洛陽未來樓市怎麼走？先看看這兩份數據

最近行業變局較大，大的全國制度在變，小的城市制度也在變。房地產政策頻出，各種《剛剛，樓市變天……》類的文章也頻頻出現在朋友圈，好像樓市真的要進入冬天似的，真的是這樣嗎？

先來看看洛陽的情況，「金九銀十」樓市黃金周期已經來臨，相比去年的火爆，似乎今年洛陽樓市更加平穩些，消費者購房熱情也漸趨理性，雖然洛陽樓市的整體供應到銷售再到價格，都出現了些許回落，但是剛需盤和改需盤，依然還是購房者關注的焦點，像在洛陽的高新區，得益於在售項目較多、價格略低且有自貿區等政策的支持，使得這一區域的樓盤的關注度依然比較高。

那麼未來洛陽樓市會怎麼樣？先給大家看一份數據，洛陽樓市總體庫存面積走勢圖。

數據顯示，2017年除了1月和4月庫存量有增加以外，其餘月份都處於去庫存的狀態。尤其是5-7月，住宅庫存去化量很大。連同商業產品也出現了庫存減少的情況。

從2012年至2017年1月-7月總體住宅庫存數據來計算：2012年住宅總體庫存增加183.46萬㎡，2013年住宅總體庫存增加181萬㎡，2014年住宅總體庫存增加103.75萬㎡，2015年住宅總體庫存減少57.54萬㎡，2016年住宅總體庫存減少285.40萬㎡，2017年1-7月住宅總體庫存減少112.23萬㎡，所以以2012年-2017年1月-7月來計算，目前洛陽住宅總體庫存存量為13.04萬㎡，總體住宅庫存呈下降趨勢。

因土地儲備不充分及目前無大宗土地可拿，使得庫存有明顯減少，住宅產品在整體去庫化中還是起到關鍵作用，非住宅產品與上月相較有大幅回落。造成庫存大幅減少的主要原因，還是整體供應沒跟上市場的需求量。

雖然洛陽7月份樓市整體情況相比火爆的上半年出現下滑，但需求量還是有的，因為長期以來，「城鎮化」一直被認為是支撐房地產市場發展的重要動力，這就是樓市的剛需，隨著洛陽城市規模的不斷壯大，城市人口的不斷增多，住房的需求仍有很大的空間。而行政管控從來都是一柄雙刃劍，把握不好分寸，很容易成為房價再度上漲的觸發器。所以未來洛陽樓市整體情況在洛陽政府的政策下，更可能是回歸於理性趨於平穩，但絕不會大範圍的出現降價等可怕現象。

再給大家看一份大數據，今年上半年上市房企的整體銷售數據，來看看全國的情況。

結合著這幾張圖和公開報道，總結一下房企半年度全貌，就看四個指標：

1、銷售狀況：五限令下，上半年房企賣得非常好，很多銷售額都創了新高，12家房企半年度衝進千億俱樂部，6家半年銷售額增幅在45%以上（其它實力房企增幅也普遍可觀）。看這個狀況，2017年房地產的銷售又很可能創下歷史新高。（上市房企凈利潤也在近三年裡回到了兩位數，但因為這個指標顯示的是2015-2016年的結轉，所以不觀察）。

2、銷售目標：多家房企上調了年度銷售目標。碧桂園銷售目標由原計劃4000億大幅上調25%至5000億；中海由2100億港元上調10%至2310億港元；龍湖由1100億大幅上調36%至1500億；世茂上調10%至880億；富力由730億上調到800億……

3、財務狀況：上市龍頭房企貨幣資金充沛，負債率顯著改善。到年中，萬科持有貨幣資金1075億，凈負債19.6%；中海持有貨幣資金1195億港元，凈負債16%；碧桂園持有貨幣資金1201億，凈負債率37.8%，半年降10.9%；一直高負債的恆大，這次的資產負債率也大降一半，到75.5%。

4、土儲狀況：雖然地王被控，龍頭房企於一二線以併購手法大幅囤地。到上半年，土儲過億級的房企，已經達到了6家，這在以前是完全不可想象的。且主力土地都集中在都市圈，手法變為併購，比如孫宏斌的凌厲。

這四個指標，可以做出如下判斷：

1、市場比我們擔心的還是要好很多，重申最早的判斷：這依然只是一次調整。雖然一二線城市和環都市圈樓市被控，但還是老話，調控的要旨並非是要打垮樓市，而是控制過瘋。房企賣得好，說明需求依然存在並且堅挺，更說明買家對未來的預期依然不差。這種需求以及預期儘管被壓制，但最終依然會從交易中透出來。

2、擔憂主流房企資金斷裂倒閉的風險不存在，實力房企年底前缺乏大幅降價的壓力和動力。在去年10.1嚴控之後，曾有開發商悲觀判斷，嚴控個半年，市場就會垮。而且，以往這樣的調控，年底前後都是一個買點，因為總會有房企降價來沖業績。而從這半年度主力房企的資金持有量、負債率情況、土地儲備狀況，即便下面市場銷售減緩，都很難出現大幅降價的可能，更不存在倒閉跑路的風險。

3、龍頭房企依然看好房地產的長周期發展，市場集中度在快速提升。房企過億級的土地儲備最早是由恆大和碧桂園創下的，萬科、中海早幾年都維持在5000萬左右的規模。但從今年，論房企銷售量要以5000億級劃分，論房企土儲量要以億級劃分。預估今年最大的房企市佔率會史上第一次接近並達到4%。而這些房企囤下巨額土地，最基本面的考慮依然是相對看好房地產的長周期發展。儘管有萬達、潘石屹在去地產化，但不影響主流住宅開發商的基本判斷。

落地到城市，反映出來的市場現實，和落地到房企的報表上，是一致的。市場的確在出現調整，但是無論是眼下還是未來，都沒有我們想象得那麼可怕，也不需要認為會很可怕。

洛陽中南廣場

中南廣場，由中輝煌·地產下屬全資子公司河南中新南置業有限公司斥資20億元開發，總佔地10萬㎡，共23棟高層建築，其中住宅22棟，寫字樓1棟，項目外圍打造洛陽高新區首個歐式風情商業街。

項目特色：四位一體

四位是集歐派時尚建築風格、西班牙風情商業街、科技生態人居理念、綠城物業幸福服務為核心，一體是大社區、小組團環繞模式，努力打造洛陽高新區最具特色時尚新鮮宜居社區。

項目位置：洛陽市高新區河洛路與豐潤東路交匯處

項目戶型： 81㎡舒適二室、97㎡宜居三室、119㎡幸福三室

項目投資商：中輝煌·地產

項目開發商：河南中新南置業有限公司