涿州篡位保定大涿州時代來臨的涅槃

  昨天，3月1日，環京區域最重磅的消息就是涿州限購了！而大家更關注就是限購后，涿州的未來樓市的走向問題。樓市資本論認為限購政策出台，打響了超越保定第一槍，正式宣告大涿州崛起。

  一環京重磅涿州樓市限購了

  樓市資本論消息，3月1日下午，河北省涿州市人民政府發布了《關於保持房地產市場平穩健康發展的實施意見》。意見中指出，涿州市將實行住房限購和差別化住房信貸政策。

  據公告顯示，非涿州市本市戶籍居民家庭，將限購1套商品住房（含二手房）且首付款比例不低於30%；對本地戶籍居民家庭購買第2套住房時，首付款比例不低於50%；對於本市引進人才和外地駐涿州單位人員可享受本市購房優惠政策。

  相對於限購政策，相信樓市資本論和大家一樣最關心的還是涿州樓市的後市趨勢。以史為鑒，可以知興替。同樣，我們也先看看同處環京的燕郊、北三縣樓市在限購后的情況。

  二以史為鑒，限購後燕郊、北三縣仍然上漲

  2016年4月6日下午，有關廊坊市《關於完善住房保障體系促進房地產市場平穩健康發展的若干意見》即將在燕郊落地的消息開始廣泛流傳，銷售人員隨即打電話通知業主前來辦理簽約和按揭手續。

  2016年4月6日22點，位於河北燕郊燕順路上某房地產項目售樓處燈火通明，內部熙熙攘攘擠滿了前來辦理簽約、按揭手續的購房者，各個入口均已經被封鎖，銷售人員在內，保安在外，防止人們進入。

  而據樓市資本論梳理去年數據發現，在「廊九條」出台和三河版燕郊等地限購政策發布之後的5月份，香河、大廠、燕郊樓市成交套數、面積大幅度下滑，這個月內三地區的成交總套數僅為1579套，成交總面積16.8萬平，甚至不及香河3月份單月的成交量（1939套/19.93萬平）。

  可以說，限購政策在出台的初期，確實起到了一定調控作用。但是很快市場供求關係又發揮了其應有的效力，在經歷了四五月份的成交低迷期之後，北三縣樓市很快出現反彈。

  以香河地區為例，數據顯示，2016年7月，燕郊樓市成交套數1472套、成交面積16.41萬平、銷售額14.68億，相比於5月份（615套/6.82萬平/5.89億）分別上漲了139%、141%、149%。

  有分析人士指出，燕郊在2013年年底拍出最後一塊住宅用地后，再未供應新的住宅用地，而北三縣今後土地的規劃出讓或許都將由通州統一管轄，這種情況下，一手房供應趨緊是很正常的情況。況且燕郊等地最近2年房子賣得都非常不錯，開發商手裡也不缺錢。如果土地供應再跟不上，加之政府嚴格控制入市價格，燕郊等地新房供應緊張的局面仍將持續。那麼未來燕郊、北三縣的房價還將繼續上漲。

  果不其然，到了年底隨著燕郊捷運開工建設及最近習書記視察通州副中心等利好消息發布，燕郊最高房價已漲至遠超3萬/平方米。

  三北京南大門，限購超保定

  涿州市區距離北京邊界僅9公里

  曾有涿州領導向媒體表示：「涿州的具體位置，我們和北京的房山、大興區接壤，我們的城區距離天安門只有62公里，所以我們講涿州是北京，我們的文化圈、消費圈、交際圈全部在北京。我們又說涿州不是北京，是說涿州的行政隸屬關係在河北省保定市。」

  從涿州領導的話語里透露出涿州雖然歸保定管，然而涿州對於北京還是要更偏愛些。那麼，涿州與保定目前的樓市情況如何呢？

  數據顯示目前涿州二手房均價為11591元/平方米，環比上月上漲2.19%，同比去年上漲84.91%。

  涿州二手房價格表（數據來源：房天下）

  而當前作為保定市（行政區劃上涿州歸保定管）二手房均價為12564元/平米，環比上月上漲1.53%，同比去年上漲57.46%。

  保定二手房價格表（數據來源：房天下）

  對比來看，因為在區位上離北京更近，隨著首都新機場、京津冀一體化等利好效應，明顯可以看出涿州房價上漲速度要更快。雖然，保定樓市單價依然要高些（973元），但以目前上漲速度看，超越保定已經沒有懸念。另外，據了解涿州的高鐵新城房價已經突破18000元/平方米。

  樓市資本論特別就涿州未來樓市走勢，採訪了環京地產圈的資深人士張震，他笑言：「通州限購了，現在房價六、七萬，還有七、八萬的。北三縣限購了，現在燕郊三萬多了，大廠兩萬五左右，香河兩萬左右，都漲了。現在涿州限購，別的也不用多說了吧。」

  近期在朋友圈被刷屏的涿州樓盤銷售盛況

  樓市資本論認為決定房價漲跌的最根本因素還是供求關係。在京津冀一體化戰略規劃不變、北京向外疏解政策不變的前提下，大量的剛需以及居住需求只能依靠環京城市釋放，因此環京城市房價下跌的基礎就很難成立。

  總結而言，限購政策的出台，或意味著「北京的南大門」要進入大涿州時代，真正要篡位保定崛起了，京南的區位格局將發生大變化。