加拿大樓市泡沫日前破裂，給中國經濟帶來哪些啟示?

當人們都還在紛紛議論樓市泡沫何時破裂的時候，殊不知加拿大的樓市危機已經早一步顯現，而日前加拿大最大的的非銀行房貸供應商Home Capital Group遭遇流動性危機，股價暴跌，疑似引發了一場「加拿大版的次貸危機」。引發這場危機的原因在於樓市泡沫背景下，儲戶們對該公司的前景失去信心。從3月28日至4月24日，資金從該公司的高利儲蓄賬戶存款賬戶中持續流出，總共減少了5.91億美元。這一狀況直接表明加拿大樓泡沫已經來到破裂邊緣，而同樣保守樓市泡沫影響的經濟，能否從中獲取到一些啟示呢?

加拿大樓市泡沫破裂

著名的大空頭Marc Cohodes以擅長於發現泡沫，並趕在泡沫爆裂之前部署倉位進行下注而著稱。2008年做空雷曼兄弟就是他的經典之作。

從2015年起Marc Cohodes就開始做空加拿大房地產市場，押注溫哥華、多倫多和卡加利的樓市存在泡沫。他的具體方法就是做空Home Capital Group的股價。現在，Home Capital Group股價暴跌似乎印證了他的說法。

在危機爆發之前，加拿大房地產價格已持續多月大幅上漲。加拿大央行行長波洛茲曾表示，多倫多的房價上漲與收入增長和人口統計等需求指標「脫節」，而這種情況是不可持續的。加拿大皇家銀行近期的研究報告則向人們發出警告，大多倫多地區在去年第四季度的住房負擔能力已處於上世紀80年代中期以來第二差的水平。

最為可怕的是，取得住房抵押貸款的人群中有不少低收入者。在加拿大，發放給低收入人群的高風險抵押貸款佔到總量的18%，兩年來增長了38%。多倫多同期增長53%，達到49%。其次是溫哥華，過去兩年增長了25%，達到39%。這兩個城市的移動速度遠遠高於全國平均水平，目前這些城市正處於高風險水平。

加拿大房地產市場監管部門透露，加拿大房地產市場的官方評級維持在「有明確證據表明存在潛在風險」。在全國範圍內，房地產市場出現估值過高的問題的評級從「嚴重」下調至「中性」。整體來看，目前，房地產市場過熱的問題出現在六個區域中心城市中，低於此前八個區域中心城市。房地產建築過度建造的中心區域數量也從八個下降至六個。

在加拿大維多利亞地區，房地產市場估值過高的程度從「中性」上調至「嚴重」，由於該地區經濟發展的基本面沒有跟上房價過快上漲的趨勢。同時，維多利亞地區中也有一些證據表明房地產價格上漲趨勢已經開始加速並出現過熱跡象，加劇了房地產市場中存在的潛在風險。

多倫多3月份房價較前月上漲6.2%，創史上最大單月漲幅，與去年同期相較更飆漲近30%。加拿大投資公司Fairfax總裁上周在股東大會上警告，多倫多房市正處於泡沫，而提供這波泡沫膨脹資金的銀行將面臨痛苦結局。房價若腰斬，大部分銀行將無法存活。

下一個輪到?

這次加拿大樓市泡沫破裂，讓人不得不聯想到樓市，同樣保守泡沫煩惱，難道加拿大的現狀就是即將面臨的狀況嗎?可以說國內樓市的現狀和加拿大相比有過之而無不及，整個房地產業已經病態發展，尤其是前些年的時候，各個行業都紛紛轉型加入房地產業，希望在樓市裡面分一杯羹，結果就是各個房地產商，開發商賺的盆滿缽滿，而房價被推的越來越高，人們不吃不喝幾十年甚至一輩子都可能買不起一套房，在北上廣這樣的一線城市，市區一套房可以讓人不用工作度過餘生，這就是當下樓市的現狀。

好在政府現在已經大力著手控制樓市泡沫的進一步擴散，各種調控政策讓炒房者望而卻步，前段時間被政府定位重要建設項目的雄安新區，消息還沒出來，各大房地產稅就躍躍欲試，瞄準了這塊肥肉，然而政府一紙命令直接杜絕了炒房者的陰謀，不過保住了雄安區，結果讓雄安周邊的房價倍數增長。

房地產高漲既然是種貨幣現象，按理應該提高房貸利率，或者像加拿大一樣增加稅收，但我們一概沒有選擇，而是選擇停止首付貸，這具有極強的象徵意義。

政府的做法是建個防火牆，增加民間出資比例把房地產基礎做做實，以免以後火燒銀行，如果說此前是房地產綁定了經濟，現在則已經血肉相連。惟一的辦法，是減少營養供應，降低槓桿，讓民間的真金白銀進入房地產，從土地到房產，讓民間資金填實，房地產市場像股市一樣，在些微的希望中整體穩步上漲。

同時政府也在大力加大樓市的政策實施，從銀行和中介處獲悉，北京地區新房、二手房房貸政策再次收緊。自5月1日起，部分銀行的新房、二手房的首套房執行基準利率，二套房則在基準利率基礎上上浮20%。

這條消息意味著：央行針對樓市的「定向加息」已經拉開了序幕。這或許將成為改變樓市的最大殺器。

所謂「定向加息」，有兩重含義：

第一，由於各城市樓市情況不同，所以全國實施了「分城施策」的調控手段。北京這類熱點城市，將受命針對樓市加息;

第二，同一個城市，針對不同檔次的購房者，也將實施不同的利率。

而這種針對特定城市、特定購房人群的加息和差異化利率，未來極有可能在全國推廣。因為三四線城市去庫存仍然在進行，全面加息涉嫌「一刀切」。定向加息之後，享受不同檔次利率的購房者，其利息支出將差距巨大。

可見「定向加息」對於樓市的殺傷力極大。這種做法，很有可能成為「樓市調控長效機制」的組成部分。「房子是用來住的，不是炒的「!悄然之間，國家從供給側(增加土地供應)和需求側(從資金方面抑制炒房需求)兩端，扼住了樓市咽喉。

加拿大對的啟示

此次加拿大爆發的樓市危機，可以給帶來很大的警示作用，靠著房地產泡沫支撐起來的經濟在過去這段時間裡已經開始搖搖欲墜，這已經是十分危機的信號，實體產業的退步象徵著國家動力的減弱，一個國家的經濟不能光建立在虛幻的泡沫上面，加拿大尚且如此，樓市如果泡沫破裂了，那受到的影響恐怕比加拿大要嚴重的多。

過去數年，經濟泡沫化、經濟主體加槓桿，根源在於貨幣信用過度膨脹，而它又有兩大途徑：一是央行資產負債表擴張，即基礎貨幣膨脹。二是金融創新推動下的影子銀行急劇膨脹，從基礎貨幣到社會總流動性這個乘數大幅上升了。

目前降槓桿，主要還不是降基礎貨幣，即一般人所說的央行縮表，主要是降乘數，通過壓縮「創新」，收縮影子銀行，把乘數降下來，讓部分金融機構「縮表」，最終終止流動性泛濫的局面。

壓縮「創新」，主要通過監管，就是監管尺度更緊了，這表面上看是為了恢復混亂的金融秩序，但客觀上達到降乘數、縮流動性的目的。至於央行縮表、加準備金率、提高市場利率，這些更直接的去槓桿手段，暫時要麼不會用，要麼只敢淺嘗輒止，以監管為主要手段的去槓桿是相對溫和的，如果連這也吃不消，那太不應該了。

眼下已經踩緊了樓市的剎車，這個泡沫能否在最後破裂前停止恐怕最後還是要看整個房地產市場的「覺悟」究竟如何了，希望樓市不會成為下一個加拿大，經濟現在已經不惜放緩增速腳步來緩解樓市的危機，我們也希望樓市將來會恢復到正常水平，不在是經濟的「毒瘤」。