教你一招：什麼樣的二手房不能買

如今隨著三四線城市房產交易的升溫，一些縣城的二手房交易也呈現升溫狀態。但是在交易過程中往往更需要注意存在的風險，這更取決於雙方在市場比價下的誠信度。4月10日，霍邱縣人民法院判決生效了一起二手房交易案件，賣方因為一房二賣，買方要求其返還購房款並承擔相應的損失。

2015年7月，家住霍邱縣的張某因為需要使用現房，就與劉某夫妻倆簽訂《房屋買賣合同》，約定張某以16萬元購買劉某夫妻倆所有的位於霍邱縣某小區6棟1單元某室房屋，同日張某向劉某妻子轉款16萬元。但之後劉某夫妻卻沒有按約交付房屋並過戶，房款也沒有退回。後來幾經周折，張某得知劉某夫妻倆已經將該房屋轉讓他人。這下可把張某惱火了，一紙訴狀就把劉某夫妻倆告上了法庭要求返還購房款，並加倍支付佔用利息。

案經霍邱縣人民法院審理認為，雙方簽訂了購房合同，之後因房屋被轉讓他人，致使合同目的無法實現，劉某夫妻倆收取原告16萬元購房款，理應退還，同時合同解除后，劉某夫妻倆還應支付張某催要購房款之後的相應損失。最終法院判決劉某夫妻倆返還張某購房款16萬元及相應的利息損失。

一、避免購買抵債房

現實生活中，有很多情況是表面是房屋買賣，實際是高利借貸，借款人同時辦理委託某某售房和房屋抵押的公證，當借款人無力償還借款時，房屋會被低價轉賣，這種行為是法律所不允許的。

如果賣房人起訴法院撤銷買賣合同的話，法院同時查明確實是以房抵債，賣房人的訴訟請求就會得到法院的支持，那麼買方人就會因此受到經濟損失了。

因此要警惕房子價格明顯低於市場價格的情況，要核實清楚產權人和實際交易人的關係。

二、學區房要查明真實學區

孩子的上學問題，一直都是父母關心的問題，很多有條件的父母都會為孩子購買重點學校所在的學區房。

在以選購學區房簽訂購房合同的時候，要提前向所在學校了解好相關入學政策及購買房屋入學指標的使用情況。

簽訂合同時候，一定要寫清楚購買學區房的目的，就是要明確約定所在區域的房屋是有入學指標的，並明確合同目的若不能實現的違約責任，即買方有權解除合同，並且要求賠償。

三、確認清楚房改房的產權

房改房有兩種：完全產權和部分產權。根據當年的房改房政策，房改房分三種：

按市場價購房：產權歸個人所有，隨時可轉讓；

按成本價購房，產權歸個人，但一般5年後才能轉讓，但需要交納土地出讓金；

按標準價購房，部分產權歸個人，具體按當年標準價占成本價的比重確定。

另外，並非所有房改房都可以買賣轉讓，有些軍隊、保密單位等房改房是不可以隨便轉讓的。另外，產權證上看不出房改房的房齡，必須在交易時補交土地出讓金才開始計算70年產權。

因此，購買前必須要到房管局了解房屋信息以及房齡。房改房還需要多一個程序：原戶主夫妻雙方須帶上房產證、身份證原件到房改辦申請上市交易，經過鑒定，拿到上市審批方可交易。

購房前注意事項：

查看房產證：要原件、產權人和出售人身份信息是否一致、是否存在抵押。

看戶口本：看產權人的婚姻狀況（區分是共同房產還是單獨房產，共有房產需要全部共有人同意）、戶籍所在地是否為房屋所在地、戶口遷出后是否有落戶地址。（最好能夠讓賣方預留一筆「戶口遷出保證金」）

看房子：看看是自住還是出租，出租的話要看看租賃合同。去了解房屋是否有欠繳費用的問題。另外帶租約的房屋，承租人對房屋有優先購買權，如果賣家沒有通知承租人或者承租人表示願意購買此房屋，那麼買賣雙方交易合同效力會受到質疑。

當然，上述只是初審，購買者確有購買意向，則需要與產權人到房管局、派出所戶籍部、查清楚產權情況和戶籍情況。

簽合同注意事項：

明確交易流程：例如明確付款、貸款、過戶、騰房等細節。

明確時間：例如明確付款時間、貸款時間、過戶、騰房時間等.

明確違約責任作為履行合同的保障，維護自身合法權益。

不要輕易明確先交錢再過戶或者先過戶再交錢的約定。雙方可以考慮將房款放在雙方認可的機構代為保管，等過戶手續辦好后，再把相應房款交給賣方。

合同對於房子是否帶租約不確定的情況下，合同中應明確：出賣人應保證其出售的房屋未設定租賃權，否則買受人有權要求其消除該瑕疵，不能消除的，買受人有權解除合同。

購房后注意事項

保留購房過程中各環節的相關文件和證據，例如轉賬記錄、簡訊等溝通證據。有新的約定不能只靠口頭，必須要有書面的補充協議，避免糾紛，口講無憑。

無論小產權房、二手房的購買都要有充分的風險意識，避免陷入被動的局面而不自知。