馬光遠：房地產得了瘋牛病

房地產得了瘋牛病

■ 文 | 馬光遠 ☞ 撲騰話最標腫的正經經濟學家

在一個瘋狂到令人窒息的市場上，買到的人不踏實，沒有買到的人更不踏實，擔心崩盤戛然而止。

從限購的歷史看，限購到最後，一旦房地產稍有回落，就立即放鬆，從來沒有堅持到底，最近兩次的限購到放鬆限購，周期短到不到兩年的時間。限購的公信力和聲譽，其實已經降到了歷史的低谷。

只有一個賣家的寡頭壟斷供地制度，是導致房價畸高的根源。

前段時間，朋友從炙手可熱的環北京地帶的房地產市場走了一圈，回來給我說，環北京地帶的房地產市場徹底瘋了，武清、燕郊這些核心區域根本沒有房子。但瘋的不僅僅是環北京，還有北京，還有杭州等熱點城市，到處傳來「沒有房子」的令人恐慌的消息。這種消息在市場上不斷流出，讓更多的人恐慌和發瘋。

房子，在經歷10多年的上漲之後，終於把很多人徹底逼瘋了！在一個瘋狂到令人窒息的市場上，買到的人不踏實，沒有買到的人更不踏實，擔心崩盤戛然而止。我最近在微博上開了個微博問答，99%的問題都是有關房子的，大家焦慮的情緒從每個字流露出來完全可以感受到。買，還是不買，這個問題讓很多人輾轉難眠，把希望寄托在我的答案能給他們帶來安慰上。問問題的不僅有北上廣深一線城市，杭州廈門熱點城市，甚至有我第一次聽說的一些小縣城，恐慌和焦慮蔓延到如此程度，在房地產的歷史上尚屬首次。

3月17日到19日，政策再次加碼，北京、廣州、石家莊、鄭州同一天出台限購政策，北京將二套房首付款比例提高至60%，非普通自住房提高至80%，同時實行嚴格的認房又認貸的措施，廣州將非廣州市戶籍居民家庭連續繳納個稅或社保的期限從3年提高到滿5年。算上以前已經實行限購限貸的城市，今年以來實施或者升級限購措施的城市總共達到了24個，包括：三亞、杭州、嘉善縣、南京、青島、南昌、贛州、連江縣、滁州市、張家口崇禮區、三河市、大廠縣、香河縣、固安縣、懷來縣、淶水縣、涿州市、天津武清區、北京、石家莊、鄭州、廣州、長沙、保定。既有一線城市，也有二線城市，甚至還有四五線，但具有炒作概念的都市圈的小城市。

對於限購限貸的作用，筆者在以前的文章中多次提及，這隻能起到一時的作用，但並不能改變大家的預期。而且，從限購的歷史看，限購到最後，一旦房地產稍有回落，就立即放鬆，從來沒有堅持到底，最近兩次的限購到放鬆限購，周期短到不到兩年的時間。限購的公信力和聲譽，其實已經降到了歷史的低谷。

除了限購，我們需要回答，為什麼自去年「9.30」以來風聲鶴唳的調控，仍然沒有改變大家的預期，究其根源，我認為有三點：

一是政策本身的「塔西陀

陷阱」。經歷多次的反覆之後，房地產政策的效力已經基本被購房者否認，民眾對於政策的執行力和效果已經不抱希望，認為每一次的調控，事實上都是買點，都是殺入的機會，否則，以後連機會都沒有。

二是政策本身導致的「囚徒困境」。今年，很多地方的政府工作報告承諾，今年新建住房成交均價環比不上漲。為了做到「環比不上漲」，最好的辦法就是不讓高價樓盤上市。也就是說，為了降低平均高度，最好的辦法是不讓姚明參加。各地的做法的確就是如此。一些熱點地區，本應該增加供應，而政府的做法恰恰相反，限制高價樓盤上市的結果就是市場出現短缺。那些所謂的「一房難求」的城市，並非真的沒有房子，而是開發商不願意按照政府限定的低價上市開盤，通過排號費，通過加價等手段來對付政府的限價，導致市場的恐慌。

第三，根子仍然在於土地制度。只有一個賣家的寡頭壟斷供地制度，是導致房價畸高的根源。比如，最近北京樓市的再次瘋狂，和備受詬病的北京供地計劃有很大關係。北京連續多年住宅供地一減再減，去年完成供地甚至不到計劃的20%，今年直接把計劃在去年的基礎上砍掉了60%。儘管北京在剛發布的文件里長篇累牘為自己辯護。說一些媒體和中介對今年北京的土地供應計劃有曲解和誤讀，稱今年實際供地量將是去年全年實際供應量的2.5倍。這隻能說明去年完成計劃太差了，這也是導致北京出現恐慌性購買的主要原因。必須強化熱點城市的土地供應計劃執行情況，對完不成計劃的應該進行問責。政府不應該搞土地飢餓營銷，製造人為的恐慌。

恐慌最大的特點是其具有極其迅速的傳導性，在一片搶房子的熱潮中，有些地方甚至被炒糊了。京津冀地帶的石家莊，房子一天一個價，其他如武清、固安、廊坊、涿州等熱點地方，出多少錢也買不到房子。京津冀一體化儘管是國家戰略，但在產業、人口、公共政策還遠遠沒有到位的情況下，甚至交通仍然在規劃中，房價已經提前暴漲到位，滿眼都是投資客。而一個以投資為主導的市場，最大的特點是暴漲暴跌。對於這種炒作，當地政府負有不可推卸的責任。

筆者注意到，面對房地產市場的不理性表現，最近高層不斷表態，明確提出要警惕房地產泡沫風險。張高麗在「高層發展論壇」上表示，堅持「房子是用來住的，不是用來炒的」的定位。並把房地產泡沫列為今年主要的風險點；央行行長周小川最近表示，金融體系總體健康，但也存在總體槓桿率偏高、債市房市風險和跨市場影子銀行業務活躍等風險；國家發改委主任何立峰更是將房地產和實體經濟的失衡列為當前經濟發展面臨三大結構性的失衡之一，提出要控制信貸資金過度流向房地產業。當然，除了表態，我們更希望的是拿出真正的行動，除了限購，我們更希望有真正的治本之策，在土地制度等方面有更多的舉措。

面對市場表現出來的兇猛的「動物精神」，有必要對房地產政策進行全面的檢討和反思。比如，關於房子和土地究竟短缺不短缺問題，我們從來都是含糊其辭，從來都不去做全面深入的調查和統計。其實，土地也好，房子也好，從來不存在短缺，凡是短缺的領域，都是人為造成的，房地產的發展需要一個健康的政策環境，政府不能成為人為製造短缺的大師。如果一再玩短缺製造恐慌，又有誰能保證不發生災難性的結果呢。英國著名歷史學家保羅·約翰遜的話今天仍然具有重大的價值和意義：

研究歷史，是醫治當代人傲慢氣焰的一劑猛葯。當我們發現我們原以為何等新奇、何等言之鑿鑿的膚淺論斷，原來早已被人類付出的巨大代價不止一次地驗證為徹底的錯誤時，儘管他們可能呈現出無數不同的偽裝，我們才能感覺到羞愧而謙卑！

面對歷史上那些一再發生的泡沫災難，人的確還沒有學會謙卑！

直達電梯：

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