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2021/12/25
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地產八卦女說：
317限購之後最火的段子：
現在才出手買房的心態歷程很可能像清未窮人家的男孩進宮，一直猶豫要不要割了，從五歲考慮到十五歲，看別人家割了的已經過上好日子了，終於在十八歲這年想通了，一刀下去，聽到旁邊有人大喊：大清朝完了，中華民國成立了！
北京限購，給予了天津補漲的時機。好友@冷眼觀樓 一直深耕天津樓市，聽聽他怎麼說。
◆ ◆ ◆ ◆ ◆
在外採訪，聽聞北京限購升級，趕緊回家寫兩筆。
其實，有關北京樓市調控將會升級的猜測，兩周前就已出現。業界普遍認為3月30日之前出台政策是大概率事件。
先簡單盤點一下北京新政策的幾個要點：
認房又認貸；
二套普通住房首付比例加高到6成，非普通住房提升到8成；
暫停發放貸款期限25年（不含25年）以上的個人住房貸款（含公積金）；
企業購買的商品住房再次交易，需滿3年以上。
綜合分析下來，北京新政基本上是一個近乎休克式的調控。
首先，今天之後，在北京想買二套房，基本上首付都要在8成了。因為北京目前認定普通住宅，三個標準不符合其一就不算：建面144平以下、容積率1.0以上、實際成交價低於區域平均成交價1.2倍。基本上，目前大多數成交的北京住宅都不符合第三條。
其次，暫停發放25年以上住房按揭，一會令月供額增加，二是會繼續增加首付。其實，變相的還是在抬升首付門檻，畢竟月供增加這個事兒大多數人接受不了。
第三，認房又認貸，就堵死了離婚就能獲得首套房購買資格的漏洞。
第四，企業購房再次交易需滿3年，實際上是堵上了部分以企業名義炒房牟利的通路，進一步降槓桿。
第五，對於二手房市場打擊嚴重，眾多一買一賣的改善性購房長鏈條中，總會有其中某幾環因新政而出現脫落，進而對近來過於火爆的二手市場實施冰凍療法。
總體上，北京此次加碼調控，主要瞄準的仍然是投資型購房，目的就是在需求側去槓桿。
當然，僅僅分析新政對北京今後的影響，對於以天津本地購房客為主的冷眼觀樓而言，並無什麼意義。
但是，姜Sir想到了一點，同時也提醒各位朋友注意。
隨著北京樓市調控新政的出台，一定會有相當一大批人失去了在北京購房的資格。那麼，這一批購房者，會不會快速溢出？而在燕郊、香河等環京幾個板塊限購政策持續升級的背景下，天津會不會成為北京投資客溢出的主要目的地？
實際上，過去1年間，這種趨勢已經非常明顯。
在冷眼觀樓後台，以及通過姜Sir的朋友、朋友的朋友，我收到了越來越多在北京工作、想來天津買房的諮詢問題。
其中，絕大部分都是抱著「投資+落戶」的心態來的。
天津易居的一個總監朋友跟Sir介紹，天津好幾個遠郊項目，都是一車一車從北京拉來客戶，庫存迅速被他們清掉了。
而當前，全社會對於未來人民幣超發下的資產貶值預期並未發生根本逆轉。「3·17」新政后，堵死了大部分人在北京的房產投資出路。可是，這部分資金一定需要有新的流動方向。
那麼，具備京津冀一體化概念、經濟發展勢頭非常強勁、落戶政策又很寬鬆的天津，很有可能會成為承接這部分資金的窪地。
可是，如果這種推理成真，那麼天津本就已經非常嚴重的房荒，豈不是要雪上加霜？
這，似乎才是北京限購這隻蝴蝶扇動的翅膀，在天津樓市大氣層中最有可能產生的風暴。
實際上，最近半個月來，多個城市紛紛加碼樓市調控，意圖控制房價的過快上漲。其中，既有杭州、南昌、南京、青島兩個熱門的二線城市，甚至還包括贛州、嘉善、崇禮、淶水這樣的三、四、五線小城市。
而今天北京的限購政策升級，很大程度上預示著針對部分熱點城市的新一輪調控升級已經展開。
而在全國範圍內，天津簡直就是一個奇葩的存在。
從上圖可以明顯看出，在全國已出台限購政策的十幾個熱點城市中，天津的政策是最寬鬆的！
那麼，北京新一輪政策出台後，天津會不會跟進、推出更加嚴厲的控制需求端的政策？是本地人限購，還是認房又認貸？
這把懸在大家頭頂上的政策之劍，會不會落下來？何時能落下來？
其實，在姜Sir內心裡，無比期盼著天津更加嚴厲的限購政策能夠早日出台。
因為，目前整個市場的狀況實在是太瘋狂了。
這座城市的每一個角落，人們談論的都是房子。越來越多的人想要靠炒房發財，連剛剛畢業沒幾年的小朋友，都在盤算著如何眾籌買房。邊邊沿沿的那些毫無配套、產品極爛、滯銷多年的樓盤，卻趁著大市被一搶而空、成功去庫存……
以姜Sir的親身感受，現在整個天津樓市裡，投資的比例實在是太高了，高到甚至有些畸形的地步。
相反，那些真正需要購房的群體，在目前市場供應本就因限價而嚴重萎縮的背景下，選擇空間卻被不斷擠壓。
天津調控升級，是時候到來了。
請給那些真正的自主性需求，留點機會。
各位怎麼看？下面留言，可請姜Sir回答！
天津的購房者，快快關注觀樓君喲
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