中國版逆城市化？三線的趨勢性大周期

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一線城市的獨孤求敗，每次三線的躁動都被證偽

曾經在2010年、2013年，都因為樓市的調控開始了「炒作」三四線房產，然而，2010年的證偽來自於三四線的人口外流和庫存高企，2013年也沒有得以根本變化，最後每一次三四線的預期都被證偽。

然而，越來越嚴格的土地管控，2015年一線人口開始出現一絲逆流

2014年流動人口達到頂峰2.53億人後開始下降，同時上海在2015年首次出現常住人口下降。2016年北京常住人口僅增長0.1%，排除自然人口增長因素后，人口外流4.1萬人，同樣首次出現人口機械下降。北京和上海常住人口已接近飽和。

背後的邏輯主要在於經濟增長方式變化，要求提效、而非增人

當卡住土地供給的情況下提高經濟增長，也就需要提高單位面積產出，然而由於單位面積的人口承載有限，導致要求提高勞動生產效率，也就意味著，未來一線城市會自發的清退部分低效企業和低效人員，產業結構向更高層級升級。相反，三四線憑藉更高的GDP增速，通過勞動力拉動能夠承載更多的人口，形成對一線擠出的承接，進而帶動需求。

從哪裡來，回哪裡去，人口+庫存帶來三線趨勢性大周期

過去三四線城市證偽的最大原因就是兩點，一是庫存高企、二是人口外流。當前，我們認為這兩個因素都有了變化，而且會在未來的3~5年之內出現根本的變化，就是庫存下降（我們判斷三線的去化周期下降到2~3年時就具備漲價空間），和城鎮化減速。資金流動只能夠帶來短周期，人口流動能夠帶來中周期，以上庫存和人口的問題解決，對三線城市將帶來一個趨勢大周期。

人口迴流已經開始，關注三四線城市的發展

2015年全國一共有14個省直轄市處於人口凈流出狀態，城鎮化率基本上在50%以下，依然處於靠省內農村人口轉移帶動城鎮化發展，是勞動生產力釋放拉動型，勞動力需求處於增長狀態，對於返鄉人口來說同樣具有工作機會。同時，三四線城市的土地成本便宜，而建安成本全國差別不大，這就導致通常一個三四線城市的樓盤銷售50%左右即可收回成本，剩下的即為利潤。不管是房企自己視市場情況調整價格出售，還是未來出售項目公司股權給品牌房企，三四線城市項目都具備漲價的動力。關注逆城市化的發生，關注三四線城市的發展，同時也要關注流動人口的家鄉。

風險提示：貨幣超預期收緊。