13億人口撐腰，印度準備大搞房地產，王健林也殺了進去

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別理會他人閑言閑語，今日隨他們，讓他們說吧，你的機會將會到來，再來證明自己。

這是電影《摔跤吧，爸爸》中的一句經典台詞。

最近，這部根據真人真事改編的勵志影片，再次讓世界見識到了印度電影的水平。

▲《摔跤吧，爸爸》劇照

在印度，尤其在農村，一位女性練摔跤會被視為「不務正業」。如果說影片女主角成為國際摔跤冠軍，是對印度傳統文化的一種突破，那麼現在，印度的房地產也正在實現一次突破。

從2015年的「人人有屋住」(Housing for All)計劃開始，印度總理莫迪就致力於給印度人民提供經濟房。

在近13億人口的國家，這項計劃肯定會步履維艱，但是，全球很多大企業都已經盯上了這塊市場，其中就包括的復星國際和萬達集團。

印度大力發展房地產，1.3萬億美元虎視眈眈

在印度，你往往可以看到一種奇特的景觀——貧民窟與豪宅區緊密相連。印度不缺富豪，英國管理諮詢公司Ahmadoff & Company此前對歷年福布斯全球富豪榜的分析顯示，在過去的20年裡，印度人在「世界億萬富豪俱樂部」中的佔比，已經從1%上升到了5%。截至2017年，共有101位印度億萬富翁登上福布斯排行榜。

▲印度孟買貧民窟(圖片來源：視覺)

但現在，印度總理莫迪從窮人中發現了國家經濟增長的動力。

5月9日，里昂證券印度公司預計，從2018年到2024年之間，印度將建造6000萬套新住宅，每年將會創造約200萬個就業崗位，並為印度GDP增長貢獻75個基點。到2024年，社會保障性住房的數量將上升近70%，達到1050萬，這將超過高端市場33%的增長量。

里昂證券做出的上述預測，是基於莫迪的一項宏偉計劃——未來20年內，政府將使13億人口都有住房、幫助他們實現收入增長和消費水平的提升，而這項計劃會吸引1.3萬億美元資金進入房地產市場。

在2015年6月，政府發起了「全民有房住」計劃，計劃在全國建設2000萬套房屋，在2015年12月份，政府也公布了該計劃下的住房貸款利息豁免政策。

在去年11月份莫迪宣布「廢鈔令」后，印度房地產行業增速變緩。不過現在，市場已經出現反彈跡象。今年2月份起，政府開始給經濟適用房建造商提供獎勵、補貼和稅收優惠。

▲印度經濟房銷量(圖片來源：彭博社) 全球巨頭盯上印度房地產

根據商務部設立的印度品牌股權基金提供的數據，截至2020年，印度的房地產市場將達到1800億美元；從2008年到2020年，這一市場規模的年複合增長率將達到11.2%。

▲印度品牌股權基金官網

而且，隨著IT、零售和電商領域的發展，市場對寫字樓的需求也在大幅增長。未來5年，在孟買投資商業地產將會得到12%～19%的回報。

為了滿足房地產的發展計劃，印度在吸引外資方面非常積極。在2000年4月～2016年12月之間，建築行業直接吸引的外資已達242.8億美元，而且每經小編()在印度品牌股權基金網站上發現，很多海外公司已經準備花大手筆進入印度的房地產業。

荷蘭的資產管理公司APG和房地產公司Virtuous Retail聯合投資了三座商場，總投資達3億美元，而且承諾未來增加投資1.5億美元。

卡達控股公司已經承諾向Artheveda基金管理公司的住房基金業務投資2.5億美元。

高盛斥資3825億美元收購了Vatika酒店公司的部分股權，軟銀集團和獵鷹資本牽頭其他投資者向房地產中介網站運營商LoconSolutions公司投資了9000萬美元。

私募巨頭黑石(Blackstone)在內的投資公司計劃通過首次公開募股發行印度第一隻房地產投資信託基金，募資總額可能超過6億美元。

加拿大多倫多的投資巨頭Brookfield資管公司已經大肆進軍孟買房地產市場。去年這家公司以10億美元購買了孟買一塊450萬平方英尺的商業用地。

在這份名單中，每經小編()還看到復星國際的身影。復星國際計劃通過房地產私募股權平台向印度房地產投資10億美元。這一消息最早是《印度經濟時報》於去年9月報道，目前，也得到了印度品牌股權基金的印證。不過，這一消息尚未得到復星國際官方證實。

▲印度經濟時報網站有關復星國際的報道

▲印度品牌股權基金官網

其實，這已經不是復星第一次看上印度市場了。2016年7月28日，復星醫藥就宣布，擬通過控股子公司出資不超過12.6億美元收購Gland Pharma Limited約86.08%的股權。這是迄今製藥企業交易金額最大的海外併購案。

退出房產開發，萬達卻要在印度拿地

除了復星國際，看上印度的還有萬達集團。根據萬達集團官網顯示，早在2016年1月，萬達集團與印度哈里亞納邦簽訂合作備忘錄，計劃投資100億美元在哈里亞納邦建設萬達產業新城，打造世界級綜合性產業園區。

▲萬達集團官網

哈里亞納萬達產業新城項目是印度總理莫迪與萬達集團董事長王健林的會見成果。2015年6月9日，王健林應莫迪總理邀請訪問印度，與莫迪總理及哈里亞納邦首席部長哈達爾就萬達集團投資印度進行了深層次交流。

今年1月，王健林在2016年集團工作報告中表示，印度項目不僅投資規模大，更重要的是創造了15萬個就業崗位，而且將印度城市化和旅遊提升到世界一流水平。

但有趣的是，在這份年度工作報道中，王健林宣布萬達從地產開發中退出，2020年以後，除了萬達城配套的住宅外，萬達原則上也不再新增住宅開發。等萬達城全部開發完以後，萬達商業就逐漸從地產開發這個行業退出。

不過，王健林表示，印度項目雖然簽約了，都還沒拿到土地。拿到土地，集團要重獎。可是，為什麼去年1月就簽署了合作備忘錄，一年後還沒拿到地呢？其實，萬達在印度遇到的拿地難問題也是外資進入印度的最大難關。

印度目前的征地法案是2013年通過施行的，該法案要求征地方必須向農村和城市的土地所有者分別支付最高達土地市價4倍和2倍的收購價，且公共項目征地需70%土地所有者同意，私營項目需80%土地所有者同意。

穆迪上任之後，推出了《土地法》修改草案，草案指出，印度工業走廊建設以及高速公路、鐵路網建設等「公共用地」，政府可不經農戶許可以市場價收購，同時補償給農戶每家一個工廠工作名額。可是，該草案遭到了農民激烈的反對，也受到了反對黨的強力抨擊，最終以失敗告終。

而萬達擬在哈里亞納邦建設萬達產業新城，正是位於德里—孟買工業走廊，屬於穆迪新法案中征地類型的一種，也是穆迪希望著力推動基礎設施建設的關鍵地帶。但是，由於各邦自身也掌握了一些土地使用權，投資者通過與邦政府的洽談，還是有靈活的處理空間的。

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比房價更逆天 印度孟買房價30年漲了600倍

與印度因其有著燦爛的歷史文化古時候就同為四大文明古國，如今因為高速發展的經濟也同樣位列金磚國家之一。

在全球各個大大小小的房地產價格報告中，和印度和一線大城市總是以其令人咋舌的高房價而榜上有名。令社長感到心酸的是，中印人民的年均收入卻遠遠不能與之匹配。

1.國內一線城市房價瘋漲

舉個比較典型的栗子

據經濟網報道，80多歲的拉吉老人是孟買一家小型會計事務所的老闆，他住在海邊一棟高檔公寓樓里，這套公寓有4個卧室、4個衛生間和2個廚房，套內面積有300平方米。

這套房子在1975年買的時候才60多萬盧比(合10萬人民幣)，如今這套房子的價值卻至少到了3億6千萬盧比(約合人民幣6000萬)。房子在30多年間竟漲了600倍！而孟買大部分住房價格都是在近十幾年裡翻倍暴漲。

在2010年，孟買房價甚至挺進世界前十！據2010年在線房地產調查公司發布的調查報告顯示，而當時進入世界最貴房價的十大城市是摩納哥、莫斯科、倫敦、東京、香港、紐約、巴黎、新加坡、羅馬、孟買。

據國際清算銀行(BIS)最近公布的數據顯示，2007-2015這八年間，印度房價累計上漲72.3%，為18個主要經濟體中累計增幅最高的國家。

這不禁讓社長想到了這兩天由國際頂級置業顧問萊坊國際（Knight Frank）發布的全球大城市2016年第一季度的房價漲幅排行榜，深圳以62.5%的漲幅雄踞全球榜首，上海以30.2%緊隨其後，前5名就佔據四席。

如上圖所示，印度在這個榜單上雖然沒有那麼成績斐然，卻也同樣亮眼。印度北部城市勒克瑙16.1%佔據第十，班加羅爾排名17，孟買排名20。值得一提的是，這還是建立在印度房地產市場最近是在走下坡路的情況下。

2.房價之高皆是兩國百姓不能承受之重

鏈家地產稱，深圳的房屋均價為每平米49259元，相當於每平方英尺690美元。這幾乎與美國加利福尼亞州奧克蘭伯克利居民區的房價不相上下。而伯克利居民區是舊金山灣區房價最貴的地方之一，據房地產搜索網站Estately稱，今年4月伯克利居民區的房屋均價為每平方英尺704美元——但深圳的人均收入僅為矽谷人均收入的十分之一。

無獨有偶，印度的百姓面對的情況與天朝人民竟是那麼相似。

尚且拿孟買與巴黎在那份2010年在線房地產調查公司發布的調查報告上比較一下，巴黎在世界最貴房價排行榜上位居第7位，為每平米12122美元。孟買排行第10，平均每平米9163美元；而2010年巴黎人均年收入36966美元，孟買人均年收入只有900美元,收入相差近400倍。

高房價下催生了「蟻族」、「蝸居」、「裸婚」等讓人倍感無奈的詞。而在印度，高房價背後衍生出的卻讓人倍感悲涼甚至是絕望的詞——「貧民窟」。

新德里有230萬人住在貧民窟，月收入不超過1000元人民幣，另外還有近1500萬人月收入在3000元人民幣左右，這些印度定義的中產階層是很難買到房的，更別說還有近10萬遊盪於街頭、露宿在橋下的乞丐。

3.庫存房產需十年消化

有資料顯示截至去年底，商品住房總庫存預計達到39.96億平方米。其中現房庫存約4.26億平方米，去化周期23個月；期房庫存約35.7億平方米，需要4.5年來消化。而印度的庫存房產消化周期恐怕需要更長。

到目前為止，孟買待售房源的總價值已經相當於2014年年度樓盤銷售總額，分析人士預計還需要十多年時間去消化庫存。

科塔克證券公司(Kotak Securities)分析師預計，孟買主要開發商握有價值5340億盧比(85億美元)的期房庫存，還有3680億盧比的項目正在醞釀中。

「一方面住房短缺，另一方面庫存上升，這是一個非常大的矛盾。」房地產評級和研究公司LiasesForas首席執行官潘卡·卡普爾(Pankajkapoor)如此評價印度房地產市場。

從經濟層面上來說，當前的印度房地產更類似2009年下半年。一方面，2008-2009年的時候，地產企業活躍，到處都是地產項目，但受到國際金融危機的影響出現了急劇回調。印度房地產市場也是一樣，此前3年陷入了停滯；另一方面，2009年之後，各種房地產抵押、擔保產品，各種房地產投資的私募基金、金融創新等，高速發展。印度目前也開始出現類似的苗頭。

從社會角度上來說，印度百姓與天朝人民在面對房子問題面臨著同樣的困境：收入太低，房價太高。