上海近中環一平15萬，你敢追么？| 大寧金茂府

今天評論君要扒的項目是，位於上海新靜安區的大寧金茂府，本文約3000字，閱讀需耗時9分鐘。

核心觀點

❶閘北併入靜安區后，項目售價有一個明顯上浮的過程，新推出的疊墅均價已經報價至15萬/平（未攤薄），此時入手，要特別考慮項目繼續升值的冗餘空間，以及你追高必須承擔的財務成本。

❷綠色科技豪宅是最大賣點之一。這個概念並不完全是噱頭，項目配建的科技館中，有很多細節可以親身體驗的，靠譜程度給8分。

❸教育、醫療等業主關注的痛點增值服務，項目都有涉及，除了引進外籍私家醫院之外，還自建了一所國際國小，這些硬通貨讓感受很值當。

❹毗鄰平型關路和彭江路，目前來看生活設施配套不足，居住氛圍稍差，周邊遍布的雜品店和五金店，暴露了偽豪宅區位板塊的真相，與中高端定調不合拍。

壹丨First

在區域劃分上，大寧金茂府位於靜安區，但實際上，本地人傾向於認為，它是閘北區的房子。

評論君稍微解釋下背景，2014年項目拿地時地塊位置上尚於閘北片區。

2015年時閘北區併入靜安，行政地位上升了一格，但是配套要跟上來，還需要諸多時日。

上海南北發展向來不均衡，有「南強北弱」的特點。北上海一直被稱為「上海的下只角」，經濟繁華程度，商業密集程度、人口聚集程度都比不上南上海。

大寧片區是閘北區的核心地帶，聚集了新式的住宅小區，但這裡並非傳統意義上的豪宅區，相比於「高大上」、老洋房林立，高端商業聚集的靜安區來講，閘北的發展要相對滯后。

並且，從外圍區域來講，大寧區域毗鄰的上海火車站地區人流雜多，終日嘈雜，北鄰的彭浦新村、工廠、物流、汽配混雜，周邊生活環境較差。

所以雖然閘北區併入了靜安區，合併為「新靜安」，但是靜安區還是甩開了閘北區幾條街。

2015年北上海的高端項目算是比較缺乏的，尤其是閘北片區，大寧金茂府當年入市，填上了空白點，吸引了不少閘北的改善性需求。

從交通上來講，大寧金茂府的先天條件算是挺不錯的，其位置處於內環和中環之間並且靠近內環，在寸土寸金的上海來講，實屬不易。

項目距離南北高架較近，自駕非常方便，交通出行便利，去人民廣場和陸家嘴也基本上半小時就夠了，當然擁堵時段除外。

捷運出行會稍微有些尷尬，1號線上海馬戲城站和汶水路站距離項目都不近，步行到達會比較耗時。

不過，現在共享腳踏車這麼發達，隨便一輛摩拜或者ofo，最後一公里的問題不難解決。（此時此地說這個話，總覺得有點違和感。）

配套能滿足基本的生活，周邊投入使用的有一所三甲醫院，兩個公園，兩個大型購物中心，一所中學和一所國小。

高端的購物中心有久光百貨，目前還在建設中。

貳丨Second

項目指標

大寧金茂府是金茂在上海打響的住宅第一槍。2014年拿地之際，望京金茂府和廣渠金茂府已經在北京打開了市場，作為開拓上海市場的先鋒，大寧金茂府承擔的壓力內外都不小。

產品方面，大寧金茂府其實是有很多細節是可以扒一扒的。

項目總建築面積約33.4萬方，刨除車位等一些地下建築，住宅部分大概在22萬方左右，共分為兩期開發。

體量相當大，這給設計師提供了可操作的巨大空間，假如2.2的容積率排布得當，也可以摳出部分容積率較低的產品。

現在來看，金茂府把這部分低密產品放到了二期，一期主推的是小戶型的精裝房，走出一波低總價、小豪宅風，當年賣得很火。

項目樣板間

這說明市場對一期還是很認可的，評論君梳理了歷史資料，大概和以下幾個原因有關：

1、綠色科技加持。金茂是比較早的提出綠色科技口號的品牌房企之一，所以金茂稱自己為綠金，並不是隨便叫的。

兩三年前，科技住宅還不像現在那麼泛濫，金茂在北京市場有不錯的案例樣本，加上《穹頂之下》熱播人人談霾色變，大寧金茂府環保、綠色、健康的營銷理念戳中了購房痛點。

並且項目也不是純玩概念，像抗霾除塵、24小時新風置換等之類的配套，都可以在金茂的科技住宅體驗館中體驗。

這點是很有誠意的。通過體驗館，購房者能提前感受到項目建成后的效果，比置業顧問拿嘴干說，殺傷力要大得多。

2、總價低，入手成本合適，這是很多購房者最關注的一點。

大寧金茂府一期開盤最低價在6.2萬/平，這個價格基本上是貼著成本在賣了，後面評論君講到成本時會再細說。

除此之外，項目做了部分空間的贈送，基本上每戶都有10個平米左右，高層產品能做到這個程度也已經很不容易。

所以當時那個95平的戶型，總價在600萬左右，再加上10個平的贈送面積，非常合改善型客戶的胃口。

不過很馬後炮地講一句，95平的尺度對改善來說還是有點小，以後換手的可能性會比較大。

隨著上周北京調控收緊，上海如果跟進認房認貸的話，再次置換的成本就會比較高。全款置業的土豪可以忽視這點。

3、戶型本身有看點。以95平方米的戶型為例。

設計很精巧，主開間朝南，南北通透，套房設計，並且還能做到全明。收納系統很強大，沒有浪費面積。

不過由於戶型面積小，在空間感官上還是有些狹窄，尤其是卧室的活動空間較小，過道處也顯得局促。即使在精心設計的樣板間里，這種逼仄的感受也是不能忽視的，如果交付后，相信這個感受會更強。

4、這點評論君在核心要點裡已經講過，這裡簡單提一下；項目提供的醫療、教育等增值服務，也是加分項。

5、另外項目營銷是很到位的。有個小細節跟大家分享下，在金茂府售樓處的衛生間旁整齊得放著為女士們準備的姨媽巾，以備不時之需。

說實話，這個小動作為金茂府圈了不少粉，甚至後來姨媽巾成為了上海高端產品售樓處的標配，也成為業內爭相傳頌的小故事。

寫到這裡，有個小插曲評論君有義務給各位腦補下。

去年大寧金茂府工地曾經發生坍塌事故，轟動一時，其原因是地基的基坑防護不力引發的塌陷，金茂府也隨即做了公關消音處理。

過去一年，上海房價大漲，基本上沒有人再關心這種新聞。但是，定位高端的樓盤發生這樣的事情，總歸要認真查找原因，不管是工序還是施工質量，都有必要強勢彌補。

對於考慮入手的親們，在看項目時，除了價格，也可以百度百度新聞。

叄丨Third

銷售進度方面，爆款的小戶型已經售罄，大寧金茂府即將加推的是二期的部分公寓和疊拼。

疊拼有上疊、中疊、下疊，面積220到260平，預計均價15萬/平；公寓戶型為110平、175平3房、142、170、197平4房，預計均價11萬/平。

從樣板間戶型來看，中疊客廳顯得氣派、闊綽，兩廳格局合理，富有層次感，相較之下，中疊的卧室面積略小。

最大的亮點是，套房概念被運用到了極致，四個卧室中有三個套房，凸顯了奢華、私密和功能這三個主題詞。

整體看下來，評論君的感覺是，二期產品把更多的尺度給了客廳，應該是社交達人比較喜歡的款。

中疊客廳

實際上，除了產品差異，二期在區位資源、增值服務等方面，可以持平甚至超過一期，這是二期的優勢。

但是我們也不得不承認，大戶型和疊拼是考驗你的支付能力，從總價和單價來講，二期大寧金茂府的價格優勢，需要細算。

表格中樓麵價、計容建面、主體建築、安裝工程、內裝工程都為變數，會隨著項目不同而調整。

凈利率為零時的售價，最接近項目的成本價。

以上表為基礎，評論君和大家扒一下大寧金茂府的造價指標。

1、2014年大寧金茂府拿下項目用地，總價101億，樓板價4.76萬/平，超過彼時周邊在售樓盤售價。

2、根據項目用地指標，大寧金茂府精裝房的面積大概在20萬方左右。

3、按照行業標準，層高在6-30層的建築，其主體建築成本大概在3500元/平，金茂府基本在6-22層，適用這個標準。

4、安裝工程包括線路、通風、給排水等項目，每平500元的標準足以完成，這個標準基本適用國內的大部分高端項目。

5、認知差異比較大的是項目的精裝標準，評論君從一位地產老司機那裡打聽到，金茂府的裝修成本，接近3000元/平。但是，通常而言，開發商對外報價時，至少翻三倍，再加一千。

經過測算，大寧金茂府的成本價大概在6.1萬/平，一期最低價6.2萬/平出貨的那批房源，真的沒賺什麼錢。一期業主應該買的心理很踏實。

二期的價格現在還沒最終確定，不過聽說疊墅可能要賣到15萬/平，這個價格雖然沒有考慮贈送面積，但總價並不低，已經比成本翻了一番。

肆丨Forth

那麼問題來了，此時入手金茂府的升值潛力還有多大呢？

從二期定價來看，評論君要提醒的是，二期的價格是包含一期成本和區域合併利好在裡面的，有補漲和預漲的邏輯。

低開高走是很多大盤價格走勢的規律，金茂府一期成本價出貨，這塊要在二期補回來。

但是也不能瞎漲，所以除了享受與一期同等的配套外，低密產品和比較好的景觀都給了二期，這是項目本身的價格邏輯。

大片區的邏輯，一方面是閘北區和靜安區的合併。合併之後，閘北區房價成為上海各大區域的「漲幅之王」，在一年內上漲150%。

另外一方面是，2016年上海房價的飛躍。經過2014和2015年的蟄伏，2016年上海房價飛速上漲，大寧金茂府二期抓住了改善型需求的黃金期。

如今上述兩大利好都已經兌現在房價上，距離開盤，大寧金茂府房價已經上漲了1.5倍之多，但這可能會透支大寧金茂府未來的上漲空間。

並且，從選擇上來看，北上海區域的豪宅競爭對手也日漸趨多，大寧金茂府不再是孤品，面臨眾多競品的衝擊。

例如華潤華髮聯合打造的靜安府，雖然位置不敵大寧金茂府，但是同樣是央企，同樣是綠色科技住宅。

由於去年剛開盤，靜安府目前在售房源均價約9萬/平，所售戶型約115平、120平、135平不等，單從價格來看，似乎更具升值空間。

講真，如果金茂府疊墅以15萬/平的單價開盤，那麼總價要到3000萬以上，這個價位放眼全上海，可選擇的範圍就大大增加。

意淫一下，如果評論君一夜暴富手握3000萬現金，選擇新天地的翠湖天地也不錯，逛著K11，拎著LV，喝著星巴克，在淮海路上把個妹子，與土豪的氣質更配。

end

以上，便是評論君吐血撰寫的大寧金茂府的體檢報告，童叟無欺。

錯過金茂府一期的你，假如上天給你一個買二期的機會，你買不買呢？歡迎留言告訴評論君喔。

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