抽獎活動就說明消費者已經決定買車了，所以，1000元認籌金自動轉成定金了，既然是定金，如果消費者反悔不在店裡購車，就不能退了。」

沒簽任何協議，這錢怎麼就被4S店私自「轉成」定金了呢?王先生非常氣憤。

認籌金不同於定金

那麼，定金和認籌金有什麼區別?

記者了解到，定金是指合同一方當事人根據合同的約定，預先付給另一方當事人一定數額的錢款，以保證合同的履行，是作為債權擔保而存在的。在買賣合同中，只要約定了定金條款，如果違約都要承擔與定金數額相等的損失。

這種以定金方式確保合同履行的方法稱為定金罰則。在商品房銷售中，定金罰則同樣適用。但根據相關法規，開發企業應在取得房屋合法的銷售證件后，才能收取買房人的定金。

而認籌金不具備法律屬性，也不具備擔保、懲罰性質。認籌金與定金是兩個不同的概念，在購房者不願購房的情況下，開發商沒有權利扣留購房者的認籌金。

嚴躍進指出：「往往認籌以後，商品交付是一個未知數，所以認籌背後承諾的各類權益是否可以得到保障也是個未知數。而對於一些認籌較多的項目來說，實際上認籌后還是無法得到購買保障。可以說，認籌的風險無處不在，消費和在購買高額商品時更需謹慎。」

不符合商品房銷售條件的房地產開發企業不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質的費用。

——《商品房銷售管理辦法》第二十二條