房價之謎（五）| 房地產調控真相

上期回顧：房價之謎（四）| 房價會怎麼走？

（點擊文後「閱讀原文」）

此為本系列第五篇文章

我猜想，房地產調控政策經過十幾年的演進，其目標和手段已經逐漸明晰，政策其實很有其自洽性與合理性。

說實話，這個想法剛出現的時候，長期批評調控政策的我都被自己嚇了一跳。

粗略一點說，房地產調控的首要目標不是在調控房價，而是在預防崩盤；調控的關鍵點，其實都是在盡量擠泡沫，把多餘的資金驅逐出房地產市場；在此前提下，房價能控制最好，控制不住再用別的手段，比如說行政的、法律的……

當然，不能忘記一個前提，那就是現行供地制度不能變。關於這個前提，我們後面展開一點分析。

供地制度決定調控政策

任志強對於房價繼續漲的判斷很可能還是對的，因為減少供給一般會導致價格上升。但他認為限制供給是「錯誤的調控」，這個判斷政府不會認同。

我嘗試從北京市政府的角度出發，理解這件事：

第一，土地供給是由供地制度決定的，不是由調控政策決定的。通常情況下，調控政策不能改變土地供給；與其說是調控政策限制了土地供給，不如說是先確定了土地供給數量，再制定調控政策來保駕護航；

第二，對房地產價格和需求起反應的只有政府一家，這個供地制度決定了土地供應不可能有市場希望的那麼充沛。

第三，增加土地供應和現行供地制度不兼容，風險也是難以控制的，前有香港首任特首董建華先生的「八萬五計劃」，後有「鬼城」的教訓，殷鑒不遠。

第四，也是非常重要的一點是，北京市執行人口外遷政策，已經是明確的政治任務，減少土地供給是與之相配套的政策；正是這個配套，增加了北京房地產市場的複雜性。

需要說明一下，這裡完全沒有批評董建華「八萬五計劃」的意思。這個計劃因為涉及增加土地供給的問題，下文會進一步討論。

另一個非常值得推敲的，是對政府收緊融資渠道的批評，指責這種方式減少供給，助長房價上漲。更合乎邏輯的可能是，政府這個舉措，一點也不像人們所稱的那麼「腦殘」，相反，決策者相當清醒，而且對土地制度門清，對政策目標門清，對政策手段葉門清。

再強調一次，政府的供地制度是控制供給數量，控制價格。要達到這個目標，不需要那麼多開發商帶著那麼多資金來玩。在確定供地有限的前提下，再多開發商，再多資金，得到的還是那幾塊地。

因此，收緊地產融資渠道，供給並沒有增加也沒有減少，需求——開發商拍地的需求——卻的確在減少。

當然，競爭拍地的開發商和資金越多，對政府的好處是很明顯的：地塊的拍賣價格更高了，賣地所得隨之越多。

政策的理性與局限性

由此看來，出於某些考慮，政府看起來有了相當的剋制，並不盲目追求短期利益而讓過量資金把地價炒到天上去。這也避免了金融機構捲入過高的風險。

或許「鬼城」之類的教訓的確有助於後來政策的調整。畢竟一下子把地價炒得太高，且不說透支了未來多少年的價格空間，這次的房子能否賣出去，也是心裡沒底的，更何況，高房價會導致許許多多負面的社會後果需要承擔。

嚴控資金進入房地產市場，不管是開發貸還是房貸，的確是在抑制房價上漲。從供給的角度上講，參與拍地的開發商越少、開發貸的資金越少，越不容易把地價炒的很高，把房價「頂」得也沒那麼高。從需求角度上講，買房的錢少了，價格也就不容易上去了。

這裡需要提到香港的一個經驗。亞洲金融風暴之後，香港房價一度重挫70%，但其銀行體系由於風控做得很好，並沒有發生系統性風險。政府嚴控地產資金渠道，想必主要是出於控制風險的考慮。

政府為什麼不能做得更多？比如說，為什麼不加大土地供應呢？

我相信供地在一定程度上是可以調整的。壟斷利潤最大化的供應量，只是理論存在，實際上誰也沒法確認在哪裡，所以只要大體不差，多點少點不是核心問題。

而維持供地制度的穩定和有效運作，則是不可觸碰的底線。所以，無論如何，供地的量不會變化很大，更不可能大到導致房價下降的程度。即使在土地完全私有的自由市場中，供地的增加也不見得會導致價格下降，何況單一賣家的市場？

萬一價格真跌了，既得利益者（比如貸款買房的人）資產受損甚至變負資產了怎麼辦？下次還能順利拍地嗎？財政收入怎麼辦？更要命的是，供地制度還要怎麼運轉？

所以，調低房價，根本不會是政策目標選項；假如政府真有控制房價的能力的話，政策目標選項也只會是：漲多少。可惜，即便政府可以控制地價，也沒法控制房價漲幅，就好像小李的飛刀，出手之後就連自己都控制不了。

調控優先序

關於董建華當年的「八萬五計劃」，可能許多人並不了解，或者已經淡忘，但政府負責供地者一定記憶猶新。

由於我們已經知道的原因，香港房價畸高，普通民眾面臨極大的居住難題。

1997年10月，董建華以極大的魄力推動「八萬五計劃」。此前香港政府每年興建兩萬個套間的廉租房，供不應求，符合條件的申請者至少要排七八年的隊才能得到。董建華要將每年興建的廉租房數量增加至八萬五千套，要將申請等待年限縮短至三年，實現「居者有其屋」的理想。

「八萬五計劃」可以說是對香港原有土地批租制度的一個重大變革，意味著供地大幅增加，而且幾乎是免費的！

很遺憾的是，我們沒有機會單獨評價這項政策可能對香港房地產市場會產生什麼影響，更看不到香港是否有可能在原有的批租制度上走出一條新路，因為計劃宣布兩周后，亞洲金融風暴開始席捲香港。兩廂疊加，香港房價到2003年最多下跌70%，大量按揭買房者成為「負資產一族」，董建華的民望陷入低點，最後不得不放棄該計劃。

歷史沒法假設，如果沒有亞洲金融風暴，「八萬五」計劃是否有希望取得成功？香港是否有可能走出一條不一樣的路？但無論如何，「金融風險+增加土地供給」兩者疊加出現的後果，想必會在政府相關官員心裡紮下一根刺。業內都知道，房地產就是另外一種形式的金融。房地產風險自身就會導致金融風險，大幅增加土地供應是不是有可能導致一個自我循環的「房地產—金融風暴」，誰也不敢輕易冒這個險。

簡言之，增加土地供給不符合現有供地制度，不符合政府利益，不符合市場既得利益者（包括此前高價拿地的開發商、此前高價買房的人）的利益……因此，正常情況下，「局內」沒有人有動力改變現有的均衡狀況，沒買房的人除外，但那些人還在「局外」，影響相對要弱得多——當然，「佔中」這樣的極端情況除外。

現在，我可以嘗試勾勒一下房地產調控政策的目標優先序了：

默認目標：土地制度的穩定；供地制度的有效運轉；保證財政收入；

首要目標：降槓桿，擠泡沫，儘可能降低金融風險；

次要目標：房價不要過快上漲。

現在看來，政府的調控政策，邏輯上是不是就自洽多了？是不是就跟任志強說的那樣，一定漲，並且沒泡沫了？房價如果控制不好，社會動靜有點大的話，還可以採取一些行政啊、法律啊這樣的手段，比如說整頓一下房地產公司……

歡迎關注「房價之謎（六）：未富先『』貴『，代價沉重」

擴展閱讀

房價之謎（一）：關於房價和調控的那些錯

房價之謎（二）：高房價是被什麼撐起來的？

房價之謎（三）：房價到底「合理」嗎？

更多優質好文分享盡在［巨會讀］