曾經火箭一樣上升的燕郊房地產如今怎樣了？

燕郊是北京東邊一片神奇的土地。

跨過潮白河，有最堵的進京路、有漲幅最快的房地產市場、還有規模龐大的「北漂」人群。

去年，以燕郊為首的環京區域出現了一波「跳漲」，房價接連「破兩萬」、「破三萬」，漲幅甚至高於北京樓市。但是，今年3月21日，廊坊市發布新的限購政策，將首付提高至50%。4月5日，三河市出台限購實施細則，對計稅價格進行明確，進一步提高二手房交易成本。隨之，停滯的成交量和無聊的賣房人成為燕郊樓市的主要「場景」。

新房項目無房可賣

沿著102國道出北京直到燕郊境內，就是燕郊著名的「售樓一條街」。小V多次探訪過燕郊，曾經一下車就被熱情的銷售員圍得水泄不通。如今，很多售樓處大門緊閉，人去樓空，偶然個別售樓處還在營業。但與去年銷售一擁而上的熱鬧情景截然不同。

位於102國道上的售樓處已人去樓空

在位於燕順路附近的中興和園項目，現場人員寥寥無幾。除幾名售樓人員之外，只有小V前去諮詢項目情況。銷售人員表示，現在賣的是二期，目前處於意向登記，預計5月底開盤，價格未定。在燕郊孔雀城售樓處，也十分冷清。銷售見小V對商住項目不感興趣，順勢推銷起香河等周邊項目。

「整個燕郊今年以來就沒怎麼開新盤，悅榕灣、碧桂園時代城有房，但目前沒什麼動靜。」一項目代理機構工作人員坦言，目前燕郊僅剩的幾個在售項目中，絕大多數為代理公司銷售。由於沒房可賣，一般只安排一兩個人駐場，很多人員被派去廊坊、唐山等地了。

雖燕郊調控嚴厲程度不及北京，但燕郊首付上升至50%，對當地樓市產生了較大衝擊。在單價3萬基礎上，在燕郊買一套房，首付得80萬以上；也有不少購房者認為房價上漲空間有限而選擇觀望；甚至也有人認為，目前燕郊房價已到頂，將目光轉向秦皇島等其他區域。

亞豪機構市場研究部總監郭毅認為，燕郊新房市場成交低迷，一方面是供地處在低谷狀態，沒有太多可售產品。另一方面，燕郊新房項目在五證辦理上，存在一定的滯后現象。加上今年以來市場監管加強，導致燕郊新房市場處於停滯狀況。

二手房均價下降5000元/平方米？

調控新政出台後，二手房市場發現哪些變化？新京報記者走訪發現，一些大型中介還能勉強維持生存，但店內較為冷清，銷售們大都無所事事，或低頭玩手機，或站門口抽煙。一些小中介堅持不下，則選擇撤店關門。

曾經火熱的燕郊售樓處無人問津

安居客房產研究院的數據顯示，安居客燕郊二手房瀏覽量自4月5日後，出現明顯下降，4月13日瀏覽量較4月5日下降近四成。其中，燕郊熱門小區天洋城4代安居客瀏覽量在4月7日達到小高峰后開始下滑，房價也是從一個月前高位一路下震，截至4月13日，環比下降超兩成。

而本周小V探訪時，上上城三季一位經紀人表示，調控後市場冷了。但隨著時間的推移，「該買還得買，陸續有人買了，但炒房的沒了。」在房價方面，「上上城三季原來一居室在195萬左右，現在降至180萬左右。」

燕順路上另一位經紀人表示，相比市場最高峰，現在每平米下降了5000元，但這一價格已經三周沒有變動，均價一直停留在30000/平米。

二手房交易量降八成

除了價格，下降的還有成交量，「現在成交量確實很少，只有剛需在買，投資者都在觀望。相比之前，交易量至少下降了80%。」上述經紀人坦言，以前剛需、投資客當天帶看就能訂房，但現在包括剛需都需要長時間「培養」。

燕郊二手房市場下行，除了跟首付比例提升有關外，還與二手房交易成本提高有關。4月5日，三河市二手房交易提出新要求：實際成交價高於指導價按照實際成交價網簽，實際成交價低於指導價，按照指導價網簽。

燕順路上的「匯福·悅榕灣」售樓處

一中介門店經理給記者算了筆賬：中興和園60平米、單價3萬滿兩年的房子，以前按照指導價交稅，該小區的指導價約兩萬，稅費為20000×60×0.02＝24000元，現在按成交總價交稅，稅費為180萬×0.02＝36000元，兩者相差12000元。

對於未來燕郊樓市，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，如果雄安新區建成后，雄安新區和北京之間的區域反而有更大的投資價值。從這個角度看，後續燕郊需明確定位為通州「副中心」，會有更好的投資優勢。

不過，在中經聯盟秘書長、優鋪網創始人陳雲峰看來，燕郊依然存在投資潛力，北京市政府今年年底搬到通州，加上燕郊捷運開通，都是利好。未來價格還有一定的上漲空間，產品也會向品質化轉移。

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