中國房價熱火朝天，日本幾代人都被房子坑慘

日本跟很像，只不過他們先走了一步，率先崛起，率先炒房，率先炒股，率先被打殘……現在你去日本，你看看東京的地價，房價似乎並不貴，基本上400-500萬人民幣一套100平米的房子還是有很多的，這個價格與北京上海這樣的一線城市相比，已經基本平價，但日本人的收入，要遠遠高於我們，甚至是我們4-7倍，換句話說如果把收入因素考慮進去，那麼日本人在東京買套100平米的房子，跟你在北京，上海花100萬買一套100平米的房子感受是一樣的。但是1萬元每平米的價格，已經足足過去了8年時間。

日本的房價已經快跌了30年，而日本跟我們一樣，上漲的時候都是一線城市漲，東京漲的最快最高。大概當年日本人也相信，日本只有一個東京，東京掌握著教育、醫療、金融、就業等等資源，所以東京房價不會跌。東京買不起了就買東京圈，東京圈買不起了，就開始買6大城市，最後再買小城市，從漲幅上來看，甚至6大主要城市的漲幅遠遠超過了東京圈和東京核心區的房價漲幅（有基數原因），這就是一種跟風炒作，不過潮起潮落，潮水總歸要退去。90年代開始，泥沙俱下。別管什麼一線城市還是二線城市還是東京核心圈，價格同樣是暴跌。只不過跌到後來，一線城市還能止血，而二三線城市根本就沒有這個功能。現在還在跌！有個朋友家的父輩買了一套大阪的房子，當年傾其所有，現在跌了一半，每年還要交著沉重的賦稅。根本賣不掉。

在日本曾有一個問卷調查：你覺得土地是比存款或股票更有力的資產嗎？結果顯示，2000年以後，回答NO的佔58.8[%]，首次超過YES的回答者。這意味著，經濟泡沫破滅以後日本人對房地產的想法完全改變了。現在，買房子已經不是日本人一輩子的夢想，更像是一場噩夢，2009年的新房成交量比2000年減少了 1/3。據日本國土交通省2012年發布的白皮書，1983年，40歲以下的日本人中有房者佔42.2[%]，2012年有房者只佔28.4[%]，近30年間下降了約14[%]。所以儘管日本現在的租售比已經高達了8[%]，日本人還是更多的人選擇租房，也不買房。（的租售比只有2[%]，還不如銀行定期存款的利息高）

很顯然日本的房子也已經過剩了，隨著人口老齡化的到來，日本人不再需要那麼多的房子，儘管東京的房價收入比已經不到9，日本的房子還是賣的不好。房價收入比是一套房子的總價，除以一個地區家庭的平均年收入，用來展示一個家庭不吃不喝多久能買的起房子，東京人顯然是幸福的，9年他們就能買一套自己的房子。而在北京上海，這個房價收入比甚至已經超過了40倍，也就是說哪怕你用滿了工作年限，也已經買不起房了！

最後說回國內，看看我們的房地產現狀，遠比日本當年嚴重的多得多。

可以說二三線城市的房價泡沫已經破裂，而由於資金退守一線城市，所以抱團取暖反而加速了一線城市的最後瘋狂。接下來明年就會發生二線城市徹底崩盤，而不出兩年一線城市也會繼續分化。資金繼續退守一線城市的核心區域。最後大概只有中南海和天安門附近的房子不會下跌。因為那裡根本沒有商品房。

地產商的資金已經越來越緊張了，房地產投資越來越困難。大部分地方都出現了嚴重的爛尾跡象，很多工地因為缺乏資金已經都停工了，今年上半年地產開發商從P2P拿了不少錢，現在年底根本還不上，擺在他們面前的是，進一步抵押，以更高的利率再借錢，如果明年賣不動，還是拿不到銀行的貸款，這屬於找死。另一個辦法是放那不動，明年肯定是活不了了，這屬於等死。他們期待的事情就是明年在各種國家政策的支持下，房地產能再火起來，房價蹭蹭往上漲，這才有起死回生的機會，但可能嗎？

筆者名仕論金（微信：mines108）是金融投資分析師，從事金融行業多年，研究國際局勢和熱點事件。金融領域博大精深，每天行情波折不斷，我所能做的就是用我多年的研究經驗，給大家幫助。對投資股票、期貨、證券、現貨原油、瀝青、白銀、天然氣、銅等貴金屬感興趣卻無從下手或者已經在接觸卻並不理想的朋友，不妨找我談談，我相信這會是個明智的選擇