行業報告 | 中國版逆城市化？三線的大周期

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摘要：三四線憑藉更高的GDP增速，通過勞動力拉動能夠承載更多的人口，形成對一線擠出的承接，進而帶動需求。

逆城市化最主要的特徵是人口遷移方向出現逆轉，郊區成為主要的人口聚集區，是城市人口向鄉村和周邊小城鎮迴流的現象。

從國外看通常是在經濟比較發達、城市發展趨近飽和的時候，投資方向從大城市往鄉村和小城鎮轉移。同時，也是因為城市病比較嚴重，例如交通堵塞、環境污染、犯罪增長等情況。

最早的逆城市化思想起源於霍華德提出的「田園城市」理念，即開創一個集農村和城市各自優點的人居環境，本質對應的是大城市郊區化的發展。逆城市化現象在西方發達國家比較普遍，主要是在上世紀70 年代以後開始出現。 一般是由富人先搬入郊區；然後是中產階級搬入新的郊外開發區居住，但是工作在市中心； 接下來是郊區開始居住化和工業化；最後郊區的自立程度越來越高，由單一居住功能區變 成具有各種城市功能的就業中心（衛星城），郊區化的出現導致了多中心城市的形成和大型城市帶或都市圈的興起。

以西方國家來看，逆城市化有兩個發展前提：人口的自由遷移和土地的自由流轉。人口能夠自由遷移，所以一切的人口聚集和流動都是自發的；同時土地私有制下的土地自由流轉， 能讓新興城鎮的建立成為可能。

西方的逆城市化是富人的自主行為，可以通過自己買地建房的形式。而在，土地公有制導致先有土地的供應才會引導人口居住範圍的選擇，同時因為一線城市的人口控制，會出現兩個現象，一個是大城市周圍形成睡城，居民往返於 市中心和居住周邊城鎮，另一個是大城市生活成本的提高被迫擠出不能承擔的人口回到原戶籍所在地。第一個現象即是大型都市圈的形成，然而需要配套城鎮間軌道交通的建設， 當前暫時不具備這個條件。

我們認為開始逐漸出現第二個現象，即版的「逆城市化」現象。2014年流動人口數據達到頂峰，隨後開始下滑，同時，常住城鎮人口減去戶籍城鎮人口也在2014年達到峰值，這就意味著流動人口的減少並不是人口固化導致的（因為跨城市落戶會減少流動人口的統計），而是確實出現了人口的迴流現象。

過去一二線城市主要靠人口導入帶動城鎮化發展和當地房地產市場發展，外地住房需求通常是當地新增的2-3倍。當前一線城市收緊土地供給，要發展經濟只能加大單位面積的產出，即靠勞動生產率而並非勞動生產力。一線城市的經濟增長方式已開始由勞動生產力拉動逐漸向勞動生產率拉動轉移，未來勞動力需求將減少，擠出的人口將返鄉。

過去的城鎮化之路，來自三四線城市的人口外流

從實證角度，一個國家城鎮化率達到50%左右時，流動人口增速達到最大，一個城市城鎮化率達到70%左右時，外來人口開始增加。國家50%的城鎮化率是總量上的人口結構變化，反映的是人口從農村向城鎮遷移的過程；城市70%的城鎮化率是增量上的人口規模變化，反映的是外來人口流入城鎮的過程。

從理論角度，一個國家城鎮化率50%對應的是宏觀問題，是人口紅利逐漸消失、經濟發展方式轉變的問題；一個城市城鎮化率70%反映的是中觀問題，是城市基礎設施基本建設完畢、人口和經濟密度差吸引外來人口的問題。

圖：在城鎮化率達到50%后，GDP增速也開始逐漸放緩

北上經驗：新增外來人口與70%的印證

北京在75%城鎮化率后，外來人口大量湧入。90年代時，北京自然人口增長率處於較低水平，而在1995年和2000年出現外來人口的大幅增長，隨後進入穩步吸納人口的狀態。

新增外來人口在2010年達到最後一個頂峰90.5萬人後開始逐漸減少。截止 2015 年底， 北京常住人口為2170.5萬人，其中常住外來人口822.6 萬人。北京新增外來人口逐漸減少，我們分析主要有2個原因：1）戶籍制度管控是北京政府的主動操作；2）勞動力需求減少和勞動生產率的提高是外來人口減少的被動原因。

上海和北京情況基本相同，開始時間和結束時間分別為1996年和2007年。上海在1996年城鎮化率達到74%后新增外來人口急劇增加，直到2007年達到頂峰 88.7萬人，隨後開始回落，並在2015年出現人口流出，減少14.7萬人。由於上海的戶籍管控遠比北京寬鬆，所以我們認為上海的外來人口減少是更多顯示為「自然回落」，背後原因依然是勞動力需求的減少和勞動生產率的提高。

密度理論：經濟和人口密度差的強效力

人口流動問題是密度問題，人口流動是密度差引導下的再平衡。我們將人均 GDP 拆成經濟密度和人口密度來看，分成規模空間和流動時間兩部分：1）經濟密度和人口密度差代 表的是市場的空間； 2）城市人均GDP梯度（經濟密度和人口密度的比值）代表吸引強度， 越強的吸引將使人口流動在越短的時間內使其達到平衡。

從經濟和人口的密度差看，前五位為上海、北京、天津、廣東、浙江；從省市人均GDP梯度看，前五位為上海、北京、浙江、江蘇、廣東，而這6個省市同時也是人口凈流入最多的地方。從規模空間和吸引強度都印證了人口流向是一個再平衡過程。

結果就是，發達地區享受導入人口城鎮化的地產繁榮

從結構上看，城鎮人口可以分為3類：1）新增當地人口，即當地新出生嬰兒；2）新增外 來人口，即新流入的外地城鎮人口和流入的農村人口；3）存量人口，即截止到統計時點 的上一年，包含所有的當地居民。截止2016年底，全國總人口 13.8 億人，其中城鎮常住人口7.9億人，農村常住人口5.9億人；流動人口2.45億人，其中以外出農民工為主。按照我們之前的分類，截止2016年底城鎮常住人口7.9億人包括：1）新增當地人口0.05億人；2）新增流動人口-0.02 億人（不包含流入的本市轄區農村人口）；3）存量人口7.71億人。

發達城市完整享受了導入人口城鎮化盛宴。我們統計流動人口的去向，可以很明顯的看到 以北京、長三角和珠三角三大發達地區享受了高速城鎮化的紅利。根據 2010 年第六次人 口普查數據可以看到，吸納跨省流動人口 TOP5 的省份分別是廣東、浙江、上海、江蘇和 北京，總計吸納 5672 萬人，佔全國跨省流動人口 8588 萬人的 66%。從 2005 年以來， 這 5 大省份貢獻了全國商品房市場 40%的銷售金額和 26%的銷售面積。

圖： 2014年以前，導入人口型的城鎮化貢獻了城鎮化率提升的50%

然而現在一線城市需要的是勞動生產率，勞動力需求減少

一線城市因為限制城市的擴張，土地供給收緊的同時也要發展經濟，這就需要單位面積產 出的提升，意味著城市發展需要勞動生產率的提升，而不是勞動生產力。一線城市因為人 口管控（北京2200萬人，上海2500萬人），所以不會加大土地供給，近年來出現土地供 給下降，特別是住宅用地。

一線城市經濟和人口的密度差依然吸引著外來人口流入，只是經濟增長方式的轉變使得勞動力的需求減少，一個城市的經濟增長最後會反映到地租上， 各行業的租金成本提高會轉移到最終產出上，反應在衣食住行等生活成本上。

生活成本的提高意味著企業的人力成本也隨之提高，從而減少了新增就業崗位的供給。無法承擔的一 線城市生活成本，以及就業機會的下降，將會導致人口的流出，目前北京和上海已經出現端倪。

要想形成人口固化，除了靠戶籍制度外，還有一個就是買房行為。然而各線省市的房價梯 度形成，房價的分化增長遠超過各線省市的儲蓄和收入梯度。我們前面提到，一線城市的流入人口大多來自於中部和西部地區，以及河南、河北等地，是三四線城市的集中地。一 線城市與三四線城市的房價形成強大反差，在一線城市積累的財富足夠在家鄉置業，於是增大了返鄉的誘惑力。

返鄉潮來臨，迎來三四線商品房市場的中周期

至於返鄉后的工作機會，因為三四線城市的 GDP 增長依然是勞動生產力釋放帶來的，這 就意味著對勞動力是有需求的。以三四線省市的產業結構看，勞動力需求與流回的勞動力方向是接軌的，原因在於首先從一線城市流出的是工資較低的第二產業和較中端的第三 業，而三四線城市依然處於以第二產業為主的產業結構，所以形成了有效的勞動力供給和需求。

當前北京和上海合計人口流出 20 萬人左右，這是從總量上看見的凈流出效果，而內部結構上持續流出的人口暫時無法觀察。如果人口是因為生活成本提高自然流出的，那 么將從哪裡來，回哪裡去——返鄉。

全國291個地級市，而萬科僅進入66個城市，也就是說在商品房發展的年代，從品牌來 說並沒有深入到更細的城市，存量人口也並沒有完全進入到商品房時代，還住在曾經的福利房裡。而商品房發展至今已有18年，近18年的房齡也即將進入改善住房的年代，關注 三四線城市的首套置業。

探討人口流到哪兒，三線房價如何漲

從地理結構上看，以常住人口減去戶籍人口差值看，全國 31 個省直轄市中 17 個省直轄市 屬於人口凈流入狀態，其中主要是包括珠三角區域、長三角區域和大北京為主，且集中在東南沿海區域。

人口凈流出的14個省直轄市中，主要集中在中部和西部地區、河北、河南等。同時，24個省直轄市城鎮化率超過50%，包括部分人口凈流出的地區，寧夏、陝 西、河北、湖北、重慶、湖南、江西、安徽8個省市。這就意味著這8個省市的城鎮化主要來自於當地農村人口的轉移，而同時城鎮人口在向外轉移，流向更發達的地區。

這14個人口凈流出的省直轄市中，前五位為河南、四川、貴州、安徽和廣西，屬於城鎮 化率在 50%左右及以下的地區，同時人均可支配收入也遠低於全國平均水平。這些地區依 然處於城鎮化率的初級階段，經濟增長方式主要靠勞動生產力的釋放。同時，這些地區的 GDP 增速均高於全國 6.7%的水平。

我們認為三四線城市當前的庫存屬於第二類庫存，即已開工未銷售部分。在前期報告中我 們提到過，銷售行情來的時候，房企會優先去化尾盤，然後去化已開工未拿預售證的部分， 然後再去到已拿地未開工部分。在 2016 年去庫存的大背景下，三線省市第一類庫存已去 化得差不多了，以累計新開工*0.9 減去累計銷售數據看，當前去化周期降到了6個月，接近歷史低位。截止 2016 年底，全國庫存為 10.8 億方，其中二線省市 5.8 億方，三線省市 4.5 億方，接近 2010 年的水平。

從邏輯上判斷，去化 50%之後，也即庫存周期下降到 2~3 年時，就能夠帶來三線的漲價。 房企的成本中主要包括建安成本和土地成本，全國建安成本差別並不大，且並不是一線城 市更貴，然而一線城市土地成本確實是佔大頭。當前全國建安成本平均約 1560 元，三四線城市的住宅樓麵價約 2110 元，再考慮剩下 10%的財務費用等其他相關費用，單位成本價約為 4100 元，當前三四線住宅銷售均價為 7400 元左右。

也就是說，通常一個三四線城市的樓盤賣掉 50%左右後便已收回成本，剩下的為開發商利潤。當前會出現兩種情況， 一種是原開發商視市場情況慢慢賣，一種是想退出的開發商將項目賣給品牌開發商，而品牌開發商再賣時要轉移這部分售價以及享受品牌溢價。

這兩種情況都意味著，三四線城市房價具備上漲的可能性，建議關注三四線布局的房企，以及關愛流動人口的家鄉。

（報告來源：華泰證券）