焦點 | 2017土地年中考：調控難阻房企「搶糧」， 下半年大把土地將推出

轉眼間，2017年已過半。上半年這場「大考」中，南寧土地市場表現並不如去年搶眼，成交與去年同期相比有所下降。不過，並不是開發商拿地不積極，而是土地供應少，很多房企實在沒機會下手。實際上，房企追逐土地的熱情絲毫未減。

根據《南寧市住宅用地供應三年滾動計劃和中期五年規劃（2017~2021年）》，2017~2021年南寧市本級（含武鳴區）商住用地供應總量為24601畝。其中2017年計劃供應4832畝、2018年計劃供應4849畝、2019年計劃供應4894畝、2020年計劃供應4946畝、2021年計劃供應5080畝。今年上半年已供應1119畝，這意味著，下半年還將推出約3300畝商住用地，緩解房企「地荒」。

下半年土地供應量大幅增加，將會引發土地市場怎樣的反應，是否會影響到樓市的價格？我們拭目以待。

綜述

上半年供地1120畝，不足全年計劃三成

時下最火的遊戲莫過於「王者榮耀」。若將這款遊戲映照進土地市場也無不可。遊戲規則制定者是政府，參與玩家是各房企，「銘文」數量對應土地儲備，「推倒塔」就是拿到了地，無論走上路、中路、下路，能最終到達目標區域就行。上半年，「樓市土地版王者榮耀」的戰績如何？請看以下戰報。

▲6月16日，5幅「雙限」地出讓，吸引了18家房企到場搶地。

商住地供應1120畝，不足全年計劃三成

回想年初，恆大、龍光、碧桂園等多家房企公開「重金找地」，「地荒」氛圍濃重。3月底，2017年南寧市土地供應計劃出爐，商住用地計劃供應3979.5畝，同比漲三成。這給不少開發商希望。但上半年已過，求地若渴的房企似乎沒有等來期望的土地，供應和成交量相對來說少之又少。

居周刊根據南寧市國土資源局數據統計，1~6月，南寧市商住用地共供應18幅，面積1119.8256畝；成交17幅891.672畝地，其中有8幅367.35畝是舊改地；僅1幅約228畝地，因未達底價而流掛。與2015年、2016年上半年相比，今年商住用地成交面積分別下降了47.87%和40.55%。

隨著政策的變化，南寧的土地供應計劃也有所調整。近日出爐的《南寧市住宅用地供應三年滾動計劃和中期五年規劃（2017~2021年）》，明確2017年南寧市（含武鳴區）商住用地計劃供應4832畝，較年初計劃量有所上漲。而南寧市國土局在5月的《關於進一步加強房地產市場調控促進房地產市場平穩健康發展的通知》土地政策解讀中表示，今年南寧市（不含武鳴區）商住用地供應4400畝。由此可見，上半年土地供應量僅占年度計劃的25.45%。

整體來看，上半年土地市場平靜中有波瀾，大多地塊以掛牌方式出讓。每個月的表現「冷熱不均」。6月最熱，成交了6幅434畝地，4月則是零供應。而最大的「波瀾」則是新政的出台，5幅地塊兩次三番進行了調整，最終確定了採用「限地價+限房價+競產權移交住房」模式出讓。

從區域來看，上半年成交排名有所變化，曾被認為偏遠地塊「逆襲」成為熱點。其中，江南異軍突起，成交381.518畝商住用地，佔總成交量的42.79% 。而西鄉塘、高新區也不堪落後，共成交8幅370.851畝，佔比41.59%。興寧成交110.494畝，佔比12.39%。而歷來的土地供應大戶五象，僅成交1幅28.809畝舊改地。土地稀缺的青秀則為零供應零成交。

記者向南寧市國土資源局了解到，今年的土地整體供應計劃是上漲的，上半年由於政策的調整和土地推出前期的工作量大，供應量相對較少。下半年這種狀態將有所改變，將有大量土地供應。

▲6月16日，南寧出讓5幅「雙限」地，聯發舉牌競價。

平均樓麵價3158元/㎡，同比漲12%

2016年被稱為「地王」年，高價地頻出，不少人預測2017年地價將延續上一年勢頭。特別是3月中昂進駐沙井創下區域地價新高，燃起新漲勢。但5月新政出台，「限地價、限房價、競產權移交房」的新模式，將地價控制在一定範圍內。

廣西中原研究中心數據顯示，1~6月成交的17幅商住用地，平均樓面地價3158元/平方米，同比上漲12%。

記者統計，上半年推出的18幅商住地中，9幅地塊以底價成交。這些底價成交的地塊中，有8幅為舊改地。舊改地因前期的熟化、拆遷等工作，基本確定拿地者，因而多以底價成交，樓面地價半數在1100~1800元/平方米左右，因而拉低上半年的平均樓面地價。價格最高的是中昂地產以5000元/平方米的樓面地價拿下江南沙井地塊，成為區域單價地王，也是上半年樓麵價最高的地塊。

最值得關注的是，上半年成交的地塊中，有6幅採用「限地價+限房價+競產權移交住房」模式出讓。這些地塊樓面地價皆被控制在3500元/平方米左右，最大的競爭點轉移到產權移交房的配建面積上。6幅共434畝地，配建面積達8.5萬平方米，其中一幅地塊配建面積高達3萬平方米。

一些熱點板塊地價上漲明顯。以沙井板塊為例，2016年及以前成交價多在350萬~400萬元/畝，樓面地價不足千元。2016年6月24日，榮和拿下仁和路2幅地塊，樓面地價分別2166元/平方米、2178元/平方米。而今年3月22日，中昂地產以1000萬元/畝、樓面地價5000元/平方米拿地，創下江南新高。隨後，綠地、碧桂園、萬科拿下的限價地，樓面地價也在3471~3500元/平方米左右，較上一年整體上漲了1000元/平方米左右。

業界人士分析，從近兩年土地市場來看，土地價格的整體趨勢是上漲的。不少開發商手上存糧少，急需買地儲備項目。限價新政一定程度上限制了地價，但整體定價不低，因而拉高地價。廣西中原房地產代理有限公司副總經理陳繼峰認為，上半年土地競買新規出台，企業拿地成本居高不下。6月份，南寧開始實施「限地價、限房價、競產權移交房」 的新土地競買方式，摺合產權移交房的土地成本和建安成本，房企的拿地成本要高於2016年的整體水平。

▲1月18日，西鄉塘17.98畝地塊出讓現場。該地塊被萬科拿下。

大牌房企兇猛，多貴都要搶

2017年上半年，最受矚目的莫過於6月16日5幅限價地之爭。這是堪稱史上耗時最長的土拍，也是「玩家」最多的一場對抗賽。18家房企到場舉牌。參與搶地的，有萬科、綠地、碧桂園、金科、招商、聯發等一線房企，也有榮和、盛天、盛邦等本土房企，還有福建龍輝、恆力等新鮮面孔。

透過市場不難看到，「僧多粥少」下，除了舊改地，只要有拿地機會就會引發多家房企的激烈爭搶，而最終拿地的多為實力雄厚的外來房企。如6月28日，江南118畝「雙限」地出讓，萬科、碧桂園、榮和、招商、天健5家房企到場搶地，最終被萬科奪下。

由於缺地，除了招拍掛，不少房企還通過其他途徑找地。如綠地以合作的形式，與廣西寶塔工業園區開發投資有限公司合作開發高新區2幅111畝地塊，打造「綠地·西城國際花都」。

外來一線房企幾乎成為南寧土地市場的主力軍。上半年成功出手攬地的有萬科、碧桂園、綠地、中昂、聯發等。這些大牌房企雖有不少項目，但不少手上「存糧」不足，因而積極拿地擴張。華潤、大唐等則通過舊改項目拿地。而榮和、盛天、盛邦等本土房企，雖積极參与搶地，但最終不敵大牌房企拿地無果。

如今，那些曾經被認為偏遠的區域地塊，也成了搶手的「熱餑餑」。西鄉塘、高新區等區域價值日漸凸顯，成為房企競相追逐的焦點，吸引萬科、綠地、華潤等一線品牌房企進駐。

對於上半年房企拿地表現，南寧寶資傑房地產項目諮詢有限公司總經理漆四林分析，南寧樓市庫存縮小，供不應求，而不少房企無論土地儲備還是在售貨量都不足，拿地是必然。雖然新政對地價進行限制，但不影響開發商拿地熱情。盛邦集團副總裁文予倩認為，房企搶地激烈，說明大家都看好南寧市場。而土地新規或成為常態，這對實力強的房企更有利。

分析

這半年房企求地若渴，土地頻演「飢餓遊戲」

18幅1119.82畝商住用地出讓，面積同比下降33.36%；成交17幅891.67畝，面積同比下降40.55%。這是南寧土地市場交出的2017年上半年成績單。業內人士分析，上半年土地市場表現不如去年搶眼，並不是開發商不積極拿地，而是土地供應比去年有所下降，很多房企實在沒機會下手。實際上，房企追逐土地的熱情絲毫未減。特別是對於土地儲備緊缺的房企而言，每次來到土拍現場，都會把握一切機會搶地。

▲6月16日，南寧出讓5幅「雙限」地，萬科、綠地、碧桂園、榮和等18家房企到場搶地。

開發商積極搶地補倉

現實讓南寧部分房企面臨「巧婦難為無米炊」的尷尬。

剛剛過去的2017年上半年，南寧土地市場表現並不算搶眼。居周刊根據南寧國土局發布的數據統計，1~6月，南寧市商住用地共供應18幅共1119.82畝，面積同比下降33.36%；這些地塊中共有17幅成交，成交面積891.67畝，成交面積同比下降40.55%。

雖然數據上看上半年土地成交同比下降，但其實很多開發商迫切希望拿地，只不過土地供應跟不上需求，他們想拿地也沒機會出手。

從市場面來看，供應的18幅商住用地就有17幅成交，這也說明房企追逐土地的熱情絲毫未減。既沒有土地補倉，在售貨量也十分有限。這是部分房企眼下面臨的現狀。對於土地儲備緊缺的房企而言，不拿地就意味著出局。

粗略估算，目前南寧樓市中，熱點在售樓盤約150個，其中不少大牌房企擁有2個以上樓盤，只擁有1個樓盤且處於開發尾聲的房企也不少。樓盤處於開發收尾階段的房企，大部分近兩年並未新拿土地。這就意味著，未來半年或者1年內如果沒有拿地，將面臨無米下鍋的境地。除此之外，今年上半年以來，樓市去化速度快，很多熱點樓盤都處於供不應求的狀態。居周刊記者在5月份走訪5大區域，深入90個熱點在售樓盤調查，發現有65個樓盤處於房源緊缺狀態。這就促使開發商需要拿地「補貨」。

且不說中小房企，恆大、龍光、碧桂園、榮和等多家大牌房企早在今年年初就公開「重金找地」，表現出強烈的提前搶佔市場的積極心態。

再拿6月16日首次以「限地價、限房價、競產權移交房」新模式出讓的5幅地塊來說，「雙限地」未來開發利潤並不高，但當天也吸引了萬科、綠地、碧桂園、金科、中海、龍光、榮和、聯發、盛天、大唐、招商、天健等18家房企前來搶地。

「與樓市一樣，上半年南寧土地市場也處於供不應求的狀態。」綠地香港廣西公司副總經理馮全華分析，雖然從數據上看土地市場較去年降溫，但很多開發商都對南寧城市發展充滿信心，也普遍看好樓市的發展前景，所以紛紛積极參与土拍拿地，或從其他途徑尋找土地資源合作開發。

▲7月2日，招商禧園售樓部，項目目前可售房源不多，招商也頻頻出現在土拍現場。

江南城西將成樓市新熱點

「僧多粥少」的情況下，每塊地都是一塊誘人的肉。那些曾經被認為偏遠的區域地塊，如今也變得非常搶手。

上半年，江南和經開區異軍突起佔據土地成交榜首位，共成交381.518畝，占成交總量42.79% 。西鄉塘和高新區也不甘落後，成交8幅370.851畝，佔比41.59%。興寧成交110.494畝，佔比12.39%。歷來的土地供應大戶五象，今年僅有1幅28.809畝地塊成交。青秀則零供應、零成交。其中，江南上半年出讓的5幅地塊中，均有房企積極搶拍，4幅地塊溢價成交，最高溢價率為161.1%。

萬科上半年分別奪得西鄉塘、高新區、江南區三幅商住用地。南寧市萬科房地產有限公司助理總經理吳曉靜表示，萬科進駐這幾個區域，是對南寧城市發展和房地產發展預期的看好，力爭將項目布局到南寧各個區域。同時，這些區域的配套都在不斷發展，且日漸成熟，萬科也非常看好它們的發展前景。另一方面，這3個區域此前許多在售的樓盤都已進入開發的尾聲，新增供應有所不足，其中西鄉塘、江南等板塊的辦公寫字樓產品、商業配套等方面相對緊缺。萬科拿地進駐后，將有效增加區域的住宅供應，並對辦公寫字樓、商業配套等方面進行補充，加速區域發展。

南寧聯發置業有限公司總經理助理佘仲強則表示，聯發選擇在江南拿地，是看好區域的發展前景。具體來看，江南作為南寧的老城區，人口眾多，需求旺盛，有較好的市場基礎。另一方面，江南的交通、商業等配套也在不斷完善，變得更為宜居，這也吸引了更多來自其他區域的購房者選擇在此購房。尤其是青秀區的鳳嶺北，板塊開發已進入尾聲，新增供應較少，不少購房者會外溢到江南等加速發展且未來新增供應較多的區域。

▲江南和經開區是上半年成交土地面積最多的區域。圖為近來大熱的沙井。

▲高新區今年有多幅地塊出讓，吸引了萬科等一線房企進駐。

南寧通過土地供應端控房價

大批一線房企進駐南寧，再加上南寧商住地供應緊張，土地市場上掀起了一波波「搶地大戰」。「地王」成為去年頻繁出現的字眼。地價上漲又推動房價上漲。

今年，南寧開始通過土地供應端限制房價。5月26日，南寧出台的調控新政中，提及2017年南寧市（不含武鳴區）住宅用地供應量不少於4400畝；土地「招拍掛」靈活採用「限房價、限地價」、「限地價、競房價」、「限房價、限地價、競產權移交房」等競價方式。

新的競價方式，讓上半年的地價漲幅變得理性不少。

廣西中原研究中心數據顯示，1~6月成交的17幅商住用地，平均樓面地價3158元/平方米，同比上漲12%。其中，有6幅地採用「限房價、限地價，競產權移交住房」模式出讓，樓麵價在3500元/平方米左右。

業內人士普遍認為，上半年土地供應相對較少，但住宅市場供不應求，許多開發商需要拿地「補貨」。這就導致土地市場也呈現供不應求的態勢，促使地價上漲。這是符合市場規律的正常現象。而土地供應採取「限價地」的方式，限制地價和毛坯房價，短時間內會抑制地價快速上漲。但從長遠看，這並非長效機制。想真正解決地價快漲，還得加大土地供應，解決土地市場的供需平衡問題。

「上半年大多數熱點樓盤都供不應求，儘管在調控新政出台後，市場有所降溫，但需求仍較大，這也使得開發商普遍看好市場的發展前景，選擇積極拿地開發項目。」佘仲強說，土地市場方面，上半年供應相對較少，造成市場供不應求，推動地價上漲。

吳曉靜則認為，上半年地價有所上漲，原因不能一概而論，得具體看出讓地塊周邊的環境、需求、地段等，這些因素決定了地塊的價值，而價格又是價值的體現，優質的地塊能拍出相對較高的地價也是符合市場發展規律的。

後市

下半年還有3300畝地上市，能否控地價穩房價？

2017年上半場，拿到地的房企歡天喜地，沒拿到地的房企鎩羽而歸。2017邁入下半場，南寧還有約3300畝商住地計劃年內出讓緩解「地荒」。而房企會否繼續奮力拿地？未來地價走勢如何？對樓市有何影響？業內人士又是怎麼看？

▲今年下半年，南寧還有約3300畝商住用地計劃出讓。

3300畝地年內出讓

今年樓市上半場，「搶地」絕對是關鍵詞之一。即使限地價、限房價，還競產權移交住房，在這些業界普遍認為「苛刻」的條件下，眾多大牌房企依然奮不顧身搶地。在他們看來，這純屬無奈之舉，手中土地儲備不多，條件再差也得拿地，否則就「無米下鍋」。

不過，從南寧市國土資源局公布的供應計劃來看，下半年南寧商住地塊供應充足，有約3300畝商住地計劃出讓，屆時「地荒」現象將得到很大緩解。南寧2017~2021年住宅用地計劃供應顯示，今年南寧市（不含武鳴區）商住用地供應4400畝，而上半年供應約1120畝，這意味著，下半年南寧還將推出約3300畝商住地。記者向南寧市國土資源局了解到，目前正加快土地出讓前期籌備工作，各城區將陸續呈報具體地塊信息。

「上半年，政府從土地供應端進行調控，整體供應量不大，下半年如果按照計劃能推出3300畝商住地，整體體量還是很大的，將大大緩解『地荒』的情況。」廣東奧園商業地產集團南寧片區副總經理王珊紅分析。廣西嘉和置業集團有限公司總經理助理陳飛表示，從長遠來看，加大土地供應，能緩解樓市供不應求的局面，有助於穩定房地產市場秩序。

「雙限」地或成新常態

6月16日，南寧迎來「5·26」樓市新政后首場土拍，5幅限價地「試水」，引起18家房企瘋搶。

「雙限地」會不會成為未來土地出讓的常態？在不少業內人士看來，下半年都將持續這樣的態勢。

南寧市國土資源局相關負責人表示，接下來三四季度南寧將加大土地供應，「兩限一競」模式將成為常態。「我個人也認為，下半年土地將會持續這樣的限價模式。」王珊紅說道。

從已發布的土地出讓公告看，截至8月9日，南寧有3幅地將以「限房價+限地價+競產權移交房」的組合模式出讓。如7月26日，經開區金凱路旁1幅12.737畝小地塊，採用「限房價、限地價、競產權移交住房」模式出讓，起始價361萬元/畝，限價534萬元/畝（摺合樓面地價3483元/平方米），毛坯均價不得超過6626元/平方米。

在業內人士看來，限價地限制條件較多，但該搶的還要搶。「不拿地，沒有項目，團隊就得解散，所以必須拿。但是拿了地，一堆限制條件，再加上目前精裝價不得超過3000元/平方米，心情都很複雜。」一業內人士表示。「限價房的模式，改變了買方市場預期。」南寧寶資傑房地產項目諮詢有限公司總經理漆四林分析，未來房子賣什麼價格，從拍地時一目了然，房價漲幅不會太大。這樣一來，購房者也更趨於理性。

小房企或陷入觀望

樓市進入下半場，南寧仍有約3300畝商住地計劃出讓，房企是否仍會像上半年那樣奮力拿地？不少房企大佬給出的答案是：拿，必須得拿。

「當然要拿，開發商總得有項目做。」雲星集團副總裁周鷹表示，目前很多房企手上確實無土地儲備，需要補倉。下半年，大批商住地即將推出，不少房企都虎視眈眈。另外，對南寧樓市看好，也是房企奮力拿地的原因之一。「市場好，房企賣得好，自然想拿地。」廣西榮和集團營銷管理中心副總經理張勇認為。

記者了解到，榮和、奧園、雲星等大牌房企下半年均有拿地計劃。「目前我們有一些新地塊在洽談中，下半年將面市。」王珊紅說道。周鷹也坦言，雲星仍有強烈的拿地意願，只要有合適的地塊就會出手。

不過也有業內人士猜測，下半年尤其是第四季度，土地出讓將出現明顯分化。大房企將積極拿地，小房企或開始觀望。在張勇看來，「雙限一競」模式下，拿地成本不低開發利潤不高，這更考驗房企成本控制的能力。下半年，大牌房企或許將大量拿地，因為他們成本控制能力更強。」

「我個人對下半年的土地市場還是持謹慎態度的，因為如果下半年真有那麼大的土地供應量，而房價上不去，開發商看不到合理的利潤，部分房企尤其是小房企很難出手拿地。」王珊紅表示。

房價將趨於平穩

土地拍賣的「新玩法」下，高價地被按下了「頭」。

廣西中原研究中心數據顯示，1~6月成交的17幅商住用地，平均樓面地價3158元/平方米，同比小幅上漲12%。其中6幅地採用「限房價、限地價，競產權移交住房」模式出讓，樓面地價在3500元/平方米左右。

進入下半場，南寧地價走勢如何？多數業內人士認為，地價將穩中有漲，地王出現的概率較小。「為了穩住房價，政府只能從土地供應端進行把控。接下來，政府的調控下，地價應該會穩中有漲，但不太可能出現高價地王。」王珊紅分析。漆四林也持類似觀點，「雙限」地短期內能限制地價、穩定市場，但從長遠來看，加大土地供應才是穩地價的根本解決辦法。

在業內人士看來，從土地供應端限制房價，未來房價預計趨於平穩。王珊紅認為，土地出讓新模式有一定的限價作用，在土地出讓階段直接抑制高地價的市場預期，預計未來房價將趨於平穩。漆四林也指出，目前新簽約房屋售價漲幅不得超過同項目9個月內均價的8%，否則無法通過網簽；限價地的商品房毛坯價有最高上限，商品住宅精裝部分價格不能超3000元/平方米，這三道「紅線」把控下，開發商漲價的空間較小，預計南寧房價漲幅將會逐步放緩。

業界觀點

這些地塊近期推出

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