史上最大地產泡沫破裂？並沒有那麼簡單

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西方人認為哪裡的房產泡沫最大？

不是，因為西方好像看懂了房產「只漲不跌」的神話，有政府把關呢。

當然也不是房價恢復金融危機前高點的美國，機構普遍認為接下來美國樓市仍會迎來上漲期。

而是最近以來，處在輿論風口浪尖上的加拿大和多倫多。許多媒體在標題中毫不吝嗇地用到了「泡沫破滅」。

三大信號讓人不得不懷疑，加拿大樓市是否已到臨界點：

高盛、本國各大銀行、研究機構均撰寫報告，多次指出房地產泡沫破滅風險。

今年4月20日，多倫多所在的安大略省政府推出16點計劃，為樓市降溫，包括徵收15%海外買家投機稅。

5月，加拿大最大房產貸款公司HCG集團現金流危機，被媒體稱作「加拿大版次貸危機」。

就在「加拿大地產泡沫論」不絕於耳時，大多倫多房產局（TREB）5月最新數據出爐。

TREB數據顯示，大多倫多地區5月量價齊跌，各類房屋平均售價為86.3910萬加元（人民幣436萬元），較4月的92.0791萬加元下滑6.2%，與去年5月的同比漲幅也收窄至14.9%，遠低於今年2月的同比漲幅33%。

儘管可售房源增加了19%，多倫多5月交易量卻收縮至10196套，比4月的11630套環比下滑12%，更比去年5月下跌20.3%。

2017年5月多倫多房價環比、同比數據（來源：TREB）

這下似乎連官方數據都來支撐「泡沫論」了。自金融危機的低點后，多倫多房價至今9年已連續上漲，累計漲幅高達220%。

加拿大最堅挺的多倫多如果開始下行，這無疑也意味著全加泡沫破滅的開始。

那麼多倫多5月量價齊跌是否意味著泡沫破裂的開始？

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我們不妨從多倫多房產局（TREB）的官方數據出發，看看「暴跌」大概是什麼情況。下圖是多倫多房屋均價和價格趨勢圖。

可以從圖上看到，藍線表示的多倫多房屋平均價格，在2017年4月到達高點后，5月出現環比下跌的情況。而在2017年前4個月，多倫多房價短期內被快速拉升。

然而稍微細心點的朋友會發現，從95年以來，多倫多房屋均價（藍線）似乎有很多次下行的狀況。長期以來，藍色線像鋸子紋路一樣，波動而又傾斜上行。

再看橙色的房價趨勢線（12個月移動平均線），會發現它是一條很平緩的曲線，不如藍色房屋均價線陡峭，原因在於這是加權平均后的結果，更能看出房價長期趨勢。

從統計學來看，平均值（藍線）並不能準確反映數列的真實情況，易受極大或極小值的影響。而經過統計上加權之後的指數（橙線），往往波動更小，更能反映真實的趨勢變動。

再回過頭來看，過去22年裡，多倫多房價真正的跌勢只出現在08年金融危機時。2015年至2017年4月間，當地房價迅速上漲，不過橙色線最近有放緩態勢，會否走出9年前的跌勢，目前仍未可知，需要觀察一段時間。

這與炒股中的小趨勢、大趨勢、移動平均線有異曲同工之妙。

因此，僅靠一個月房屋均價下跌的數據，就判斷多倫多樓市崩盤，多倫多歷史上已經崩盤無數次了。

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再看看當地市場的情況。根據5月的數據，多倫多房產交易量比去年同期下跌20.3%，其中獨立屋下跌26.3%，公寓下跌6.4%。

獨立屋成交量下跌，意味著高價房源成交減少，房屋均價承壓。而公寓成交相對穩定，說明當地剛需市場依然存在，對中低價房屋仍有需求。

多倫多5月的房源為25837處，同比去年大增48.9%，環比4月也增長了19%。而從去年底到今年初，多倫多的房源曾處於供不應求狀態，近兩個月房源變多，可能對5月房價下跌造成影響。

同時，前文提到的15%投機稅政策、加國最大貸款公司出現危機等因素，也使得一些賣家認為樓市轉折點已到，未來多倫多房價漲幅不如之前猛了，便紛紛將手裡的房源放出來賣。

賣家開始希望脫手房產，自然就有更多買家放寬心，開始持幣觀望、議價等。此前，多倫多地區經常是多個買家搶一個offer，而隨著近期政府樓市調控政策，出現了交易量下跌，許多賣家無法脫手房屋，甚至不惜降價出售，這在兩個月前難以想象。

多倫多樓市最近出現了一些「買方市場」的跡象。

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多倫多未來樓市會如何演變？兩種模式。

第一種是兄弟城市溫哥華走過的老路：出台樓市調控政策后，價格先回調、交易量下降，政策消化后重回上升軌道。

之前同樣飽受「泡沫論」指責的溫哥華，在去年8月針對海外買家徵收印花稅後，經歷了一波樓價下跌過程，一直持續到今年1月。然而，進入今年以來，溫哥華房價再次恢復漲勢，僅4個月就收復去年失地，各類房型均價（下圖黑線）已經超過調控前的最高位。

溫哥華5年房價走勢（來源：REBGV）

而在去年8月樓市冷卻新政實施后，也有不少媒體認為溫哥華樓市「崩盤」。

看來全球樓市調控都一樣，然並卵。

第二種是日本模式，價格下跌后一蹶不振，房價保持低位，從此再難大漲。下圖是東京房價走勢圖，從1990年房地產泡沫破裂后，東京房價跌回1984年的水平，30多年來沒有大的漲幅。

東京房價指數（來源：MLIT）

根據以往經驗、歷史走勢，以及多倫多的經濟地位和移民凈流入數量，其未來房價走勢可能會像溫哥華那樣，經歷一段時間的回調後繼續上漲。

加拿大房屋和按揭公司（CMHC）大多倫多首席分析員Dana Senagama指出，評斷政策是否有效需至少要3個月左右。過往案例顯示，市場會對類似調控措施有即時反應。她舉例道：「現在和2007-2008年，政府曾推出土地轉讓稅時類似。當時政策退出后，房價放緩兩個月，便再度回升。」

另外，普華永道的一份報告指出，未來5年加拿大吸引移民凈流入最多的城市是多倫多，且明顯領先於溫哥華、蒙特利爾等其它大城市。

加拿大城市未來移民凈流入（來源：普華永道）

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加拿大房地產公司Realosophy主席帕薩里斯（Pasalis）認為，現在市場上的焦慮情緒是暫時的，未來3-6個月房價可能會出現波動，這也是市場冷卻的過程，今年春季那樣瘋狂的漲幅不可持續。

同時，他也認為不會出現20%甚至30%的暴跌，近期的回調能讓大多倫多房地產市場回歸平衡狀態。

加拿大豐業銀行首席經濟學家讓-富朗索瓦.佩羅稱，政府打壓價格快速上行改變了市場心理，樓市投機者認為持有房產的收益可能已經見頂了，市場正向更健康的方向發展。

希望經過回調后的多倫多樓市，會像上述分析師所說，回歸理性增長。

多倫多地產後市如何，我們將持續關注。