二手房的套路太多，如何才能避免掉到坑裡？

對每個家庭而言，買房子都是件大事，在買之前都要反覆的看房，研究，避免留下遺憾。但同時，房子也是件很複雜的東西，每套房子的都有各自的特點，比如地段、樓層、朝向，甚至樓上樓下鄰居的素質都會影響到房子未來轉手時的價格。選房的時候再仔細，仍然有很多隱藏的缺點沒法發現，春哥講講自己買房的幾點心得，儘管可能無法讓你避開所有套路，但是春哥走過的坑，希望能幫你繞過。

一、看一次就訂房？NO！

大家知道房子的朝向的最優選擇通常是：東南，南，西南，西（東）、北。後面幾種朝向的戶型，都有各自的不足。比如朝西會有西晒，朝東光照時間短，朝北幾乎見不到陽光。春哥建議看房的時候一定要挑缺點暴露最突出的時間段去看，這是你才能真正判斷能否接受這樣的不足，同時也為與房主談價格，挑毛病準備論據。一套朝西的房子，上午去看，可能覺得西晒並不嚴重，因為太陽還沒轉過來，如果你下午3-4點去看，才會發現西晒有多厲害。如果房東故意把看房子的時間限定在上午，並且不同意下午看房，那一定是套路。其他朝向的也是同樣道理，朝東的房子一定要在下午看一次光照是否充分，有遮擋的房子在中午光照最強的時候看一次，觀察採光如何。有人會說在房市上漲的行情中，房東不可能接受反覆看房，這時就需要一些技巧，比如去和同戶型樓上樓下的住戶去看看，買房子是大事，態度好些，還是會有人理解配合的。春哥記得，有一次看一個開間，略微有些遮擋，但賣家晚上才能回來配合看房，我一直猶豫。房產中介小哥主動去敲樓上樓下同戶型的門，最後終於有一家房主同意進門看看效果，事後我們主動定了果籃送過去感謝人家。

二、業主的話只能信一半

舉個我經歷的例子，我看學區房，希望買個三居，但預算有限。看中的一個戶型陽台被改造了一個小卧室，但業主要價高。中介推薦了另一家同戶型房子，價格低但陽台沒有改造，業主和中介都說我買了后可以自己改造，物業不會管。這個小區是老國企的家屬樓，當時我擔心，陽台做改造會影響樓體外觀，理論上是不允許的，原來的業主和物業是一個單位的，他們改造物業可能不會直接反對，畢竟要顧忌同事顏面，如果我買下了，物業對外來戶未必會做這種通融，所以我要求業主提供物業同意的證明，業主和物業溝通好久反覆推脫拿不出來，後來中介告訴我，我的推測是對的，物業根本不同意。類似的情況還很多，比如公房上市的批准、學區指標的佔用、戶口遷出的承諾等等，這些存在不確定性的事項，一定要在合同里明確的寫明時間要求和違約賠償的責任，否則會後患無窮。

三、如何發現隱性的硬傷

有一類情況，在買房前很難發現，比如物業的服務水平，周圍鄰居的素質。我現在住的小區業主群，有個業主經常抱怨樓上鄰居半夜k歌，報警也不管用，準備賣房。這種情況，單純的靠看一兩次房子是無法發現的。通常我買房之前，都會去小區的業主論壇潛水一段時間，看看業主的發言，特別是對物業和小區的抱怨的帖子，在看房時重點關注。與中介、業主聊天時無意間問起這些問題，看看對方的反應，再作出判斷。你也可以去小區的花園和跳廣場舞的大媽、帶孩子的爺爺奶奶們聊聊天，聽聽他們怎麼說。我還聽說過，有人買房前，先去目標小區租房子住了一段時間，去體驗小區的物業和業主素質，當然這種方式比道聽途說的信息更可靠，更有助於買房的決策判斷。

總之，與一手房相比，二手房的狀況千差萬別，情況也更複雜，希望各位在買房前多做功課，少被套路，春哥之前也發過幾篇經驗分享文章，感興趣的可以翻出來看看。