【商住特刊】如果把商住當做一種資產，買就買了

「3.26」政策祭出，讓商住產品一下子陷入冰窟，專家甚至預測，北京商住產品的價格將因此下降三成以上。

很多已經買了商住產品的購房者，開始人心惶惶。自從2016年以來，隨著北京住宅價格一路飆升，小戶型商住產品購買者當中，很多都是剛需人群。

這幾年，商住產品是購房者心中一盞明燈，原因就是住宅價格太高，而商住產品往往是同地段住宅價格的5-7成。畢竟，對於剛需買房人來說，房價才是最關鍵的因素，因此商住項目常常開盤就售罄。

但是誰也沒想到「3.26」政策出得這麼絕，將商住產品的貸款路子停掉，還加上最嚴的限購，只允許公司和事業單位購買。如此一來，商住產品不限購不限貸的優勢完全喪失殆盡。

但是，對於已經購買商住產品的人來說，這條政策，除了會帶來價格預期下降以外，還有別的負面影響嗎？

房小評仔細分析了「3.26」政策，也有如下觀點，與讀者分享：

1、「3.26」政策是一個商住政策分水嶺，也是一個時間點，之前買進的就買進了，沒有買進的也沒必要買進了。在商住產品不再允許增加其居住屬性，要求最小分割500平米的情況之下，其回歸商業和辦公屬性是必然。

今後政府不再允許更改此類土地的規劃，開發商也對此類土地失去興趣。不過，話說回來，買房子還是買北京的安全，如果你有幾百萬元現金，或者想投資房產類項目以求資產保值增值，那麼在3月26日之前買進商住，而且實現網簽的，會是一個不錯的歸途。

2、已經網簽的商住項目，房小評在諮詢有關銀行后獲悉，貸款應該不會受太大影響，不過這一切有待於商業銀行執行細則落地。

3、政府「3.26」政策雖然很嚴厲，但是仍遵循了尊重實際情況的出發點，實事求是，對於已經實現簽約的商住項目，將來仍可賣給個人，只是提高了個人購買門檻，不許貸款而且必須具備北京市購房資格。

實際上，大家知道，如今只要是可以允許個人購買的北京市的房子，都可以被視為一種資產，購房資格問題一般不大，尤其是剛需購房者，只要能買得起房子就好，在買不起住宅的情況下，對於商住項目也不排斥，反正以後在北京不管商住還是住宅，好歹有一套可以住就好。

4、至於以後個人購買商住項目不允許發放商業貸款這一條，是暫行的措施。商住貸款原本門檻就很高，只允許貸款10年，而且首付必須不低於50%。很多購買商住的人因為商業貸款利息高，都選擇分期付款或一次性付款。而且也有銀行願意以抵押消費貸款等名義給出這樣的貸款，抵押消費貸款年限最長可以20年。

5、我們必須面對一個現實，未來北京房地產調控政策必須配合疏解人口的政策，因此北京住宅，以及其他商業房地產供應量會很小，如果不採取嚴厲的限制措施，房價炒到天上去也是可能的。

雖然政府加大了住宅供地，但是絕大部分是自住房用地，純商品房供應規模很小。在此背景下，我們可以把商住類房子作為商品房的一種，是一種可以用來交易的商品類房產，帶有居住屬性，具有財產屬性，也可以理解為一種硬通貨。

6、從「越不讓買越買」的投資邏輯上看，商住仍是一種資產，一種在北京擁有的財產，不管什麼時候，其可以抵押變現，銀行是認可的，是可以抵禦通貨膨脹和貨幣超髮帶來的資產荒的一種資產。

既然香河、永清、涿州的房子都被看做一種房票，一種硬通貨，這些具有很好居住屬性，配套很好的商住公寓項目，憑什麼就要掉價，跌價？其本身價格目前已經與住宅拉開了很大差距，還要掉到什麼程度去？

7、從房地產調控歷史規律來看，市場和政策都是此一時彼一時的。很多政策前面加「暫時」兩字，意思也在此。

誰都清楚，商住產品是特殊歷史條件下的產物，北京市前兩年出讓了很多商業辦公性質用地，但是土地出讓金又收得奇高，大家都明知道這種地塊純做商業和辦公肯定虧本，開發商拿這樣的地也是奔著商改住去的，有的區縣政府對開發商將其改成具有一定居住屬性的產品，也就睜隻眼閉隻眼。

有意思的是，一段時間之前，在國家喊出房地產市場要去庫存的口號時，北京市曾一度傳出調研將已出讓的、存在開發難度的商業地塊收回，或者允許開發商在一定條件下將商辦土地性質轉為住宅性質開發，以及允許開發商改為商住產品，以實現這些地塊規劃建設房屋去庫存的問題，但是後面卻無果而終。

8、當然，商住產品經新政策洗禮后，其投資屬性徹底去掉，槓桿也沒有了，那些借了很多錢投資商住的朋友，可能要小心了，房子沒那麼快出去，小心砸在手裡。如果你是自有資金買下的商住，大可不必驚慌，大不了當房東，邊收房租邊等政策調整吧。

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