個人抵押貸款買房需要把房產證抵押給銀行嗎？

作者：山色歸讀 侵權必究，轉載授權見文尾。

房屋抵押貸款是由購房者向銀行填報房屋抵押貸款的申請，並提供合法文件如身份證、 收入證明、房屋買賣合同、擔保書等證明文件，銀行經過審查合格，向購房者承諾發放貸款，並根據購房者提供的房屋買賣合同和銀行與購房者所訂立的抵押貸款合同，辦理房地產抵押登記和公證，銀行在合同規定的期限內把所貸出的資金直接划入售房單位在設立在該行的銀行帳戶里。

至於是不是需要把房產證抵押在銀行，各個城市和不同銀行的具體做法有所不同，一般抵押和不抵押兩種情況都有。有些銀行要求購房人把產權證押在銀行，銀行的思路是購房者借了銀行的錢，銀行也把房產證作為抵押物的一部分予以扣留，但銀行會給你按揭合同、房產證複印件（蓋紅章）、還有一份買賣合同、以及你買房交稅的稅票，以方便購房者辦理相關涉房事務。

其實辦理抵押后是不需要把房產證留在銀行的，因為依據《物權法》抵押產生效力主要在於登記，而不是房產證的實際佔有。而在辦理抵押登記的時候，房地部門會在購房人的房產證附註上註明：已與某年某月某日抵押給某銀行，貸款金額多少。辦理完畢抵押登記后，房地部門會出一個他項權證，這個是證明銀行抵押權的，會留給銀行，而房產證原件會交還購房者自己保管。在銀行實務中，有些銀行出於謹慎性原則，最終是否扣留房產證要視客戶的信用情況和風險度而定，特別針對「二套房「，某些銀行因考慮到銀行風險，大多需要扣留房產證，抵押房產證的原因是擔心把房產證留在貸款人手中時，貸款人可能拿著該房產證去做「二次抵押」，這樣會給原貸款銀行的抵押資產帶來一定風險。

根據國家《房地產管理法》第三十六條規定，「房地產轉讓、抵押、當事人應當依本法第五章的規定辦理權屬登記。」，而建設部令98號《城市房地產抵押管理辦法》第六條明確規定：國家實行房地產抵押登記制度；第三十四條：以依法取得的房屋所有權證書的房地產抵押的，登記機關應當在原《房屋所有權證》上作他項權利記載后，由抵押人收執，並向抵押權人頒發《房屋他項權證》。依據《物權法》房屋抵押是權屬抵押，不是抵押證件，商業銀行無權收執他人的權屬證書。

所以嚴格地說，少數銀行出於保護自己作為抵押權人手裡的抵押資產（房屋），打擦邊球將房屋權屬證書（房產證或不動產證）作為抵押資產的補充，是利用其壟斷地位對自己的一種「過度」保護，甚至是一種違法行為。作為國有大型企業，應該模範守法經營才是。

另外一些方面，有些銀行辦理完抵押物的他項權登記后就會把產權證退給購房人。現在貸款買的房產，辦理產權證明時，一般是會發放以下證明的：（一個土地證、一個房產證）或一本不動產權證書，還有一個他項權利證明，他項權利證明會抵押在銀行，其他兩證或不動產權證書會還到購房者手上，我個人更傾向這一種操作手法。

金融實務中有些如信用社、小貸公司在辦理抵押貸款時為了節約成本等因素不規範操作，貸款時只抵押房產證而沒有去房地部門辦理不動產抵押登記。根據《物權法》中擔保物權的規定，建築物抵押的，應當辦理抵押登記，抵押權自登記時設立。因此，這種情況下的抵押合同，不產生抵押權的效力。也就是說，貸款人和那些非正規金融機構的抵押仍然合同有效，如果貸款人違法該合同約定內容，應該承擔合同的違約責任，只是產生的法律後果由《民法通則》、《合同法》來調整，而不是由《物權法》、《擔保法》來調整。它們只能以《民法通則》、《合同法》來追究貸款人的違約責任，而不能主張抵押權。

銀行業內人士指出：早年通過銀行貸款買房，不僅要把買的房子抵押給銀行，還要把房產證扣押在銀行，這是以往銀行辦理按揭貸款的通行做法。但現在特別是《物權法》生效后，大部分銀行不再扣押客戶的房產證，以前扣管的房產證也要無條件退還，銀行只需要保留《房屋他項權證》就可以保證抵押權不受侵犯，但是個別銀行依然在扣押購房人的房產證。

另外，由於按揭貸款期間相對較長，以前銀行為防範貸款風險，要求購房者申請人壽、財產保險。購房者購買保險，且列明銀行為第一受益人，在貸款履行期內不得中斷保險，保險金額不得少於抵押物的總價值。在貸款本息還清之前，保險單交由銀行收存，這個在住房貸款領域逐步廢棄了。

當然，現實生活中，就算銀行押證的話你想拿出來也是可以的，向銀行申請借出來就行了，不過有個時間要求的。借產權證流程如下： 給銀行打電話要求借出產權證，一般要 給出一個需要借出的理由，不能說是辦理二次抵押貸款，因為那樣的話銀行是不會借出的。到時候填個表格，並確定歸還時間，到期歸還就可以了。

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