北京樓市317新政眾生相:首付突增300萬 連環單糾紛增加

「3·17新政」出台後，吳旭（化名）的換房進程戛然而止。他已經將原有房屋賣掉，而新購房屋尚未完成網簽。按照最新的政策規定，他需要補充近300萬的首付款，才能完成這筆交易。但短時間再湊這麼多的首付，對他來說基本不可能。

3月17日下午，北京市多部門發布樓市調控新政。規定購買普通二套房的首付比例不低於60%，購買非普通二套房的首付款比例不低於80%；在確定購房套數時，採用「認房又認貸」的原則。政策即時生效。

被「3·17新政」影響的購房者不止吳旭一人。政策發布后，大量未完成網簽的在途交易遭遇阻隔。很多購房者的首付比例大幅提高，甚至翻倍。按照當前北京的房價水平，這相當於提高數十萬到幾百萬不等的首付。

首付款突然翻倍

吳旭來北京已有十年的時間。2012年初，他在房山區購買了第一套房子，88平方米的兩居。

2015年，女兒出生，父母來京。吳旭萌生換一套大房子的想法。

2017年春節后，吳旭的房子已滿五年，作為「滿五年唯一」的房產，他很快將房子賣出。期間，吳旭看中了亦庄區域的一套135平米的大房子，並前去認購。為減輕首付壓力，他從親戚朋友處借錢，提前還清了原有房屋的貸款。

吳旭購買的是一套新房，總價710萬元。按照當時的首套房政策，無房無貸的他只需支付40%的首付款，約284萬元。

2月28日，吳旭交了10萬元的定金。3月3日，提交資料做資質審核。3月9日，正式簽合同，並交完首付款。3月17日上午，吳旭的資質審核通過。開發商告訴他，將在3月21日申報網簽計劃，24日或25日做網簽。

但在3月17日下午，調控政策出台。按照「認房又認貸」的新政，吳旭購買的這套房屋被認定為二套。且由於單價超過普通住宅標準，房屋被認定為「非普通住宅」，按照最新政策，吳旭的首付款比例將從40%提高到80%。

一夜之間多出280多萬的首付款，讓吳旭感到壓力重重。更加尷尬的是，吳旭購買的新房將在今年底交房，他原本準備和家人租房一年作為過渡，如今看來，租期似乎「遙遙無期」。

吳旭感到鬱悶的有兩點，一是政策未能留出緩衝期，二是自己的合理需求被認定為非普通住宅。這不僅導致首付比例提高，還要付出額外的稅費成本。

據了解，除建築容積率在1.0（含）以上、單套建築面積在140平方米（含）以下兩條硬性標準外，北京普通住宅標準價格紅線設置為：五環內單價低於39600元/平方米、總價低於468萬元；五環到六環單價低於31680元/平方米、總價低於374.4萬元；六環外單價低於23760元/平方米、總價低於280.8萬元。

有分析指出，過去兩到三年，北京房價上漲明顯，但普通住房的認定標準並未同步調整，使得大量房屋因價格過高被認定為非普通住宅。吳旭的房子位於五環外的亦庄區域，因這一規定，他需要多付出兩成首付。

「連環單」引糾紛

同樣受到新政影響的還有王芳（化名）。3月初，她在朝陽區管庄區域購買一套二手房，總價為560萬元。由於是換房需求，且有貸款尚未結清，王芳需要按照當時的二套房政策來購買，即最低首付50%。

二手房評估價往往相當於交易價格的80%-90%。按照90%來估算，王芳的最低首付款在308萬左右，算上稅費，整體購房成本約為320萬。

經過認購、簽約、資格審核等流程，3月14日，中介人員通知王芳，網簽的時間定在3月20日，並讓她準備好相關材料。

時間不等人。3月17日，調控政策出台，按照新規，王芳的首付比例將從50%提高到60%。也即，從308萬提高到358萬左右。

王芳無比沮喪，對於她來說，308萬的首付款已經十分吃力，瞬間多出的50萬元更是無力支付。慎重考慮后，王芳決定放棄這套房子，趕快尋找一套價位更低的房源。

但解約過程卻不順利。由於擔心調控後房價下降，且同樣面臨「賣舊換新」的情形，業主並不同意解約，希望仍以原價成交。

由於雙方均堅持立場，「拉鋸戰」從3月19日持續至今。王芳交給業主的20萬元定金，至今未能退還。其間，中介人員也多次調節未果。無奈之下，王芳找到律師，希望訴諸法律途徑。

「3月17日以後，這類房屋買賣糾紛迅速增加，而且很多都出在這種『連環單』上。」中咨律師事務所律師賈瑞果向21世紀經濟報道記者表示，「因為政策突然出台，且並未留出緩衝期，因此很難界定買賣雙方的責任。」

他表示，換房需求通常是一環扣一環的，交易各方很難真正達成一致，導致這類問題很難解決。

鏈家研究院院長楊現領表示，目前二手房市場上70%以上為換房群體，「認房認貸」嚴格了首套標準，「先賣后買」也被界定為二套，導致首付門檻大幅增加。受政策影響最大的是已成交但未網簽的群體。

在途交易陷入困局

無論如何，政策的影響已經形成，吳旭和王芳也一直在尋求解決渠道。

當21世紀經濟報道記者提出這一問題時，北京市住建委新聞處相關負責人並未給予正面回復。上述負責人表示，對於「3·17新政」的所有解釋，均在市住建委的網站和微信公眾號文章中。但經過查詢，記者並未發現對上述情況的解釋。

北京市房地產業協會秘書長陳志向21世紀經濟報道記者表示，調控政策可能會對一些人不利，但在現實中很難避免，要出台有效的補救方案更是困難。

「如何認定做了一半的交易？從認購開始？從交定金開始？還是從交首付款開始？」陳志說，由於房產交易周期長，部分項目的前期交易有不規範之處，因此很難對在途交易進行確認。

與此同時，一些「連環單」交易環環相扣，前後涉及多單交易，若照顧此類「連環單」，政策效力將大大削減。

因此，按照當前的條件，類似上述兩個案例的問題，恐怕難有合適的解決辦法。

從某種意義上說，「不留緩衝期」的政策設計，也是不得已而為之。

2015年8月14日，北京出台通州區「限購令」，政策發布當晚，通州區的8個項目就連夜開盤，且價格均有明顯上調。2016年5月5日，通州區對商住房實施限購，同樣引發部分項目連夜完成網簽。

有業內人士將此現象與多年前的「價格闖關」相提並論，並認為，若政策留下一段緩衝期，反而給部分投資者提供空子。

賈瑞果認為，這種設計本身無可指摘，但在政策條文和配套措施上，仍然缺乏合理的設計。例如在出台政策的同時，普通住宅的認定標準、二手房交易指導價均未同步調整，導致購房成本出現提升。

陳志也表示，過去的調控政策有太多的「一腳剎車、一腳油門」的特點，但這是由當下的各項客觀條件所決定，而不應是樓市調控的常態。理想的調控政策應具備「長期、有效、穩定」的特點，這也是決策部門需要不斷改進、並最終實現的目標。