王健林、潘石屹向左，孫宏斌向右

中新經緯客戶端7月11日電(孫瑤)的房地產江湖隨著昨日一條新聞的刷屏而備受關注。

7月10日，萬達商業與融創簽訂轉讓協議，以總額631.7億元的價格將76個酒店和13個文化旅遊項目出售給融創。具體包括，萬達以295.75億元將13個文旅項目的91%股權轉讓給融創，融創承擔項目的全部貸款，此外，融創還將以335.95億元收購萬達的76個酒店項目。

無獨有偶的是，在不到一周之前的7月6日，SOHO董事長潘石屹表示將出售北京光華路SOHO 2和上海凌空SOHO兩個項目。更早前的6月24日，潘剛剛以35.73億元人民幣出售了上海虹口SOHO。

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急於輕資產化，或是忙不迭地接盤重資產，國內房地產市場的兩種截然不同的經營模式正浮出水面。

向左走，輕資產模式好調頭？

根據《每日經濟新聞》梳理，萬達此次出售的13個文旅項目總投資約5400億元，與之相比，出售價格堪稱低得驚人。萬達「廉價」出售資產是出於何種考慮？

「通過這次資產轉讓，萬達的商業負債率將大幅下降，這次回收資金全部用於還貸，萬達商業計劃今年內，清償絕大部分銀行貸款。」王健林稱。當日，王健林在接受《財新網》採訪時表示，轉讓項目能大幅降低萬達商業的負債，並進一步實現輕資產化運營。他預計，交易完成兩年後，萬達商業租金等收入將超過地產收入

萬達輕資產模式的轉型思路由來已久，王健林也在不同場合都表達過他去房產化的決心。他曾說，房地產高利潤時代已經過去，重資產模式雖然還能發展，但難度在加大，要快速擴大規模，就要轉型輕資產。

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萬達從2014年就開始研究輕資產模式，即投資建設萬達廣場，全部資金由別人出，萬達負責負責選址、設計、建造、招商和管理，使用萬達廣場品牌和萬達全球獨創的商業信息化管理「慧雲」系統，所產生的租金收益萬達與投資方按一定比例分成。王健林在作年度工作報告時表示，2016年，萬達成功轉型輕資產模式，全年共開業50個萬達廣場，21個屬於輕資產項目。今年上半年新開業項目14個，其中輕資產萬達廣場就佔了9個，新發展項目28個，其中26個萬達廣場全部為輕資產項目。

中原地產首席分析師張大偉對中新經緯表示，萬達轉讓非核心資產的主要目的應該與其回歸A股受挫有關。萬達作為國內最大的商業地產公司，上個月債券出現恐慌性拋售，可能影響了流動性，也可能會對其未來融資和發債帶來負面影響，而轉讓非核心資產對提高流動性有幫助。

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王健林並不是唯一進行輕資產化轉型的房地產大佬。7月6日，SOHO董事長潘石屹表示，將會出售北京光華路SOHO 2和上海凌空SOHO兩個項目。兩項目預計將套現超過100億。這也不是潘石屹第一次出售SOHO項目了，6月24日，其剛剛以35.73億元人民幣出售了上海虹口SOHO。

如此大規模的現金迴流到上市平台，潘石屹要如何花？

「主要還是投到SOHO 3Q業務上來，還有一些可能用於分紅。」潘石屹接受《證券日報》採訪時表示，接下來，SOHO將向輕資產轉型，不會再拿地建房，將集中精力聚焦SOHO 3Q的發展，以租賃方式獲取物業，再改造成SOHO 3Q進行運營管理，該業務將成為SOHO未來兩三年之後新的業績增長點。

SOHO3Q 圖片來源：網路

SOHO3Q項目是將SOHO的寫字樓辦公室以短租的形式對外租出去，預訂、選位、支付等所有環節都在線上完成，是SOHO互聯網轉型的關鍵。SOHO總裁閻岩透露，截至到現在，SOHO 3Q有1.7萬個座位，17個中心，整體出租率為85%，預計到年底出租率將達到95%。接下來，為了完成SOHO 3Q數量級的擴張，未來除了一線城市，還會下沉到二線城市，也有可能到三線城市去發展。

除了王健林和潘石屹，5月11日，李嘉誠在出席長實地產股東會也時表示，2017年長和依然會出售價值數百億物業，18年也是如此。

近年來，地產龍頭們紛紛拋售重資產，究竟釋放了什麼信號？傳統地產模式的風口真的要變了嗎？

對此，全國房地產商會聯盟執行主席、商業地產聯盟理事長顧雲昌對中新經緯表示，輕資產模式，就是用自己的品牌和經營方面的特長(經驗、智慧)去吸引別人的投資，用別人的錢來實現自己的發展路徑。想要輕資產化，必須有自己的品牌和智慧。現在很多人都在講輕資產，有品牌有實力的都在走或者準備走這個道路，這也是房地產等重資產行業未來的一個發展方向。

向右走，攤子越大勝算越大？

有別於王健林、潘石屹的持續拋售、轉型，房地產界特立獨行的「黑馬」孫宏斌和他的融創近幾年則一直在「買買買」的路上停不下來。

融創近一年來的併購投資情況(不完全統計) 中新經緯 趙倩 製圖

孫宏斌表示，這次交易涉及的資金完全來自融創自有資金，截至2017年6月30日，公司賬上還有900多億元現金。然而根據《21世紀經濟報道》分析：自有資金這個說法顯然是錯誤的，只能說融創賬戶上還有900多億現金，但融創的負債更多。根據融創2016年的年報，截至2016年底，融創總負債2577.72億，凈負債率121.5%，而2015年融創總負債為960.89億元，凈負債率75.9%。借貸總額方面，融創從2015年的417.99億，增加到2016年底的1128.44億。

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以2017年戰略投資樂視為起點，融創已經變成了「加槓桿」最快的房地產公司之一。據一財網報道，如果加上萬達的項目，融創目前的負債率或已達到200%。

在融資成本越來越高，金融去槓桿進程加速的背景下，融創為何要以如此高的負債率收購重資產呢？

孫宏斌曾表示，(房地產)行業整體規模再增長很難，但是市場份額將快速向大公司集中，形成的路徑有兩條，一是小公司買了地以後做不了，掙錢退出讓大公司來做，二是企業間的收購、兼并，這對於本身就具備金融屬性的地產行業而言特別重要。

顧雲昌表示認同孫宏斌的看法：「房地產行業的現狀就是大而強的企業越大越強，弱而小的企業被兼并和淘汰，這是市場經濟發展過程中優勝劣汰的必然結果。房地產發展的現階段，在調控政策和市場波動情況下，這樣的集中現象可能會加快，這兩年也正在加快。不少企業就抓住這樣的機遇來進一步擴大市場份額，通過兼并、合作、收購等辦法來拓展市場。很多前十強、前二十強的企業已經顯示出在這方面的威力和進度，孫宏斌就是其中的一員，而且是特殊的一員，這確實是非常好的機遇，的房地產市場已經從春秋時期的百花齊放、百家爭鳴到現在的戰國時期七國爭雄的局面，這是市場經濟發展的必然，也是現階段房地產市場發展的一個顯著特點。」

張大偉也認為，這筆交易體現了房地產發展到今天進入白銀時代的最主要特徵，從過去的拿地競爭到現在的企業之間股權兼并。房地產進入存量運營時代，而在中高端住宅銷售市場非常活躍的融創開始進入酒店、文旅的持有和運營市場。

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對於不少業內人士擔憂孫宏斌和融創的資金鏈能否保持平衡，顧雲昌認為：現在的重資產發展模式既可以加快融創發展的速度，又可能讓其遇到很大的風險。因為重資產很多，融創的資金鏈一旦出現問題，市場一旦出現變化，或者有決策判斷上的失誤，就會造成很大的損失。

張大偉則認為，融創目前已經屬於房地產龍頭企業，過去單一側重中高端住宅市場的發展市場顯得有所狹窄，這種情況下，介入酒店及文化旅遊地產市場，也有利於企業的業務開拓。從資本層面看，融創今年股價累計上升接近150%，也體現了資本市場對融創的運營模式認可。(中新經緯APP)

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