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馬光遠:2016年房價暴漲的秘密 | 瀟湘樓語

馬光遠:2016年房價暴漲的秘密 | 瀟湘樓語

筆者在去年多次分析2016年房價暴動背後的很多因素,解析房價上漲背後的邏輯。坦率地說,儘管2015年年底我對個別城市房價可能大漲有一定預期,但最終的行情仍然讓我瞠目結舌。特別是去年「9.30」調控之後,一些驚魂未定的購房者仍然奮不顧身的入市更是讓人感覺集體盲動力量之強大。

的房地產在2016年走出了一條真正的大陽線,實現了V形反彈的神話,在房地產開發投資反彈的同時,銷售額和銷售量破歷史記錄,銷售面積突破了15億平大關,銷售額超過了11萬億的大關。究竟是什麼力量主導了2016年房地產市場的巨陽行情?

事後剖析2016年房價背後的推手,主要有四:

一是房地產政策的過度寬鬆。在「去庫存」的大政策下,房地產政策全面放鬆,並且在2016年「兩會」前提前搶跑,通過釋放一系列的組合拳,房地產政策基本回到了2008年金融危機救市時的水平。房地產政策的全面寬鬆是導致熱點城市房價出現暴漲的第一重推手;

二是超乎預期的貨幣寬鬆政策。2016年貨幣政策名為穩健,實為寬鬆,在實體經濟乏力的情況下,大量的信貸流入了房地產,全年新增貸款12.65萬億元,其中以個人住房按揭貸款為主的住戶部門中長期貸款增加5.68萬億元,以實體經濟貸款為主的非金融企業及機關團體貸款增加6.1萬億元,居民購房貸款佔新增貸款的比重幾乎達到了前所未有的一半。去年下半年,每個月新增貸款中,居民按揭貸款的比重幾乎每月超過了70%,全民皆玩房地產。

三是經濟下行周期下,負利率、資產荒等導致的保值的壓力。全球最流行的詞是「資產荒」,幾乎每個人都在擔心自己的資產貶值,不管有沒有錢。在巨大的資產縮水的壓力下,一線和熱點城市的房地產成了最好的選擇,到了去年下半年,房地產市場投資投機的比例大幅度上升,大量的資金進入了這些城市的房地產,引發房價非理性大漲;

第四,最重要的,在房地產市場回暖的情況下,土地供應卻搞「飢餓營銷」,一方面是房價的飆升,另一方面是土地供應的下降。一些熱點城市土地供應不僅沒有完成當年的計劃,而且創下多年來的新低。筆者多次分析過北京和上海兩個城市的土地供應完成情況。據北京市國土局的公開數據顯示,2016年北京土地市場共實現44宗地塊成交,同比減少66宗地,並創造了2004年北京土地市場全面實施「招拍掛」以來的最低點;44宗土地建設用地面積合計464.88萬平方米,跌至10年來的低谷;此外,44宗土地出讓金合計852.51億元,刷新了4年來的新低。其中住宅類用地2016年僅實現成交15宗,遠遠低於歷年平均出讓56宗住宅用地的水平。

根據指數研究院的數據,2016年上海共推出土地203宗,規劃建築面積1650.28萬方,同比下降15.1%,供應量處於近6年最低。全年推出宅地91宗,752.78萬方,同比下降42.1%,其中商品住宅用地供應為414.92萬方,同比下降29.8%,已經連續三年下滑。

土地市場供應的下降,導致的結果就是各路開發商瘋狂搶地,製造一個又一個「地王」。即使在去年「9.30」調控之後,一些熱點城市仍然地王不斷,令人恐慌。

於是,在經濟下行、貨幣寬鬆,土地供應下降以及房地產救市政策的刺激下,的房地產市場在2016年深度反彈,反彈的力度遠超想象和政策的預期。這背後一系列的原因,又讓市場的參與者「心領神會」的大膽入市,沒有入市者都後悔不迭,有些人甚至從此失去了購房的資格。在市場的狂熱下,各種金融創新的運作到了極致,首付貸、眾籌買房等星星之火全國蔓延。加槓桿的瘋狂可謂無以復加。

用後視鏡回顧過去,是為了不重蹈覆轍,不再犯以前的錯誤。然而,房地產市場即使控制住信貸、限制住資格,如果土地市場仍然像現在這樣的運作,等市場調整完畢,人為造成的短缺又會重出江湖。

筆者看到有媒體統計的近幾年房地產用地數據,直接引用一下:2015年全國房地產用地供應12.0萬公頃,2014年供應15.1萬公頃,2013年供應20.32萬公頃,2012年供應16.56萬公頃,2011年供應為16.91萬公頃,2010年供應15.42萬公頃,2009年供應10.91萬公頃。土地供應量在2013年達到巔峰后就一直下降,而房地產市場,特別是熱點城市的需求仍然在上漲。

最近土地市場新聞不斷,大家對北京等城市嚴控建設用地未來可能導致房價上漲非常憂慮,而燕郊的土地落宗問題更是引發了對土地制度的一次深刻反思。筆者過去也多次寫過土地供應的文章。在我看來,土地市場一直以來呈現一個不能自圓其說的扭曲狀態:一方面人均佔有土地在世界上排在倒數,土地稀缺的程度不亞於任何國家,18億畝的農地生命線就是明證;另一方面,對於稀缺的土地如何使用卻沒有一個合理的制度安排,高價拍得的土地荒廢,農民的土地難以入市。別墅、大戶型住宅到處都是,土地的人為浪費極為嚴重。

土地的稀缺,加上政府壟斷了土地一級市場,造成了地價的日益攀升,而在土地供應有限的情況下,土地的短缺成了推動房價高漲的最大的理由。土地稀缺,這是一個無法否認的事實,但在筆者看來,目前土地供應短缺的根本原因絕非客觀因素導致,而基本是人為導致的結果。要改變房地產市場的亂象,要真正落實「房子是住的不是炒的」這個基本訴求,最好的切入點就是土地制度的一次徹底的改革,必須打破地方政府對土地的壟斷,重塑的土地交易制度體系。否則,在經歷短暫的調整之後,房價又會再次迎來報復性的反彈。

作者簡介

馬光遠,經濟學博士,產業經濟學博士后。現任民建中央經濟委員會副主任,北京市政協委員,中央電視台財經頻道評論員。

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