資不抵債 北京城建轉讓首個商業地產項目

中房報記者 秦龍 北京報道

從風光奠基到黯然轉讓，今天的故事主角是北京城建集團欲精心打造的房山地標性高端商業中心勝茂廣場。

5年前，房山區委書記、主任及政府領導班子，作為開發商和投資方的北京城建房地產開發有限公司（下稱城建地產）和泰富德集團有限公司領導，以及1200餘名機關幹部和群眾，共同見證了項目奠基儀式。

5年後，6月29日，北京產權交易所披露北京城建勝茂房地產開發有限公司（下稱勝茂地產）60%股權轉讓信息。房地產報記者了解到，該公司是城建地產的一家房地產項目公司，持有開發了勝茂廣場綜合體項目。

這是北京城建集團進軍商業地產的第一個大型項目，也是其掛牌轉讓的第一個大型商業地產項目。

謀划退出

2011年，勝茂地產由北京城建房地產開發有限公司和泰福德投資集團有限公司以60：40的股權比例共同出資成立，註冊資金5000萬元。勝茂廣場項目計劃投資20多億元，佔地5.4公頃，規劃建築面積21萬平方米，規劃產品包括大型商業和住宅。

此項目宗地坐落於北京市房山區拱辰街道辦事處轄區內，周圍緊鄰房山區人民政府、人民法院、市政管委、公安分局等重要行政機構，距離京港澳高速出入口僅500米。項目周邊交通便利，配套完善。

起初，城建地產對這一項目抱有非常大的期望，總經理史贊親自挂帥，擔任勝茂地產董事長。2012年11月26日，在項目奠基儀式現場，他信誓旦旦地表示將把該項目建設成為房山新的地標性商業項目。

然而，起初的雄心並沒有隨著時間的推移實現。據房地產報記者了解，近期，該項目住宅部分已銷售完畢，剩下商業部分持有運營，城建地產已籌劃退出。

資不抵債

勝茂地產為何轉讓這一項目？記者聯繫了勝茂地產法人代表李彥國，對方三緘其口，不耐煩地對記者說這是公司內部的日常經營工作，不方便透露，並表示正在開會不方便接電話。等記者再次聯繫他，電話已是無法接通狀態。

據接近北京城建的人士向記者透露，此項目住宅部分出售以後，未來項目公司主要持有商業廣場。而在北京城建集團的房地產板塊內，城建地產並非核心平台，手上持有開發的地產項目較少，在勝茂廣場項目中缺乏相關商業運營經驗，因此選擇退出。

事實上並沒有這麼簡單。記者從掛牌信息中得知，城建地產2016年末凈利潤為-2677.47萬元，截至2017年5月31日，勝茂地產資產總計185561.05萬元，所有者權益為-968.21萬元，負債金額達186529.26萬元，已達到了資不抵債的地步。

此前已有媒體對勝茂地產的債務信息做了詳細披露。2016年底前後，標的項目公司主要資產是近4億元賬上現金和17億元存貨，存貨主要是勝茂廣場項目開發成本，包括土地價款、前期工程費、建安費用和開發間接費等；短期負債則是近2億元應付款、近4億元預收款及近6億元其他應付款，長期負債10億元。

根據最新股東貸款安排，城建地產先後向項目公司提供了兩筆股東貸款，第一筆股東貸款是2016年3月，貸款金額4.2億元，今年9月底到期；第二筆股東貸款是2017年3月底，貸款金額6億元，今年9月底到期。也就是說，城建地產已前後向項目公司提供了10.2億元股東貸款。

項目折戟

勝茂廣場項目位於房山區核心地塊，是北京城建集團進軍商業地產的首個大型綜合體項目。

2014年，勝茂地產總經理葛曉寧曾表示：「在房地產板塊上，這個項目（勝茂廣場）之前一直以住宅開發模式為主。隨著房地產行業的多元化趨勢，以及目前所面臨的市場環境，北京城建集團也有意識地進行非住宅領域當中的其他房地產業務板塊布局，勝茂廣場是北京城建集團第一個涉足商業地產領域的大型集中性商業地產項目。我們之前也開發過項目，比如底商和社區商業，中型的商業也做過，但是這麼大規模的13萬平方米購物中心是第一次嘗試。」

事實上，彼時北京城建勝茂廣場入駐之前，房山區域已經有多個商業地產項目等待亮相。除了2013年開業的首創奧特萊斯外，還有中糧萬科長陽半島FUNMIX、綠地繽紛城、首開熙悅山等。

為了避免與其他商業地產項目同質化競爭，北京城建進入房山區后，也研究出自己的打法，主打體驗式高端商業概念，倡導體驗式商業、面向全年齡階段，一站式生活。

但這次嘗試並不那麼順利，房山區每個項目都有自己的特色。與其他項目相比，勝茂廣場的差異化思路顯得比較模糊。比如，長陽半島受眾主打年輕化群體，而勝茂廣場則面向全年齡階段，這就需要勝茂廣場一方面要考慮到體驗性，另一方面要考慮到人群多樣性，兩者如何兼顧就成了一個難題。

面對房山區各商業地產項目的激烈競爭，再加上城建地產差異化戰略的模糊定位，最終，雄心勃勃的北京城建在第一個大型商業地產項目中落下了停牌轉讓的悲慘結局。

龍湖接盤？

一個值得注意的細節是，作為勝茂廣場投資方之一的泰富德投資集團有限公司已於今年初退出該項目，隨即加入的是重慶龍湖天街商業地產有限公司（下稱龍湖天街）。掛牌出讓信息顯示，城建地產與龍湖天街共同擁有勝茂廣場綜合體項目，持股比例分別為60%和40%，城建地產此次公開轉讓其持有的全部權益。

龍湖天街系龍湖地產旗下商業地產「天街」品牌公司之一，此前消息人士稱龍湖天街有意將該項目劃歸其運營。對於此種說法，記者聯繫龍湖地產總部，截至發稿日，尚未得到有效回復。

一位接觸勝茂廣場項目的機構人士告訴記者，國企（城建地產）已經謀求退出，目前項目公司的股權結構是城建地產持有60%欲轉讓的股權，龍湖天街持有40%股權，至於現在龍湖是否全面接手勝茂廣場項目仍為不確定因素。而據記者了解，勝茂廣場商業部分已經委託北京龍湖商業地產公司管理經營。

此外，龍湖天街今年受讓勝茂廣場項目公司40%股權后，也在積極承擔項目公司的債務。據此前媒體曝光的信息，龍湖天街於今年3月向項目公司提供了4億元貸款，今年9月底到期。另外，龍湖天街與城建地產一同提供了合計10億元股東貸款，用於償付項目公司西藏信託貸款。現在項目公司的負債結構里，分別欠付城建地產10.2億元股東貸款、龍湖天街4億元股東貸款。