2017樓市期中考｜上半年土地市場似在打「王者榮耀」

2017樓市期中考——遊戲卷

上半年土地市場似在打「王者榮耀」

回放電影說政策后，這一期，咱們來開局遊戲聊土地~

上下班的捷運里、等上菜的餐館中，午休的辦公室……在這些地方，你若是見到把手機橫屏，兩個大拇指狂點瘋划的人們，不用問，十有八九是在玩一款遊戲——「王者榮耀」。

目前，這款手游的註冊用戶突破了2億人，日活躍用戶超過5000萬，換句話說，在，每七個人中就有一個王者榮耀的玩家。大流量塑造大IP，大IP兌換大收入：數據顯示，王者榮耀以今年一季度60億元人民幣的營收，躍居成為全球最賺錢遊戲。

而這款遊戲如果映照進房地產行業，就活脫脫是土地市場的現狀啊！賣地至今還是很多城市的「支柱產業」，規則制定者是政府，參與玩家是各房企，「3V3」、「5V5」猶如聯合拿地，「銘文」數量對應土地儲備，「打野」好比去各線城市布局以升級，「推倒塔」就是拿到了地，甭管走上路、中路、下路，能最終到達目標區域就行。

2017年上半年，這局「樓市土地版王者榮耀」的戰況，大概是如下這般：

網速稍慢

某研究院監測的全國50個典型城市反饋的數據顯示：截至6月30日，2017上半年，這些城市的經營性土地（不包括工業用地和其他用地），成交佔地面積共8750萬平方米。與過去七年相比，同比變化分別為-41%、-36%、-7%、-34%、-30%、30%和20%。

可見，土地成交的活躍性雖明顯不及2010年—2014年同期，但從2015年開始，又恢復了正增長。這與各地積極制定供地計劃、房企重視土地儲備戰略直接相關。

同一份報告顯示：上半年，50個典型城市的土地成交佔地面積同比增長20%，顯著高於國家統計局近期公布的5%的同比增幅（今年1—5月，該數據為5.3%）。

這說明50城的土地市場熱度高於全國平均水平。而從50城與全國市場的累計成交同比增幅曲線看，明顯可見兩條曲線走勢基本一致，區別只在因為有先有后，產生了一些空距：市場降溫時，50城先於全國反應；市場回溫時，50城也率先而動。

可見，這50城實在名副其實的「典型」，是試得出水冷暖的那隻「鴨」。

供地多寡直接影響供需關係、房企策略和市場價格，就跟玩王者榮耀時，網速快慢決定了你是虐對手還是坑隊友一樣一樣的。

級別變化

上半年，一線城市的土地成交面積較去年下半年有所下降，但降幅有所收窄，這主要與北京出讓了多宗自住型商品房用地有關；比三四線城市價值高，卻比一線城市價格低的二線城市，雖仍是全國土地成交的主力軍，但地位也稍有被撼動的跡象——上半年成交佔比不及去年下半年高；三四線城市正在上演「逆襲」，是唯一成交量環比上漲的城市級。

從上半年50城的土地成交面積排名看，前十名的城市分別為鄭州（836萬平方米）、重慶（643萬平方米）、徐州（639萬平方米）、合肥（394萬平方米）、西安（361萬平方米）、武漢（352萬平方米）、昆明（340萬平方米）、貴陽（331萬平方米）、常州（280萬平方米）和鎮江（271萬平方米）。

其中鄭州、重慶、合肥、武漢、西安、昆明、貴陽屬於熱點省會城市或直轄市，去庫存周期相對偏小，所以土地供應節奏開始調快。同理，上榜前20名的城市還有成都、杭州、南昌、南京，它們的上半年土地成交佔地面積也都在150萬平方米以上；而徐州、常州、鎮江賴於鄰近強省會城市的地理優勢，與它們類似的，也因此躋身前20名的還有佛山、寧波、青島。

由此可見，「王者」、「鑽石」雖不好攀，但上半年這局打得好，「青銅」、「白銀」也有能升到「黃金」、「白金」級別的潛質哦！

「裝備」漲價

6月，50個城市的土地成交均價為5277元/平方米，環比增長6%，同比下降3%。

回顧整個上半年，今年4月時的地價水平創下自2010年以來的新高紀錄，但至5—6月又開始回落，這充分體現了當前土地價格管控的即時有效性。

總體說來，今年上半年的土地市場總體呈小增態勢。

具體到溢價率。6月，50城的土地成交溢價率為30%，環、同比分別減少20個和31個百分點。而縱向觀察歷史數據，從2011年起至2015年上半年，土地溢價率都是偏低的。自2015年下半年，土地溢價開始抬頭，到2016年9月達到歷史峰值——88%，但隨後不久國家就開始了對高槓桿資金的管制，其作用傳導到土地市場，使溢價率逐漸趨窄。

國土資源部將土地溢價超過50%的情況界定為異常。基於這個標準，某研究院將50個典型城市劃分為四類：

溢價率大於75%的為過熱區；介於50%和75%之間的為偏熱區；大於25%但小於50%的屬合理區；低於25%的為偏冷區。從下圖可見，在部分地方提高了土地起拍價、落實土地限價政策等干預下，今年上半年的月度溢價率總體上處於合理區間。

特別值得一提的是，50個城市中有10個三線城市的溢價率超過了50%。它們分別是清遠、珠海、嘉興、惠州、佛山、肇慶、漳州、鎮江、中山和三亞。在這10城中排名第一的清遠，也是50城中的榜首，溢價率高達214%。從管控土地價格考慮，後續需要重點關注以它們為首的同類三線城市。

這就像隨著王者榮耀越來越火，遊戲裝備價格也水漲船高，不僅熱門皮膚標價不菲，其他零星裝備也在漲價。

以下服務區繁忙

今年1—6月，50個城市的土地出讓金合計10500億元，又創歷史新高。對比2010—2016年的7年間同期，分別增長69%、84%、185%、48%、30%、109%和33%。

從今年已過的六個月看，除5月單月土地出讓金有所下滑外，其餘五個月的土地出讓金規模都屬於中等偏上水平。

以6月為例，出讓金2227億元，環比增長84%，同比增長19%，以超過1500億元即為偏高標準衡量，6月份的土地出讓金非常可觀。

落到具體城市，上半年50城的土地出讓金排行中，規模最靠前的10個城市分別為北京、武漢、重慶、杭州、合肥、廣州、上海、鄭州、南京和天津。四大一線城市中除深圳因為出讓面積為是太少，其餘全部在榜。其他7個城市也全部為省會城市或直轄市。

此類城市之所以在土地收入上遙遙領先，一是因為土地價格本就高企，二是因為開發商對他們的渴求程度強烈，因此成交價格高、節奏密集。

這和玩家聚集多的服務區格外繁忙一個道理。

中途退出亦有理

50個典型城市中，有18城的60幅地塊，於今年上半年期間出現了流拍——就連北京也難免。

流拍的出現原因是房企對部分具體地塊仍持謹慎態度，更和土地價格如滾雪球般越來越大，以及對土地開發建設的條件設置和要求配套越來越嚴苛關係巨大。

但以這半年為觀察區間，流拍面積總體處於低位，明顯低於2010年—2016年的月度平均水平。

以指定時間段流拍佔地面積/（成交佔地面積+流拍佔地面積）=流拍率的公式計算。今年上半年50城的土地流拍率為4%。而2010年—2016年的這一數據分別是9%、9%、11%、7%、7%、13%和6%。由此可見，今年上半年的土地流拍率為七年半以來最低。這一方面印證了土地市場愈發活躍，同時也說明了土地交易的質量較高。

這就像王者榮耀里，無論多麼激烈的戰局，也總會時不時有玩家或主動或被動地退出。

「遊戲」警示

上半年全國50城土地市場的表現總體較好，呈三個主要特點：

交易面積同比有增長，但增幅在不斷收窄；

溢價率總體保持在50%警戒線內；

土地流拍率降至歷史最低。

另外從城市結構看，長三角和珠三角等城市群中，近鄰一二線城市的三線城市高成交和高溢價，但泡沫風險也值得警惕。

今年下半年，預計全國土地供應規模會進一步加大，尤其對於熱點城市，在新房市場去庫存周期明顯偏低的情況下，土地供應勢必要跟上，因而房企拿地機會也將有所增加。但需要認識到的是，限制性措施只會增加不會減少。為防止遊戲太火而失控，需要監管。