房企論談期待瀋陽樓市持續健康發展

2017年上半年，瀋陽的地產市場量價「抬頭」不僅讓房地產品牌商到集團彙報成績的時候挺直了腰板，也讓全國人民重新認識了瀋陽。瀋陽的房價著實讓瀋陽的房企揚眉吐氣了一次。但是，面對全國房地產政策縮緊的大環境，瀋陽房地產的政策導向將如何發展，沒有人能夠未卜先知。與全國多個城市進行限購、限貸、限價、限售的房地產市場政策不同，近期出台的瀋陽13條房地產新政以促進瀋陽房地產市場健康、綠色發展為主，調控措施較為溫和。

土地的價格可以說是影響房價的關鍵因素之一，土地市場變化一直備受老百姓關注。原定於昨日的瀋陽土地拍賣會延期至8月14日，讓「望眼欲穿」的開發商們「撲了個空」。而且公告表示，本次拍賣將在設定最高限價的基礎上，根據地塊具體情況，採取「限地價、競配建」「限地價、競自持」等方式確定競得人。這樣做的目的就是讓瀋陽房地產市場平穩發展、嚴防高地價擾亂市場預期。

2017年下半年，瀋陽樓市是否會出現拐點，眾說紛紜。7月25日14時，一場房地產總裁大咖的頭腦風暴會議在瀋陽友誼賓館隆重開啟。第五屆房地產核爆快銷峰會上，寶能控股瀋陽公司總經理蔡占國、百益龍集團董事長王國慶、新希望總經理崔鍾凱、九洲總經理孫國和共同探討了2017年上半年瀋陽房地產市場感悟、樓市變天房地產企業和營銷如何創新突圍、2017年下半年瀋陽房地產市場預判等多項議題，讓與會人員收穫頗豐。

寶能控股瀋陽公司總經理 蔡占國：

瀋陽的樓市主基調還是去庫存

瀋陽房地產住宅上半年的成交量是800多萬平方米，同期增長為20%。2017年上半年瀋陽的房地產住宅的均價為7370元/平方米，同比上漲了13%。從這兩個數據來說，瀋陽房地產不能稱之為「飄紅」，應該說是穩定的向上增長。出現這種情況是瀋陽市場多年的積累。因為從2013年開始，瀋陽房地產庫存量一直比較大，老百姓也都持觀望態度，這樣的條件積攢下來，促成了2017年上半年住宅銷量增長；再一方面就是政策性效應，2016年全國一片紅火，瀋陽包括東三省的延遲效應，會比長三角、珠三角地區延遲半年左右，這種好的政策性效應顯現在今年上半年；第三個因素就是經濟增長。促進這三種因素成就房地產市場成績上半年有所好轉。

對於下半年，政府出台政策會非常謹慎，庫存量加上新供應的土地可以保證瀋陽樓市供應量。樓市主基調還是以去庫存為主，下半年的工作重點也是穩房價。下半年瀋陽的房地產市場價格就算漲也不會有太大浮動。

房地產營銷方面，營銷是手段，產品才是落地的，而對於產品來講，定位則是最重要的。所有的營銷手段最後都是為產品服務的，成交情況最後還是由產品來決定，所以更希望接下來精耕細作。

瀋陽百益龍集團董事長 王國慶：

瀋陽的房價沒暴漲過 自然也不會暴跌

上半年瀋陽市場比較穩定，與很多南方城市一年內房價迅速翻倍不同，瀋陽是個理性的城市，瀋陽的房價也是溫和性上漲，沒有房價暴漲的情況發生。房價暴漲和暴跌是相對應的，瀋陽的房價沒有暴漲過，自然也不會有暴跌的可能。瀋陽的房地產市場具有良好的、長期久遠的發展**，這也是作為一個良心開發商希望看到的市場格局。

對於營銷而言，從開發商角度來講，應該知道是在給誰蓋房子，以小戶型為例，在設計的時候會考慮戶型，立面甚至是戶型的風向，如何給業主更大的使用空間，都是在考慮如何讓客戶最大化的實惠。所以，知道客戶需要什麼，想要什麼，是最關鍵的。

瀋陽九洲福爾房地產開發有限公司總經理 孫國和：

房地產迎來品質時代 品質需要成本支撐

第一，瀋陽的需求還是很旺盛的。第二，瀋陽房地產開發的成本並沒有下降，不僅剛性成本沒有下降，彈性成本還不斷地上漲，因為瀋陽的房地產迎來了品質時代，品質是需要有成本做支撐的。第三，瀋陽市場目前從總體來講，供求關係趨於平衡，甚至個別區域出現了供不應求的局面，而且這個局面在短期之內是不會發生根本性的改變。而最大的變化就是，瀋陽從今年開始，改變了土地的出讓方式，由原來各別區粗獷性的操作變成統一的管理。因此，瀋陽房地產市場短期內會有些震蕩，不排除限購政策的可能，長期內瀋陽房價還有上漲空間，我個人看好瀋陽的長期市場。作為開發公司開發商，也希望和政府、廣大消費者一起保持瀋陽房地產市場健康有序的發展。

而關於房地產營銷，我覺得要賣房子，首先把房子蓋好，產品是最好的營銷方式，這在瀋陽市場得到了廣泛的認證。作為開發商，把房子賣好，首先要把房子蓋好，設計好，這才是根本。

瀋陽新希望置業有限公司總經理 崔鍾凱：

房子是用來住的 不是用來炒的

對於房地產這個行業，目前都是圍繞著一句話來做的——「房子是用來住的，不是用來炒的。」瀋陽房地產各個區、各個項目表象是不一樣的，非常明顯的就是改善型這種需求顯著增長。瀋陽房產市場目前看整體趨勢不錯，希望瀋陽保持一個良好的發展態勢。

營銷不是產品銷售過程中的一個動作，而是房地產開發全過程中的一個環。從拿地開始，到物業服務為止，都應該貫穿營銷的理念，這才是當前市場營銷應該去做的。營銷一定要有一個非常清晰的市場判斷和一個邏輯，做前期的策劃，拿地之後做詳細的規劃，戶型如何排布，後期的物業服務等。能夠聽到炮火聲音的是營銷一線同事們，尤其是置業顧問，可以把整個對客戶的感覺，房產開發的前端一直傳遞到後端，這才是真正的營銷概念。