五環改善房源稀缺下，房企「下一步」選擇向左？還是向右？

這5個月接近150天時間裡，市場很明顯的出現了變化，二手房價格明顯下調，現在的價格可以說基本都回到了春節前後。成交量也持續低迷。但新建住宅市場則因為2016年下半年就開始的限價政策，反而基本平穩，大部分項目依然比二手房有比較明顯的性價比。

(新建住宅市場依然明顯的呈現：限價下供應少，庫存降的趨勢)

限價下，分化的市場：政策在變化：黃金時代，房地產「普漲」；白銀時代，房地產「選漲」。市場在變化：不是所有的樓盤都會漲，不是所有的房企都能活著。

房地產在未來會呈現更加劇烈的馬太效應，未來只有20%房企能活下來，20%的城市，20%的樓盤有投資價值。

市場分化下，無奈的購房者：

作為購房者，身在這股分化浪潮中的我們，卻又無時無刻不與房地產發生千絲萬縷的聯繫、關注和投資，一方面，先要有套小房子，然後才有機會換大房子；另一方面，負利率時代，大量閑散資金都在貶值，急需尋找好的投資渠道。所以不論何時投資房產、投資優質房產，依舊是資產保值增值的良好手段。

相比較購房者面臨的選擇難題，對於開發商來說，也同樣面臨著很多難題：

1：限價下，是簡配保證利潤，還是繼續挖掘產品潛力，提高市場知名度？

2：從土地角度看，未來剛需將成為市場主流，那麼如何做好改善住宅？

3：改善時代，今天的城市漸漸不缺房子，而缺好房子，更缺真正懂生活，改善生活，提供與都市生活方式同頻率、同頻道的房子！

4：對於企業來說，最大的難題就是對趨勢的把握，就是對產品力的追求，有產品創新能力，才有逆市熱銷的勇氣。

5：樓市的均好時代到來，過去是有房子不愁賣，未來不論是土地屬性還是產品屬性，均好化趨勢越來越明顯，只有都能幹出好成品，才能獲得消費者的認可。

樓市調控下，改善房源供應減少

房地產的核心一直都是地，對於北京來說，未來小戶型供應會在目前土地供應結構下上升。但大戶型比例則越來越少。

住宅類土地供應主要特徵是六環化、小戶型化！

判斷未來市場，其實要看最近2年的北京土地結構，從結構上看，2016年土地供應很少，在2017年北京加大了土地供應，特別是自住房的供應。北京調控的+法供應可以說力度空前，這樣未來北京市場供應可以說全面進入剛需時代，從土地供應節奏看，大部分都會建設成為90平米以內的商品房住宅或自住房住宅。

從市場的成交結構看，未來的改善市場出現了一定程度的供應短缺可能，而改善需求則依然高位：特別是五環周圍的改善供應將越來越稀缺。

產品力才是能不受調控影響的「超級IP」

黃金時代，房企對整個樓市是「從0到1，從無到有」的供給。

白銀年代，在高存量和高庫存下，產品經營邏輯升級為「從有到優，從1到N」。

對於房企來說，雖然限價，但產品力依然是不受調控影響的「超級IP」。

對於未來的北京樓市來說，剛需已經非市場化，而對於市場化的中高端住宅來說，這部分改善需求對房子的需求已經不僅僅只能遮風擋雨，健康的生活品質需求越來越高。

從產品角度看，有兩種發展模式：

一種是產品的標準化、模式化、套路化，不管東南西北都用一套圖紙，有千億房企9大標準戶型走天下一說；

另一種是產品偏執狂，強調工匠之心，對產品細節不厭其煩、精益求精的苛刻，說到底前者是對「規模」的崇拜，而後者是對材料和工藝的迷戀。

對於目前北京房地產市場來說，也的確有一些房企在積極探索產品力的綠色化、健康化：作為國內綠色健康人居代表的房地產開發企業——萬年基業集團在其廣陽郡九號項目上率先研發出「十大生態系統」，讓科技服務於人居，為市場重新定義了健康人居。

作為長期致力於綠色建築開發的國內領軍企業，萬年基業集團如何打造其最新開發的廣陽郡九號項目，成為了市場關注的焦點。

對於這樣一個高品質住宅作品，用萬年基業產品研發團隊的話來概述：廣陽郡九號是當前科技豪宅市場中集大成的一個作品。企業綜合運用了「十大生態系統」，保證了項目「恆溫、恆濕、恆氧、恆凈、恆潔」的五恆品質。

廣陽郡九號項目採用了低風速集中式新風系統，保證每2-3小時室內空氣完成一次置換，採用地板送風、頂部迴風的氣流組織方式，形成自下而上的新風湖。

天棚柔和輻射空調採暖系統，在房間頂棚下均勻敷設毛細管網，冬季靠管內熱水輻射供暖，夏季靠管內冷水輻射供冷，維持室溫在冬季不低於20℃，夏季不高於26℃。

此外，冬夏兩季還會啟動新風系統中的加濕/除濕裝置，確保室內穩定在30%-65%人體感受適宜的濕度範圍內，遠離夏季桑拿天濕熱和冬季採暖期乾燥的困擾；與此同時，室內加以雙重PM2.5凈化控制，實現了雙除霾模式。

不僅如此，廣陽郡九號在細節處還採用了高氣密性斷橋鋁合金三玻雙中空Low-e外窗、同層排水技術、加厚樓面處理等手段，以保證室內環境安靜。

軟化水供應、太陽能生活熱水供應、中水系統等人性化科技手段隨處可見，在當前的房地產市場，廣陽郡九號已經成為引領北京科技住宅升級的代表作。

作為專為品質改善人群打造的全家庭科技住宅，廣陽郡九號在居住舒適度方面的優勢也很突出。小清河、長陽體育公園、房山新城濱水森林公園等自然資源環伺；奧特萊斯、長陽半島等商業日趨成熟；北京理工大學、首都師範大學已經動工，其附屬國小和中學也在規劃中；武警總醫院也將搬遷至此。項目周邊正逐步形成涵蓋醫療、教育、商業、生態休閑等多功能的三公里生活圈。

至於社區內部的打造，以匠心設計「兩軸五園兩帶」法式風情園林；引入集陽光泳池、SPA健身、身體檢測等功能於一體的萬美會所，為業主提供專屬服務；聘請知名物業公司高力國際擔綱物業顧問，全方位構建品質生活。

目前，廣陽郡九號在售主力產品為建築面積約166－228平方米舒敞格局戶型。適宜的面積段符合了改善需求對生活尺度的追求。

樓市越調控，產品力越重要。

從「人」出發，特別是當80后、90后他們漸漸成為社會的中流砥柱和消費主流，一方面，他們希望除了生活健康外，房子本身就可以帶來健康。

另一方面，他們都希望能在家門口就可享受一切，健身運動的場所、便利的交通、各種完善的配套，而且還有他們需要的社交平台，建築不再是冰冷的房子，而是一種有連接、有情感、有溫度的社區；

因為有這些需求，才有了萬年廣陽郡九號一直努力的方向。作為北京生態科技住宅的典範，萬年廣陽郡九號積極的為購房者做健康生活的嘗試，這種努力必將贏得更多置業者青睞，成為西五環改善型住宅名片。