任志強到底說了什麼 為什麼又一次遭到了集體炮轟

昨天，任志強在一場房地產論壇上發表錄音和書面演講，他表示過去兩年地價高企，土地價格的上漲還會推動房價的上漲，房價不可能在土地價格上漲的情況出現大幅下跌甚至崩盤。他指出，根據目前情況，今年全年商品房銷售額有可能創出歷史新高，哪怕只是1%的增長。不過，這種觀點遭到海通證券姜超、清華大學房地產研究所所長劉洪玉等眾多專家的反對。那麼任志強到底說了什麼呢？

觀點一：房地產不可能發生根本性變化

任志強說，影響市場的主要因素，一個是國家基本體制制度問題，一個是宏觀、一個是微觀。不能用西方市場經濟國家的經驗來進行對比和套用，我們的制度條件不同。

判斷一個不完全市場的趨勢，要從多方綜合分析，不能只看單一因素的影響而忽略了其他。就國家體制制度而言，最重要的是土地制度，在政府決定土地資源配置的情況下，房地產市場，不可能發生根本性變化。

觀點二：目前金融制度沒有房產基金產品

任志強分析，從戶籍制度來看，住房已成為落戶條件，我們在限購城市中，可以看到限購政策大多數是以戶籍為基本條件。反之，你要想獲取城市資源，至少要擁有城市戶口。我們的金融制度中沒有房產基金產品，它的作用是從個人買房變成用基金來分享城市化的紅利。目前的情況，很多人去投資房子，是因為沒有房產基金去共享。

觀點三：租賃市場還是有一定困難

任志強判斷，許多城市在談住房租賃問題，尤其是一些大城市，但如果沒有社會化住房租賃，高地價、凈地價而形成的租賃市場一定是高租金的。如果不允許社會化的方式用個人購買住房的方式變成租賃性產品，那麼這個租賃市場還是有一定困難。

觀點四：地價上漲一定會影響到住房

任志強覺得，從二季度公布的土地指標情況，這個土地實際上是在持續上升的一個過程。尤其是很多城市在限制住房價的上漲，但卻從來沒有受到任何政策限制地價的上漲，從二季度公布的數據看，地價上漲的速度還在持續，這種上漲一定會影響到住房。

觀點五：今年房價增長是肯定的

任志強推斷，從土地供給情況看，已經成為推動房價繼續上漲的必要條件。再看當前的宏觀政策，更多提出的三去一補、穩中求進以及防範金融風險。

可以明顯看出來，土地的價值是非常高的，而全國的平均房價和土地價格指數之間的關係是非常近的。也許根本不夠一個建築費用，可見土地價格的上漲還會推動房價經濟上漲，我們也可以看到分地區平均房價和平均地價的關係。今年，增長是可以得到肯定的，不會發生太大的問題，因此防風險就比穩增長更重要了。

觀點六：微觀政策會導致庫存發生變化

任志強強調，很多人認為限購會導致購買力消費下降，但是為什麼很多大城市仍然出現搖號的政策呢？搖號一定是購買大於供給的現象。因此，在不同的地區，微觀政策是也差別性的。

再看供求關係。在微觀政策中和宏觀政策中和宏觀政策中，有許多是不變的部分。比如說供求關係中的城鎮化的問題，並不會因為微觀政策而發生變化。另外一個不變，是我們戶籍制度導致的教育、社保、醫療等城市資源的佔比和住房掛鉤，因此住房還附帶有擁有城市資源的其他條件。

住房需求，一定是一個持續的不斷改善和升級的過程。同樣，不會因為微觀政策而變化。但是，微觀政策會導致購買力發生變化、價格預期發生變化，開發商的投資能力、資金周轉能力發生變化，也導致庫存發生變化。

任志強的觀點認為，從當前房地產看，住房價格增幅已出現下降，不控就會漲得更快、更高。總體而言，仍然是上漲的趨勢。就是這些話，引起了專家學者的不滿。從而引發了集體炮轟。

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